Puheissa nyt

Kannattaako tontti myydä vai vuokrata?

11.09.2017 Ari Kanerva
Ari Kanerva

Ari Kanerva

Asianajaja

Olen kahdessa edellisessä blogikirjoituksessani käsitellyt lisä- ja täydennysrakentamista. Niin teen nytkin. Tällä kertaa tarkastelen kysymystä siitä, kannattaako taloyhtiön lisä ja täydennysrakennushankkeessa myydä tontti (tai useimmiten tontin osa) vai vuokrata se pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella.

Jos taloyhtiölle tarjoutuu esimerkiksi kaavamuutoksen myötä mahdollisuus saada lisää rakennusoikeutta, taloyhtiöt ovat perinteisesti pyrkineet hyödyntämään lisärakennusoikeuden myymällä tontin osan joko määräalana tai määräosana rakennusliikkeelle, joka perustaa uuden yhtiön ja rakennuttaa tontin osalle uuden talon. Toinen perinteinen vaihtoehto on ollut antaa uusia osakkeita - useimmiten niin ikään rakennusliikkeelle - joka rakentaa uuden talon osaksi vanhaa yhtiötä.

Uudeksi, erittäin varteenotettavaksi vaihtoehdoksi taloyhtiöille on noussut ja nousemassa vuokraoikeuden (rakennusoikeuden) myyminen ja tontin käyttöoikeuden luovuttaminen pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella. Tämä on joissakin kohteissa osoittautumassa sekä verotuksellisesti että kokonaistaloudellisesti parhaaksi ratkaisuksi.

Jos pelkästään myydään tontin osa, verotukselliseksi ongelmaksi muodostuu se, että myyntihinnan tuloutusvuodelle taloyhtiön täytyy pyrkiä kohdentamaan vastaava määrä korjausmenoja, jotta taloyhtiö ei joudu maksamaan veroa tuloksen noustessa myyntitulon myötä tavanomaista merkittävästi korkeammaksi.

Vaihtoehdossa, jossa myydään vuokraoikeus (rakennusoikeus) ja tehdään pitkäaikainen maanvuokrasopimus, vuokraoikeudesta saatava korvaus jäänee jonkin verran alhaisemmaksi kuin myytäessä tontti. Näin ollen korjausmenoja ei tarvita kyseiselle tilikaudelle yhtä paljoa. Merkittävänä kokonaistaloudellisuuteen vaikuttavana tekijänä on pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen myötä saatava tasainen ja varma maanvuokratulo. Maanvuokratulon myötä taloyhtiölle syntyy mahdollisuus esimerkiksi merkittävästi alentaa hoitovastikettaan. Parhaimmillaan taloyhtiö saattaa päästä jopa kokonaan hoitovastikkeettomaksi taloksi. Tällä on luonnollisesti merkittävä vaikutus myös asunnon myyntiarvoon. Koska maanvuokrasopimukset ovat tyypillisesti hyvin pitkäaikaisia, yleensä 30–50 vuotta, järjestely on taloyhtiölle kokonaisuutena parhaimmillaan huomattavan paljon parempi verrattuna siihen, että tontti vain myydään.

Myös rakennusliikkeiden kannalta tontin vuokrausvaihtoehto on varsin houkutteleva. Kun tontti vuokrataan, rakennusliikkeen rahoitustarve ko. hankkeeseen kevenee. Rakennusyhtiö pystyy myös painamaan uusien asuntojen myyntihinnan mahdollisimman alhaiseksi ja näin tekemään asunnoista hinnoiltaan mahdollisimman houkuttelevia. Tässä vaihtoehdossahan asunnon hinnassa ei ole mukana tontin arvoa, vaan hoitovastikkeen ja rahoitusvastikkeen lisäksi tuossa uudessa taloyhtiössä tulee kannettavaksi tontinvuokravastike.

Mielestäni kaikkien lisä- ja täydennysrakentamista harkitsevien taloyhtiöiden kannattaakin selvittää tontinvuokravaihtoehdon kannattavuus sisällyttämällä tarjouskilpailuihin aina myös tontinvuokravaihtoehto.


Kommentit

Kirjoitusta ei ole vielä kommentoitu.

Kommentoi

Pakolliset kentät on merkitty tähdellä.