HO 3.5.2017 nro 546 Kiista ullakkohuoneiston kolmesta kattoikkunasta tuli kalliiksi

16.05.2017

Helsinkiläinen taloyhtiö pienensi kattoremontin yhteydessä osakkaan kunnostaman ullakkohuoneiston kattoikkunoita. Osakkaan mukaan muutokselle ei pyydetty häneltä suostumusta tai haettu rakennuslupaa. Hovioikeus ratkaisi, oliko taloyhtiöllä velvollisuus ennallistaa ikkunat tai korvata toiminnasta aiheutunut huoneiston arvonalennus. Jatkokanteessa taloyhtiö vaati osakkaalta korvausta useista rakennusvirheistä, joita huoneistosta ilmeni kattokorjauksen aikana.

Tapahtumat

Taloyhtiön osakas (A) aloitti rakennustyöt omistamassaan kylmässä ullakkotilassa vuonna 2000. Vuonna 2004 taloyhtiö teetti kattoremontin, jossa vaihdettiin peltikate. Vuosien 2012-2013 aikana tehtiin lisäksi uusi remontti vesivaurioiden vuoksi. Kattoremontin yhteydessä A:n huoneiston kattoikkunat korjattiin korottamalla niiden alareunaa arviolta 15 sentillä, jolloin rakennuksen tuuletus saatiin toimivaksi. A väitti asuntonsa arvon laskeneen remontin seurauksena merkittävästi ja vaati taloyhtiöltä lähes 84 000 euron korvauksia.

Taloyhtiö nosti vastakanteen A:n vastuulla olleiden kattorakenteiden ja kattoikkunoiden rakennusvirheiden vuoksi. A kiisti virheet ja väitti kosteus- ja vuotovaurioiden johtuneen taloyhtiön kattoremontista vuodelta 2004.

Asian käsittely

Hovioikeus päätyi näytön perusteella siihen, että A on rakentanut kattoikkunat virheellisesti. Tästä johtuen katon tuuletusta on pitänyt parantaa, mikä puolestaan vaikutti ikkunoiden korjaustavan valintaan. Hovioikeus katsoi, että korjaustapa ei edellyttänyt rakennuslupaa.

A:n mielestä ikkunat korjattiin rakennustapaohjeiden vastaisesti, koska muutoksen jälkeen asunnosta ei ollut enää vaakanäkymää. Käräjäoikeus totesi rakennustapaohjeen olevan lähinnä suositus, ja että muualla asunnossa avautui edelleen vaakanäkymä.

Hovioikeudessa kuultiin kahden eri kiinteistövälittäjän näkemys asunnon arvosta. Toisen mielestä remontilla oli vaikutusta hintaan, toinen ei nähnyt seikkaa merkittävänä. Hovioikeus päätyi ratkaisussaan siihen, että ikkunoiden pienennys ei vaikuttanut asunnon arvoon.

A:n mukaan valittu korjaustapa oli rikkonut asunto-osakeyhtiölain mukaista yhdenvertaisuusperiaatetta, koska toisen ullakkoasunnon ikkunoiden kokoon ei kajottu. Selvityksessä kävi ilmi, että toisen ullakkohuoneisto kattolyhtyjen sijainti ja rakenne olivat erilaisia, jolloin niiden korjaus voitiin toteuttaa alkuperäisen suunnitelman mukaisesti. Hovioikeuden mukaan yhdenvertaisuusperiaatetta ei rikottu.

Hovioikeus toteaa, että taloyhtiö on lain edellyttämällä tavalla ilmoittanut A:lle kattoremontista. A:lle oli aikanaan toimitetussa korjaussuunnitelmassa ei puhuttu ikkunoiden muutoksesta. Taloyhtiö osoittikin hovioikeuden mukaan huolimattomuutta jättäessään kertomatta tästä.

Taloyhtiö ei kuitenkaan syyllistynyt huolimattomuuteen korjaustavan valinnassa, joten ilmoittamatta jättäminen ei ollut syy-yhteydessä väitettyyn vahinkoon.

Ratkaisu

Hovioikeus päätti, että taloyhtiöllä ei ollut velvollisuutta ennallistaa ikkunoita tai suorittaa A:lle korvausta huoneiston arvon alentumisesta. Taloyhtiön ei tarvinnut maksaa valvontakuluja tai huoneistoon arvon määrittelyyn käytetyn kiinteistönvälittäjän palkkiota. A:n valitus hylättiin. Taloyhtiön vastakanne huoneiston rakennusvirheistä oli hovioikeudenkin mukaan vanhentunut, ja oikeus hylkäsi noin 35 000 euron laskun. Taloyhtiö joutui kuitenkin maksamaan A:lle 380 euron korvaukset lämpökuvauksista. Koska A:n kanne lämpökuvasten osalta menestyi, taloyhtiö määrättiin maksamaan A:lle 7 000 euroa käräjäoikeuden asianajokuluista. Kiista tuli osapuolille kalliiksi, sillä molemmat maksavat omat käräjälaskunsa. A:n lasku on noin 80 000 euroa ja taloyhtiön 133 000 euroa.