Kiinteistölehti 10/2015: Kaavamerkinnät rakennusten käyttötarkoituksen sääntelijöinä

18.12.2015

Kaavoitus luo perustan rakennusten sallitulle käyttötarkoitukselle. Kaavatasosta riippuen kaavan merkitys ja sitovuus vaihtelee. Rakennusluvan yhteydessä rakennuksen suhde voimassa olevaan kaavaan tutkitaan ja vahvistetaan.  

Asemakaava määrittelee sitovimmin rakennuksen käyttötarkoituksen, sillä maankäyttö- ja rakennuslain 135 §:n mukaan asemakaava-alueella rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä on rakennushankkeen asemakaavan mukaisuus. Haettaessa rakennuslupaa asemakaava-alueen ulkopuolella täytyy maakuntakaavasta tai yleiskaavasta johtuvat mahdolliset rajoitukset ottaa huomioon. Sekä yleiskaavan että maakuntakaavan osalta lupaa rakennuksen rakentamiseen ei saa myöntää siten, että vaikeutetaan ko. kaavan toteutumista. Yleis- ja maakuntakaavojen osalta tunnetaan lisäksi ns. ”rahat tai lupa –järjestelmä”. Tämä järjestelmä toimii niin, että rakennuslupa on kuitenkin myönnettävä, jos yleiskaavasta johtuvasta luvan epäämisestä aiheutuisi hakijalle huomattavaa haittaa eikä kunta lunasta aluetta tai suorita haitasta kohtuullista korvausta. Yleiskaava ja maakuntakaava eivät siis sido käyttötarkoitusta yhtä tiukasti kuin asemakaava.

Kaavojen, myös asemakaavan, merkitys rakennuksen käyttötarkoituksen kannalta voi katsoa loppuvan tietyllä tavalla sen jälkeen, kun rakennuslupa on myönnetty. Rakennusta voi käyttää rakennusluvan mukaisesti vaikka taustalla olevaa kaavaa jostain syystä muutettaisiin siten, että rakennuksen käyttötarkoituksesta tulisi kaavan vastainen. Rakennuksen omistajalla ei ole siis, kerran rakennusluvan saatuaan, velvollisuutta muuttaa rakennuksen käyttötarkoitusta kaavan mukaiseksi. Jos rakennuksen omistaja haluaa muuttaa käyttötarkoitusta myöhemmin, tulee tietysti voimassa oleva kaava arvioitavaksi.

Maankäyttö- ja rakennuslain 125 § 5 momentin mukaan jos rakennuksen omistaja haluaa muuttaa rakennuksen käyttötarkoitusta olennaisesti, on tämä velvollinen hakemaan rakennuslupaa. Tästä sääntelystä johtuu ensinnäkin se, että ilman lupaa rakennusta ei saa käyttää käyttötarkoituksen vastaisesti ja toisaalta kunnan mahdollisuus puuttua käyttötarkoituksen vastaiseen käyttöön. Mikä tahansa käyttötarkoituksen muutos ei kuitenkaan laukaise luvanhakuvelvollisuutta, sillä vain käytön olennainen muuttaminen vaatii luvan. Toisinaan tarvitaan poikkeamislupa ennen rakennuslupaa.

Käyttötarkoituksen yhteys kaavoitukseen tulee hyvin esille siinä, että käyttötarkoitukset määrittyvät hyvin pitkälle kaavamerkintäasetuksen (ympäristöministeriön asetus maankäyttö- ja rakennuslain mukaisissa kaavoissa käytettävistä merkinnöistä, 31.3.2000) mukaisten pääluokkien mukaisesti. Näitä alueiden käyttötarkoituksia ovat pääluokittain mm. asuinrakennukset, palvelurakennukset, yleiset rakennukset, liike- ja toimistorakennukset, teollisuus- ja varastorakennukset jne. Pääluokissa on myös alaluokituksia, joilla asemakaavassa määritellään tarkemmin alueen käyttötarkoitusta. Hyvänä nyrkkisääntönä voidaan pitää sitä, että käyttötarkoituksen vaihtuessa pääluokasta toiseen, myös rakennusluvan hakemiseksi vaadittava käyttötarkoituksen olennaisuus –kriteeri täyttyy.

Käyttötarkoituksen olennaisen muuttamisen rajoista on jonkin verran oikeuskäytäntöä. Oikeuskäytännöstä on löydettävissä melko vakiintuneita tulkintalinjoja tietyntyyppisten yleisimpien asiaryhmien osalta. Tästä huolimatta valtaosassa tapauksista joudutaan punnitsemaan tarkkaan käyttötarkoituksen muutoksen vaikutus kaavan toteuttamiseen ja muuhun maankäyttöön, sekä rakennukselta vaadittaviin ominaisuuksiin. Huomio kiinnittyy siihen, miten rakennusta tosiasiallisesti käytetään, mitä ovat toiminnan tyypilliset vaikutukset ja mitä vaatimuksia uusi käyttötarkoitus tuo mukanaan. Tulkinnanvaraiset tapaukset ovat mielenkiintoisia ja niiden käsittelyä jatkan ympäristöpalstalla seuraavaksi.

Asianajaja Jaakko Kanerva