Kiinteistölehti 8/2016: Rakentamisen hankkeet sujuvammaksi normitalkoilla

11.10.2016

Maankäyttö- ja rakennuslakia perataan hallitusohjelman mukaisesti siten, että kaavoituksen ja rakentamisen lupaprosesseja sujuvoitetaan ja normeja puretaan. Sipilän hallitusohjelmalla on hyvät tavoitteet, vaan miten on toteutuksen laita?

Uudistuksista osa on tullut jo voimaan kuluvan vuoden huhtikuussa. Tällöin poikkeamistoimivalta siirtyi kaikissa maankäyttö- ja rakennuslain mukaisissa asioissa kuntiin. Tätä ennen ELY:llä oli vielä toimivalta mm. rantarakentamisessa, vähäistä suuremmissa kokonaisrakennusoikeuden tonttikohtaisissa ylityksissä ja mm. poikkeamisessa rakennuksen suojelua koskevista kaavamääräyksistä. Uudistus helpottaa mm. tulkintaa oikeasta viranomaisesta, sillä kuntien ja ELY:n toimivaltakysymyksiin on liittynyt tulkintaepäselvyyksiä. Kuntien poikkeamiskäsittely on myös hieman ELY-keskuksia nopeampaa. Uudistus jatkaa kuntien itsehallintoa korostavaa linjaa maankäytön ja rakentamisen osalta. Eräänä huolenaiheena voidaan pitää sitä, onko kuntien soveltamiskäytäntö yhtenäistä.

Ennen Sipilän hallitusta, tuli voimaan valitusoikeuden rajoitus mm. poikkeamispäätöksestä, rakennusluvasta, toimenpideluvasta. Uudistuksen myötä em. luvista ei voi automaattisesti valittaa korkeimpaan hallinto-oikeuteen, jos hallinto-oikeus on jättänyt valituksen tutkimatta tai hallinto-oikeus ei ole muuttanut valituksen kohteena ollutta viranomaisen päätöstä. Melko usein hallinto-oikeus ei muuta viranomaisen tekemää päätöstä ja tämä uudistus koskeekin aika isoa osaa maankäyttöä ja rakentamista koskevista valituksista. Jos asian haluaa saada korkeimman hallinto-oikeuden käsittelyyn, pitää ensin saada valituslupa. Uudistus nopeuttaa rakennushankkeiden lupien lainvoimaiseksi tulemista jonkin verran, sillä valituslupien käsittely on n. 3-5 kuukautta nopeampaa kuin varsinaisten valitusten käsittely (12-14 kk).

Valmisteilla on lisäksi koko joukko uudistuksia. Hallituksen esityksen luonnosvaiheen uudistukset koskevat mm. asema- ja yleiskaavoitusta, ELY:n valitusoikeutta ja toimialaa sekä vapaa-ajan asunnon käyttötarkoituksen muutoksia.

Eräs mielenkiintoinen uudistusehdotus koskee asemakaavamuutoksen laatimista vaiheittain. Asemakaavamuutos voitaisiin ehdotuksen mukaan laatia vain tiettyä osakokonaisuutta tai osakokonaisuuksia koskien. Tällaisia osakokonaisuuksia voisivat olla esimerkiksi käyttötarkoitusten muutokset ja rakennusoikeuden korottaminen. Uudistus sujuvoittaisi ja nopeuttaisi asemakaavoitusta esimerkiksi lisä- ja täydennysrakentamiskohteissa. Nykyisin tämän tyyppisiä kysymyksiä ratkaistaan usein yksittäisillä maankäyttö- ja rakennuslain 171 §.n mukaisilla poikkeamisilla, koska halutaan välttää hitaampaan ja kalliimpaan kaavaprosessiin ryhtyminen. Uudistus johtaisi myös siihen, että kaupungilla olisi mahdollisuus käyttää maankäyttösopimus- tai kehittämiskorvausmenettelyä yhä useammissa tapauksissa jos korvauskynnys ylittyy.

Toinen asemakaavaan liittyvä uudistusehdotus liittyy itse kaavaprosessiin. Nykyään jokaisen asemakaavan kohdalla pitää tehdä pakollinen osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS), oli asemakaavamuutos kuinka pieni tahansa. Ehdotuksessa osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa ei tarvitsisi tehdä jos kyseessä olisi merkitykseltään vähäinen asemakaavamuutos. On todennäköistä, että vähäisinä pidettäisiin sellaisia asemakaavamuutoksia, joita nykyään kunnissa lautakunta voi päättää valtuuston sijaan. Tällaisia olisi esim. jotkut käyttötarkoituksen muutokset ja vähäiset rakennusoikeuden lisäykset.  

Eräs uudistusehdotus koskee asemakaavan hyväksymisprosessia kunnassa. Tällä hetkellä asemakaavan hyväksymisen päätösvalta voidaan muiden kuin vaikutukseltaan merkittävien asemakaavojen osalta siirtää johtosäännössä kunnanhallitukselle tai lautakunnalle. Hallituksen esitysluonnoksen mukaan päätösvalta myös vaikutukseltaan merkittävien asemakaavojen osalta voitaisiin siirtää. Päätösprosessista olisi mahdollista jättää siis yksi tai kaksi päätösporrasta pois, jolloin hyväksyminen sujuisi nopeammin.

Muista uudistuksista jatkan seuraavalla ympäristöpalstalla.

Jaakko Kanerva, Asianajaja