Kiinteistölehti 10/2015: Yhtiön kunnossapitovastuusta ja osakkaan muutostöistä

18.12.2015

A:n kylpyhuoneessa todettiin vuonna 2003 kosteuspoikkeama suihkun kohdalla lattiassa ja seinien alaosassa. Yhtiö oli tuolloin suositellut A:lle kylpyhuoneen korjaamista yhtiössä suunnitellun vesijohtokorjauksen yhteydessä. Myöhemmin em. korjaustöiden yhteydessä suoritetussa kosteuskartoituksessa A:n kylpyhuoneessa todettiin hajua ja lattiassa sekä seinien alaosassa kosteuspoikkeamaa. Alkuperäisenä vedeneristyksenä lattiassa oli ollut bitumisivelty huopa, joka oli sijainnut holvilaatan päällä. Huovan päällä oli ollut noin kymmenen senttimetriä paksu pintalaatta. Kosteutta ei havaittu pintalaatan alla vedeneristeenä olleen bitumihuovan alapuolisissa rakenteissa. Yhtiön teettämässä kosteuskartoituksessa suositeltiin kylpyhuoneen saneerausta, ja kartoituksen tehneen henkilön mukaan korjaus oli suoritettava pikaisesti.

Yhtiö oli pyytänyt urakoitsijalta tarjouksen A:n kylpyhuoneen korjaamisesta. Yhtiön isännöitsijä oli kuitenkin ilmoittanut A:lle, että kylpyhuoneen vaurioiden korjaaminen ei kuulunut yhtiön vastuulle. Tämän jälkeen A oli tilannut korjausurakan urakoitsijalta tämän yhtiölle tekemän tarjouksen perusteella. A ei kuitenkaan tehnyt yhtiölle kirjallista huomautusta kosteusvauriosta ennen korjaustyötä eikä vaatinut sen korjaamista. A oli sittemmin vaatinut kanteella, että yhtiö velvoitettaisiin suorittamaan hänelle vahingonkorvauksena kylpyhuoneen kosteusvaurioiden korjauskustannuksista 7 689,40 euroa viivästyskorkoineen. A:n mukaan vaaditut korjauskustannukset olivat aiheutuneet yhtiön vastuulle kuuluvien rakenteiden korjaamisesta.

Korkeimmassa oikeudessa oli ensimmäiseksi kysymys siitä, oliko yhtiö vastuussa kylpyhuoneen kosteusvaurioiden korjauskustannuksista kunnossapitovastuunsa perusteella. Rajanvedon kannalta keskeistä oli se, tuliko pintalaattaa pitää yhtiön vastuulle kuuluvana rakenteena vai osakkaan vastuulle kuuluvana sisäosana.

Yhtiön 1950-luvulla rakennetuissa kylpyhuoneissa vedeneriste ei ollut välittömästi pintamateriaalin alla, vaan vedeneristeen päällä on ollut vielä kymmenen senttimetrin paksuinen pintalaatta. Viitaten asunto-osakeyhtiölain säätämiseen johtaneeseen hallituksen esitykseen jossa todetaan, että yhtiö ei lähtökohtaisesti vastaa rakenteiden ja pinnoitteen välisen tasoitteen kunnossapidosta, korkein oikeus katsoi, että edellä mainituin tavoin toteutetussa lattiarakenteessa pintalaatta ei ollut tasoitteeseen

tai pintamateriaaliin rinnastuva lattian sisäosa vaan osa yhtiön vastuulle kuuluvaa lattian rakennetta. Siten sen kunnossapito oli lähtökohtaisesti yhtiön vastuulla. Korkeimman oikeuden ratkaisu on tältä osin hyvin perusteltu ja selventää hyvällä tavalla, aikaisemmin epäselvän tilanteen pintalaatan kunnossapitovastuusta. 

Tämän jälkeen korkein oikeus siirtyi pohtimaan sitä, miten yhtiön kunnossapitovastuuseen vaikutti se, että kylpyhuoneen kosteusvaurio oli aiheutunut edellisen osakkeenomistajan aikana tehdyistä muutostöistä, joita ei ollut toteutettu yhtiön luvalla eikä valvonnassa.

Kun edellinen osakas B oli poistanut kylpyammeen ja muuttanut tilan suihkutilaksi, tila oli kaakeloitu, mutta vedeneristystä ei muutettu. Tältä osin asiassa oli riidatonta, että kylpyhuoneen kosteusvaurion syynä oli B:n omistusaikana toteutetusta kylpyammeen poistamisesta aiheutunut lisääntynyt kosteusrasitus. Tämän lisäksi muutostyö oli esitetyn selvityksen mukaan tehty virheellisesti, koska kylpyhuonetilan vedeneristystä ei ollut uusittu muutostyön yhteydessä. Tältä osin tapauksessa muodostui keskeiseksi seikaksi se, että korkeimman oikeuden tulkinnan mukaan B ei ollut muuttanut kylpyammeen poistamalla kylpyhuoneen rakenteita ja eristeitä vaan tilan käyttötapaa. Siten kylpyhuoneen rakenne oli B:n tekemän muutostyön jälkeenkin ollut edelleen yhtiön teettämässä alkuperäisessä asussaan.

