Helsingin HO 3.3.2017 nro 267 Huoneiston käyttötarkoituksen vastainen käyttö ja hallintaanotto

10.03.2017

Kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan huoneiston A käyttötarkoitus oli kokoushuoneisto ja huoneiston I myymälä.  Molemmat huoneistot omistanut yhdistys oli kuitenkin vuokrannut huoneistot A ja I yhdelle vuokralaiselle askartelutarvikemyymäläksi. Huoneisto A:n ja myymäläksi merkityn huoneiston I:n välistä on purettu seinä, ja ne muodostivat nykyään yhteisen tilan, joka oli vuokrattu yhdelle vuokralaiselle. Asunto-osakeyhtiö oli ottanut huoneiston A yhtiön hallintaan yhtiöjärjestyksen vastaisen käytön johdosta. Yhdistys vetosi asiassa kuitenkin siihen, että yhtiö oli vuonna 1984 hakemalla rakennuslupaa seurakuntasalihuoneiston muuttamiseksi myynti- ja näyttelytilaksi hyväksynyt huoneiston käyttötarkoituksen muutoksen huoneiston A osalta.

Helsingin hovioikeuden mukaan määräysvalta yhtiöjärjestyksestä kuuluu osakkeenomistajille. Hovioikeuden mukaan niin vanhojen kuin myöhempienkin osakkeenomistajien määräysvalta tulisi sivuutetuksi, jos yhtiön hallitus voisi rakennuslupaa hakemalla muuttaa yhtiöjärjestyksen sisältöä. Se, että yhtiön silloisella hallinnolla ja osakkaana olevalla yhdistyksellä oli aikoinaan ollut yhteisymmärrys kyseessä olevan huoneiston käytöstä ja yhtiö on myötävaikuttanut sen edellyttämiin muutoksiin, ei ollut vielä merkinnyt sitä, että huoneiston yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus olisi tullut muutetuksi. Käyttötarkoituksen muutos olisi edellyttänyt yhtiökokouksen nimenomaista päätöstä.

Hovioikeuden ratkaisun mukaan yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus kokoushuoneistona oli edelleen sitova ja se katsoi näin ollen, että huoneistoa A oli käytetty yhtiöjärjestyksessä määritetyn käyttötarkoituksen vastaisesti, kun huoneistoa oli käytetty myymälänä. Rikkomusta ei voitu pitää vähäisenä sen vuoksi, että huoneiston käyttötarkoituksen vastainen käyttö oli jatkunut pitkään. Asiassa ei ollut myöskään ilmennyt seikkoja, joiden perusteella huoneistojen A ja I erottaminen toisistaan uudelleen ei olisi mahdollista, joten kysymys ei ole ollut asunto-osakeyhtiölain tarkoittamassa mielessä jakamattomasta kokonaisuudesta. Hovioikeus katsoi, että edellytykset huoneiston A hallintaanottamiselle olivat olleet olemassa. (Ratkaisu on vailla lainvoimaa. Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 2.5.2017).