Helsingin HO 17.8.2017 nro 980: Isännöitsijän ja asunnon omistajan välinen sopimus huoneiston korjauskustannuksista sitoi – taloyhtiölle iso lasku vesivahingosta

25.08.2017

Epäselvä vastuunjako taloyhtiön ja isännöinnin välillä tuli taloyhtiölle kalliiksi vesivahinkotilanteessa. Kiista vaurioituneen asunnon korjauskustannuksista päätyi hovioikeudessa noin 50 000 euron hintalappuun.

Osakkaan astianpesukone laski vedet alleen maaliskuussa 2013. Taloyhtiön isännöitsijä ja asunnon omistaja sopivat ennen remonttia, että taloyhtiö korvaa huoneiston materiaalikulut perustasoon saakka. Alemman kerroksen asuntojen vauriokulut menivät taloyhtiön kiinteistövakuutukseen.

Asunnon kunnostus aloitettiin. Osakas hankki uudet keittiökalusteet ja taloyhtiö hoiti remontin vahingoittuneiden materiaalien purkamisesta aina kaappien asentamiseen. Kiista syntyi, kun taloyhtiön hallitus sai kuitit osakkaan hankinnoista. Työkustannukset maksoi taloyhtiön vakuutus, mutta tarvikekulut kuuluivat taloyhtiön mielestä asunnon omistajalle.

Ylittikö isännöitsijä toimivaltansa?

Osakas vaati käräjäoikeudessa taloyhtiötä korvaamaan 6 700 tarvikekulut sekä 17 000 euron perintä- ja oikeudenkäyntikulut. Käräjäoikeus katsoi, ettei isännöitsijällä ollut valtuutta sopia kustannusten korvaamisesta ja hylkäsi kanteen.

Asian käsittely jatkui osakkaan toimesta Helsingin hovioikeudessa. Oleelliset kysymykset liittyivät siihen, ylittikö isännöitsijä lain mukaan toimivaltansa, jolloin sopimus jäi syntymättä, ja olisiko osakkaan pitänyt tämä ymmärtää.

Osakkaalla oli monta syytä luottaa sopimukseen

Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan isännöitsijä huolehtii kiinteistöjen ja rakennusten pidosta ja hoitaa taloyhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Saman pykälän 2 momentin mukaan isännöitsijä saa ryhtyä 2 §:n 2 momentin mukaisiin toimiin vain hallituksen valtuutuksen perusteella tai jos hallituksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa.

Hovioikeudessa kuultujen todistajien kertomusten perusteella selvisi, että taloyhtiössä oli vuosien 2013 ja 2014 aikana noudatettu vesivahinkojen korvaamisessa erilaisia käytäntöjä. Muutamissa tapauksissa isännöitsijä oli hoitanut vesivahingon korjaamisen itsenäisesti ja jälkikäteen saattanut hallituksen tietoon yhtiölle aiheutuneet kustannukset. Tämän tiedon valossa Hovioikeus katsoi, että isännöitsijällä oli vähintäänkin asemavaltuutus sopia vesivahingon korvaamisesta. Vaihteleva käytäntö aiempien vuosien aikana vahvisti myös osakkaan olettamusta sopimuksen pitävyydestä.

Lisäksi asiaan liittyvät kirjalliset todisteet sekä isännöitsijöiden kertomukset viittasivat siihen, että osakas saattoi luottaa sopimukseen. Käsitystä sen sitovuudesta vahvisti myös taloyhtiön toimet: työ tilattiin riidattomasti ja huoneistossa tehtyjen korjausten työnosuus korvattiin.

Kallis riita taloyhtiölle

Hovioikeus päätti, että osakkaan ja taloyhtiön välillä oli sitova sopimus korjauskulujen korvaamisesta. Taloyhtiö velvoitettiin korvaamaan osakkaalle vesivahingon korjaamisesta aiheutuneita kuluja yhteensä 5 406 euroa. Lisäksi sen maksettavaksi tuli osakkaan oikeudenkäyntikulut, lähes 45 000 euroa.