Puheissa nyt

Helsinki tarkistaa maankäyttösopimuskäytäntöjä

16.03.2017 Ari Kanerva
Ari Kanerva

Ari Kanerva

Asianajaja

Helsingin kaupunginhallitus on 13.2.2017 päättänyt muuttaa maankäyttösopimusmenettelyään. Päätöksen taustalla on korkeimman hallinto-oikeuden 10.6.2016 antama vuosikirjapäätös 2016:89.

Maankäyttö- ja rakennuslain 12a luvussa säädetään kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvien kustannusten korvaamisesta. Korvausvelvollisuus on kytketty asemakaavoitusprosessiin siten, että maanomistaja, jolle asemakaavasta tai sen muuttamisesta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollinen osallistumaan näihin kustannuksiin. Kustannuksiin osallistumisista on ensisijaisesti pyrittävä sopimaan maanomistajan kanssa, jolloin maanomistajan ja kunnan välille laaditaan maankäyttösopimus. Jos maanomistajan kanssa ei synny maankäyttösopimusta, kunta voi määrätä maanomistajalle kehittämiskorvauksen. Maankäyttösopimuksella voidaan sopia kehittämiskorvausta laajemmin osapuolten välisistä oikeuksista ja velvoitteista liittyen kaavoitukseen.

Helsingin kaupunki on aiemmin tehnyt maankäyttösopimuksia paitsi kaavoitukseen liittyen, myös poikkeamispäätösten, alueellisen poikkeamisluvan mukaisesti myönnettyjen rakennuslupien (eli ullakkorakennuslupien) tai suunnittelutarveratkaisujen yhteydessä. Helsingin kaupunginhallituksen 13.2.2017 tekemän päätöksen mukaan kaupunki ei jatkossa tee maankäyttösopimuksia poikkeamispäätösten, alueellisen poikkeamisluvan mukaisesti myönnettyjen rakennuslupien tai suunnittelutarveratkaisujen yhteydessä.

Kaupunginhallitus on edelleen päättänyt, että tapauksissa, joissa asemakaava tai asemakaavaan myöhemmin tehtävä muutos kohdistuu kiinteistöön, jonka osalta on 10.6.2016 jälkeen tehty poikkeamispäätös, rakennuslupa on myönnetyt alueellisen poikkeamisluvan mukaisesti tai on tehty suunnittelutarveratkaisu, näiden päätösten tuomaa hyötyä tarkastellaan asemakaavan tuomana hyötynä, ja niiden osalta neuvotellaan maankäyttösopimus asemakaavamuutoksen tuomana merkittävänä pidettävän hyötyyn perustuen (tai määrätään kehittämiskorvaus).

Käytännössä kaupunginhallituksen päätös vaikuttaa myös taloyhtiöihin silloin, kun taloyhtiöt suorittavat merkittävää lisärakentamista tai toteuttavat alueellisen poikkeamisluvan perusteella merkittävää ullakkorakentamista. Aiemmin tällaisissa tilanteissa on kaupungin kanssa neuvoteltu edellä tarkoitettu maankäyttösopimus, mutta jatkossa näin ei enää siis tehtäisi. Niinpä sen arvioiminen, joutuuko taloyhtiö maksamaan kunnalle korvausta yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvista kustannuksista, tulee arvioitavaksi vasta myöhemmässä asemakaavoitusprosessissa.

Asemakaavoitusprosessi saattaa tulla ajankohtaiseksi kuitenkin huomattavan paljon myöhemmin, kuin lisärakentamishanke toteutetaan. Tästä aiheutuu merkittävää epävarmuutta sekä korvausvelvollisuuden suhteen ylipäätään, että korvausvelvollisuuden määrän suhteen. Tällainen piilevä korvausvelvollisuus on otettava huomioon esimerkiksi asuntokauppojen yhteydessä – ja merkittävä isännöitsijäntodistukseen - ja tulee myös vaikeuttamaan lisärakennushankkeissa käytäviä neuvotteluja rakennusoikeuden ostajan kanssa. Muuttunut tilanne täytyy huomioida myös rakennusoikeuden ostajan kanssa tehtävissä sopimuksissa. Edellä sanotuista epävarmuustekijöistä johtuen taloyhtiöiden kannattaakin jatkossa harkita hankkeiden viemistä suoraan asemakaavamuutosprosessiin.

Myös kaupungin näkökulmasta korvauksen saamisen siirtyminen myöhemmin käynnistyvän kaavoituksen yhteyteen on ongelmallinen. Tämän vuoksi kaupunki tullee tosiasiassa toimimaan jatkossa siten, että entistä useampi hanke ohjataan suoraan asemakaavaprosessiin.

Tulevan oikeuskäytännön varaan jää se, onko kaupungilla tosiasiassa oikeutta vaatia maankäyttösopimuksen tekemistä tai määrätä kehittämiskorvausta tilanteessa, jossa hanke on jo toteutettu poikkeamisluvalla tai alueellisen poikkeamisluvan mukaisesti myönnetyn rakennusluvalla tai suunnittelutarveratkaisulla, ja joka sitten joskus tulevaisuudessa viedään myös asemakaavaan.

Ari Kanerva, asianajaja


Kommentit

Kirjoitusta ei ole vielä kommentoitu.

Kommentoi

Pakolliset kentät on merkitty tähdellä.