Itä-Suomen HO 29.8.2017 nro 453: Maksamattomista hoitovastikkeista tarpeeton oikeudenkäynti

28.09.2017

Taloyhtiö nosti kanteen, kun asunnon omistaja ei maksanut vastikkeitaan. Paljastui, että vastaaja oli myynyt asuntonsa jo yli 1,5 vuotta sitten eikä ollut saanut maksuhuomautuksia uuteen osoitteeseensa. Oikeudenkäynti osoittautui tarpeettomaksi.

Riitaisaa asiassa oli se, että oliko asunnon omistaja (jatkossa A) velvollinen ilmoittamaan asunnon myynnistä taloyhtiölle ja oliko A saanut maksuhuomautukset ja jättämällä ne maksamatta aiheuttanut tarpeettoman oikeudenkäynnin.

A myi asuntonsa maaliskuussa 2015. Tästä tietämätön taloyhtiö lähetti edelleen A:lle laskut hoitovastikkeista. Kun laskuja ei maksettu, taloyhtiö nosti kanteen marraskuussa 2016.
Jos taloyhtiö olisi tiennyt asunnon myynnistä, niin oikeudenkäyntiin ei olisi ryhdytty, vaan taloyhtiö olisi perinyt asunnon ostajalta hoitovastikkeet. Taloyhtiön tiedonhankintaa vaikeutti sekin, ettei A ollut tehnyt vuoden 2015 ja 2016 verotietoihinsa muutoksia asunnon myynnistä.

Tuliko posti perille?

Lisämutkia matkaan aiheutti, että maksuhuomautukset lähetettiin A:n antamaan osoitteeseen, josta A oli muuttanut pois syyskuussa 2015. A ei tehnyt muuttoilmoitusta Postiin eikä näin ollen saanut maksuhuomautuksia. Posti toimitti kirjeet annettuun osoitteeseen eikä niitä sieltä palautettu takaisin Postin käsiteltäviksi. Käräjäoikeuden mukaan Posti on toiminut tilanteessa lain mukaisesti.

Taloyhtiön käyttämä perintätoimisto toimi virheellisesti, kun se ei toimeksiannon saatuaan selvittänyt A:n osoitetta. Perintätoimisto sai A:n uuden osoitteen tietoonsa heinäkuussa 2016 ja lähetti A:lle maksumuistutuksen marraskuussa samana päivänä kun haastehakemus on laadittu. Käräjäoikeuden mukaan perintätoimiston olisi pitänyt varmistaa, että A on tietoinen maksamattomista hoitovastikkeista ennen kanteen vireille laittamista. Taloyhtiö oli vastuussa sen puolesta toimineen perintäyhtiön menettelystä.

Taloyhtiölle ilmoittaminen on ostajan velvollisuus

Ostaja on velvollinen ilmoittamaan osakkeiden omistusoikeuden siirrosta taloyhtiölle. Taloyhtiö kirjaa omistusoikeuden uudelle osakkaalle vasta kun varainsiirtovero on maksettu ja siitä esitetään selvitys taloyhtiölle. Niinpä taloyhtiön tietämättömyys asunto-osakkeiden kaupasta ei johtunut A:sta vaan asunnon ostajan laiminlyönnistä.

Taloyhtiö luopui helmikuussa 2017 vaatimuksistaan maksamattomista hoitovastikkeista, mutta vaati A:ta korvaamaan oikeudenkäyntikulut. Käräjäoikeuden mukaan kyseessä oli tahallisesti tai huolimattomasti aiheutettu tarpeeton oikeudenkäynti.  Käräjäoikeus määräsi taloyhtiön maksamaan A:lle oikeudenkäyntikulut 13.940,80 euroa korkoineen.

Ratkaisuun tyytymätön taloyhtiö valitti hovioikeuteen ja vaati käräjäoikeuden tuomion kumoamista. Hovioikeus ei myöntänyt jatkokäsittelylupaa.