Helsingin HO 20.1.2016 nro 69: Asuntokauppa purettiin myyjän peittelemän homevaurion vuoksi

30.11.2017

Pariskunta osti Espoosta omakotitalon vuonna 2011. Kaksi vuotta myöhemmin he huomasivat talossa hajuhaittoja ja tavarantarkistuksessa saatiin useita kosteusvaurioihin viittaavia tuloksia. Pariskunta vaati käräjäoikeudessa kaupan purkua ja 430 000 euron kauppasumman palauttamista ja toissijaisesti hinnan alennusta 195 000:lla eurolla sekä korvauksia asunnon tutkimuskuluista, muutosta ja väliaikaisesta asumisesta.

Omakotitalo oli edellisen kerran myyty vuonna 2008, mutta kauppa oli purettu vuonna 2010 homevaurioepäilyn takia. Uudessa myyntitilanteessa myyjä kertoi ostajille, että kohteessa on ollut epäilyä homeesta. Hometta ei kuitenkaan ollut löytynyt ja kohde oli remontoitu laajasti. Ostajille syntyi kuva, että kaikki on kunnossa.

Epäonnistunut remontti ja valheita

Omakotitalo kärsi vesivahingosta vuonna 2008. Remontissa betonilaatan pintaa ei puhdistettu kunnolla, jolloin mikrobikasvustot jäivät elämään sen pinnalla. Myös pintalaatan reuna-alueiden tiivistyksessä oli virheitä. Kaupantekohetkellä alapohjan rakenteissa oli laaja mikrobikasvusto.
Myyntitilanteessa ostajille kerrottiin, että remontissa kaikki aiemmat virheet on korjattu. Aiemman asuntokaupan purun kerrottiin johtuvan enemmänkin ostajien vaikeasta elämäntilanteesta kuin home-epäilyistä. Saamiensa tietojen perusteella ostajilla ei ollut erityistä syytä tarkistaa tietojen oikeellisuutta, joten he eivät laiminlyöneet asuntokauppalain 12 luvun 3 §:ssä säädettyä selonottovelvollisuuttaan.

Hometta ei mainittu asiakirjoissa

Homevaurioista ei ollut mainintaa isännöitsijäntodistuksessa, kauppakirjassa eikä asuntoesitteessä. Myyjä ei myöskään toimittanut ostajille tavarantarkastusta vuodelta 2008 eikä remontin työselostusta. Ostajat eivät tienneet ostavansa taloa, jossa on terveyshaittaa aiheuttava mikrobivaurio.
Käräjäoikeus katsoi, että myydyssä asunnossa oli asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukainen virhe ja purki kaupan. Myyjä velvoitettiin palauttamaan ostajille asunnon kauppahinta, maksamaan vahingonkorvauksia sekä maksamaan oikeudenkäyntikulut.

Korjaus kallista ja epävarmaa

Myyjä valitti päätöksestä hovioikeuteen. Hänen mukaansa asunnon virhe oli se, että alapohjarakenteen sisäilmavuotojen vuoksi mikrobeja oli kulkeutunut sisäilmaan. Asia olisi korjattavissa tiivistyksellä ja alipaineistuksella, joiden kustannukset olisivat noin 57 000 euroa.
Ostajat pitivät kiinni kannastaan, että asunnon virhe oli betonilaatan päällä oleva mikrobikasvusto. Ehdotetut korjaukset eivät poistaisi terveyshaittaa aiheuttavaa vauriota.

Hovioikeus piti virheen korjauskustannuksia merkittävinä ja arvioi niihin sisältyvän huomattavia epävarmuustekijöitä. Hovioikeus piti myös uskottavana, etteivät ostajat olisi ostaneet asuntoa sen nykyisessä kunnossa edes reilusti alennettuun hintaan. Niinpä virheestä johtuva poikkeama ostajan oikeutettuihin odotuksiin nähden oli niin merkittävä, että kaupan purku oli kohtuullinen seuraamus.
Hovioikeus päätti, ettei käräjäoikeuden lopputulosta muuteta. Myyjän vahingonkorvausvelvollisuus säilyi ja hänet velvoitettiin korvaamaan myös ostajan oikeudenkäyntikulut.