Kiinteistölehti 10/2017: Asuntokaupan purkukynnys

20.12.2017

Asunto-osakkeen tai omakotitalon ostajalla, joka löytää kaupan kohteesta kosteusvaurion tai muun merkittävän kaupan kohteen virheen on valittava, hakeeko hän ensisijaisesti kaupan purkua vai vain hinnanalennusta. Lisäksi mahdollisesti tulee vaadittavaksi vahingonkorvauksia varsinkin, jos myyjän on täytynyt tietää virheestä ja tieto on jätetty kertomatta.

Viimeaikaisessa oikeuskäytännössä alkaa löytyä kriteereitä sille, minkä edellytysten vallitessa kaupan purkaminen saattaa menestyä.

Omakotitalokaupan osalta korkein oikeus antoi asiaa koskevan ratkaisun vuonna 2015 (KKO 2015:58). Kysymyksessä oli vuonna 1955 rakennettu omakotitalo, joka oli myyty vuonna 2011 68.000 eurolla. Rakennuksen alapohjasta löytyi kosteusvaurioita, millä perusteella ostaja haki kaupan purkua. Käräjäoikeus hyväksyi purkukanteen, mutta hovioikeus hylkäsi kanteen, koska korjauskustannukset arvioitiin 20.000 euroksi, mikä on vain alle 30 prosenttia kauppahinnasta.

Prosenttimäärä liittynee siihen, että oikeuskirjallisuudessa on esitetty, että purun kynnys olisi suuruusluokkaa 40 prosenttia kauppahinnasta.

Korkein oikeus purki kaupan. Keskeisin perustelu oli se, että kysymyksessä oli terveysriski. Merkillepantavaa oli se, että terveystarkastaja oli voinut todeta terveysvaaran käymättä kohteessa valokuvien ja käydyn keskustelun perusteella, joiden perusteella annettu arvio riitti terveysvaaran toteamiseen. Korkein oikeus kiinnitti huomiota mm. siihen, että alapohjassa tulisi uusia noin kolmannes. Korkein oikeus piti lähtökohtana, että vanha talo ei sinänsä ole virheetön, mutta kokonaisharkinnan perusteella purku menestyy. Korjaus joka tapauksessa edellytti pois muuttoa eikä korjauksen vaatimaa aikaa pystytty etukäteen arvioimaan. Lisäksi korkein oikeus kiinnitti huomiota siihen, että jos kauppa puretaan ja myyjä korjaa kohteen, hän saa myös hyödyntää mahdollisen arvonnousun.

Asunto-osakekaupan purussa on huomioitava, että asunto-osakeyhtiön vastuu rakenteista on ensisijainen kaupan vastuuseen verrattuna. Toisin sanoen ostajan pitää selvittää, paljonko hän joutuu maksamaan yhtiövastikkeita yhtiön suorittamassa korjauksessa ennen kuin voidaan olla varma siitä, että kaupan purun kynnys ylittyisi. Vaarana on kaksi oikeudenkäyntiä, ensin asunto-osakeyhtiön ja sitten myyjän kanssa.

Helsingin hovioikeuden ratkaisussa 22.12.2016 nro 1811 oli kysymys 1960-luvulla rakennetusta rivitalosta Espoossa. Kauppahinta oli varsin korkea, liki 500.000 euroa.

Hovioikeus totesi, että kohde oli sinänsä rakennettu aikansa rakennustavan mukaisesti ja oli tunnetun arkkitehdin suunnittelema. Päällisin puolin kohde vaikutti siltä, että korjattavaa ei ole.

Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden ratkaisun kaupan purkamisesta. Korkein oikeus ei myöntänyt valituslupaa.

Päätöksen perusteluissa on paljon samoja elementtejä kuin ratkaisussa KKO 2015:58. Ko. huoneistoa oli jouduttu korjaamaan 300.000 eurolla, mutta muut huoneistot olivat vielä korjaamatta. Myös tämän huoneiston osalta vielä ratkaisua tehtäessä oli epäselvää, olivatko yhtiön korjaukset onnistuneet.

Oikeudessa riideltiin myös oikeasta korjaustavasta. Hovioikeus hyväksyi sen, että alapohjan tiivistyskorjauksia ei voitu pitää riittävänä poistamaan rakenteissa oleva mikrobien aiheuttama terveyshaitta

Yhteisiä tekijöitä ratkaisuissa ovat terveyshaitta, korjausten ennakoimattomuus ja ajan kuluminen. Varsinkin korkeimman oikeuden päätöksen perusteluista ilmenee, että korjauskustannusten määrällä suhteessa hinnanalennukseen ei ole niin suurta merkitystä kuin aikaisemmissa ratkaisuissa ja oikeuskirjallisuuden kannanotoissa oli katsottu.

Asunto-osakeyhtiössä asiaa mutkistaa vielä se, että vastarinta korjauksiin saattaa normaaleissa taloyhtiöissä olla suuri, kun aikaisemmat asukkaat eivät ole kokeneet terveysongelmia asumisessa.

Juridiikan ulkopuolen huomioon otettava seikka on myös se, onko myyjällä mahdollisuutta maksaa kauppahintaa takaisin. Jos myyjällä ei ole merkittävää muuta varallisuutta, ainoa realisoitava kohde voi olla huonossa kunnossa oleva kaupan kohde, minkä arvo ei välttämättä ole kovin merkittävä.

Pitkä riita aiheuttaa myös jatkuvaa epävarmuutta sekä myyjän että ostajan elämälle. Jos niihin haluaa tutustua, kannattaa lukea ko. hovioikeustapauksessa ostajana olleen perheen kokemuksesta kirjoitettu kirja ”Homeäidin päiväkirja”.

Petteri Kuhanen, asianajaja, OTL, VT