Korkein oikeus katsoi, ettei kylpyhuoneen rakenteille ja eristeille riskialttiissa käyttötavan muutoksessa ollut kysymys asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 3 momentissa tarkoitetusta osakkeenomistajan muutostyöstä. Näin ollen osakkeenomistaja ei vastannut lainkohdassa tarkoitetun kunnossapitovastuunsa perusteella sellaisesta tilan käyttötavan muutoksesta, jossa ei muuteta rakenteita, eristeitä tai perusjärjestelmiä. Johtopäätöksenään korkein oikeus katsoi, että kosteusvauriot olivat ilmenneet taloyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluneessa lattia- ja seinärakenteessa. Tähän kunnossapitovastuuta koskevaan arviointiin ei korkeimman oikeuden mukaan vaikuttanut se, oliko muutostyö aikoinaan tehty yhtiön luvalla ja valvonnassa vai ei. Korkein oikeus kuitenkin totesi, että osakkeenomistaja saattaisi olla vastuussa sellaisista teettämiensä tai tekemiensä muutostöiden aiheuttamista, myös talon rakenteisiin kohdistuneista vaurioista, jotka ovat johtuneet osakkeenomistajan viaksi luettavasta huolimattomuudesta. Tällöin vastuu voisi toteutua vahingonkorvausvastuuta koskevien periaatteiden mukaan, josta asiassa ei kuitenkaan nyt ollut kysymys. Hieman auki jää, minkälainen huolimattomuus A:n omassa toiminnassa olisi riittänyt vahingonkorvausvastuuseen ja miten se olisi osoitettu. Mahdollisesti se, että yhtiö pystyisi näyttämään A:n tienneen vuosikaudet, että vedeneristettä ei ole parannettu kestämään suihkuttelua, eikä siitä huolimatta tee mitään.

Viimeisenä asiassa tuli vielä arvioitavaksi kysymys siitä, oliko A:lla ollut oikeus teettää korjaus yhtiön kustannuksella, vaikka hän ei ollut tehnyt yhtiölle asiasta kirjallista huomautusta.

Tämän seikan osalta korkein oikeus katsoi yhtiön olleen tietoinen kylpyhuoneen kosteuspoikkeamasta jo vuonna 2003. Lisäksi vuonna 2011 yhtiö on teettänyt A:n kylpyhuoneessa kosteuskartoituksen, jossa oli todettu kohonneita kosteuspitoisuuksia pintalaatassa ja seinien alaosissa sekä kylpyhuoneen saneeraustarve. Yhtiö oli lisäksi pyytänyt korjauksesta urakkatarjouksen A:n puolesta ja valvonut korjaustyön suorittamista. Yhtiön isännöitsijä oli lopuksi ilmoittanut A:lle, ettei korjaus kuulu yhtiön vastuulle.

Vaatimusta kirjallisesta huomautuksesta voitiin korkeimman oikeuden mukaan perustella sillä, että yhtiö saisi tällöin selkeän tiedon kunnostustarpeesta ja tilaisuuden ryhtyä toimiin korjausten toteuttamiseksi. Näin yhtiö saisi mahdollisuuden harkita kunnostuksen tarpeellisuutta sekä tarkoituksenmukaisinta tapaa työn teettämiseksi. Kirjallisen muodon vaatimus vähentäisi myös näyttöongelmia asian muuttuessa riitaiseksi. Näistä syistä korkein oikeus piti kirjallista muotoa tärkeänä asunto-osakeyhtiölain menettelyllisenä vaatimuksena, joka palveli erityisesti asunto-osakeyhtiön etua.

Koska yhtiö oli edellä kuvatuin tavoin ollut tosiasiallisesti tietoinen sekä korjaustarpeesta että korjausten suorittamisesta, korkein oikeus katsoi, että A oli näissä olosuhteissa voinut teettää kunnostustyön yhtiön kustannuksella, vaikka hän ei ollutkaan tehnyt kirjallista huomautusta yhtiölle. Kunnostustarpeesta huomauttamista koskeva kirjallinen muoto ei ollut korkeimman oikeuden mukaan sellainen muotovaatimus, jonka noudattamatta jättämisen seurauksena A:n olisi ollut perusteltua katsoa menettäneen oikeutensa teettää yhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluva työ, koska ne tavoitteet, joita kirjallisen muodon käyttäminen palveli, olivat tulleet muutoin riittävästi turvatuiksi. Yhtiötä velvoitettiin korvaamaan kosteusvaurioiden korjaamisesta aiheutuneet kustannukset A:lle.

Mitä tästä sitten opitaan? Ainakin sitä, että silloin, kun osakkaat ilmoittavat yhtiöille ammeen poistamisesta kylpyhuoneesta pitää yhtiön käsitellessään muutostyöilmoitusta muistaa, että osakkaalta tulee edellyttää vedeneristeen uusimistyöt tarvittavilta osin.

Marina Furuhjelm, OTM