Kiinteistölehti 2/2015: Viranomaisluvat korjaushankkeissa

01.02.2015

Korjaushankkeita tehdään vuosittain merkittäviä määriä niin asunto-osakeyhtiöissä, liike-, toimisto- ja teollisuusrakennuksissa kuin pientaloissakin. Talonrakennusalan urakoiden arvosta vuonna 2013 lähes puolet kohdistui korjausrakentamiseen. Korjausrakentamisen lupa-asioihin on syytä kiinnittää erityistä huomiota, sillä niihin sovellettavaan lainsäädäntöön liittyy enemmän tulkinnanvaraisuutta kuin uudiskohteiden osalta.

Maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL) ja sen nojalla annetut asetukset sekä suomen rakentamismääräyskokoelma ovat merkittävässä asemassa korjaushankkeiden lupa-asioissa. Korjausrakentamiseen on perinteisesti sovellettu MRL:n säännöksiä joustavasti. Joustavuus on tuonut tarvittavan mahdollisuuden ottaa huomioon kunkin korjaushankkeen ja kohteen erityispiirteet, mutta samalla siihen liittyy kuitenkin usein myös mahdollisia ongelmia lupakäytäntöjen erilaisuuden vuoksi.

Korjausrakentamisessa rakennuksen muutos- ja korjaustyöt sekä rakennuksen käyttötarkoituksen muutokset on toteutettava siten, että rakennus täyttää siihen yleisesti ennakoitavissa oleva kuormitus ja rakennuksen käyttötarkoitus huomioon ottaen ns. olennaiset tekniset vaatimukset. Korjaus- ja muutostöissä tulee ottaa huomioon rakennuksen ominaisuudet ja erityispiirteet sekä rakennuksen soveltuvuus aiottuun käyttöön. Edelleen, muutosten johdosta rakennuksen käyttäjien turvallisuus ei saa vaarantua eivätkä heidän terveydelliset olonsa heikentyä. Korjausrakentamista koskee myös vaatimus muutoinkin noudattaa hyvää rakennustapaa.

Korjausrakentamisen luvista tavallisin on rakennuslupa. Rakennuslupa tarvitaan sellaiseen korjaus- ja muutostyöhön, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen. Luvanvaraista on lisäksi rakennuksen laajentaminen tai sen kerrosalaan laskettavan tilan lisääminen sekä rakennuksen tai sen osan olennainen käyttötarkoituksen muuttaminen.

Myös muuhun rakennuksen korjaus- ja muutostyöhön tarvitaan rakennuslupa, jos työllä ilmeisesti voi olla vaikutusta rakennuksen käyttäjien turvallisuuteen tai terveydellisiin oloihin. Energiatehokkuuden sääntelyn ulottaminen korjaushankkeisiin tuo oman lisänsä luvanvaraisiin hankkeisiin, sillä rakennuslupa tarvitaan myös sellaiseen rakennuksen vaippaan tai teknisiin järjestelmiin kohdistuvaan korjaus- ja muutostyöhön, jolla voidaan vaikuttaa merkittävästi rakennuksen energiatehokkuuteen. Energiatehokkuudelle on määritelty vähimmäisvaatimukset, kun kyse on rakennuksen luvanvaraisesta korjaamisesta, käyttötarkoituksen muuttamisesta tai teknisten järjestelmien uusimisesta. Tällaisia ovat esimerkiksi laajat peruskorjaukset, rakennuksen ulkovaipan korjaukset ja teknisten järjestelmien uusiminen.

Rakennusluvan myöntämisen edellytykset tulevat korjaus- ja muutostöiden osalta noudatettavaksi soveltuvin osin. Toisinaan hankaluuksia saattaa tulla velvollisuudesta noudattaa asemakaavaa. Mikäli suunniteltu korjausrakentaminen, tyypillisesti käyttötarkoituksen muutos tai kerrosalan lisääminen, johtaisi joiltain osin asemakaavan vastaisuuteen, tulee poikkeamisluvan hankkiminen ajankohtaiseksi. Mikäli poikkeamista ei voida myöntää, pitää miettiä asemakaavan muutoksen mahdollisuutta yhdessä kaavoittajan kanssa. Vähäiset poikkeamiset voidaan myöntää rakennusluvan yhteydessä.

Pienemmissä hankkeissa tarvitaan rakennusluvan sijasta mahdollisesti toimenpidelupa. Toimenpidelupa tarvitaan esimerkiksi muuhun kuin rakennuslupaa vaativaan rakennuksen ulkoasua tai julkisivua muuttavaan toimenpiteeseen, asuinrakennuksen huoneistojärjestelyihin tai esimerkiksi rakennusosan tai teknisen järjestelmän vaihtamiseen silloin, kun sillä voidaan vaikuttaa merkittävästi rakennuksen energiatehokkuuteen. Julkisivutoimenpiteitä ovat esimerkiksi kattomuodon, katteen tai sen värityksen muuttaminen, ulkoverhouksen rakennusaineen tai värityksen muuttaminen, katukuvaan vaikuttavan markiisin asettaminen taikka ikkunajaon muuttaminen. Mikäli korjauksessa on kyse vain siirtymisessä maalämmön hyödyntämiseen, toimenpidelupa tarvitaan lämpökaivon poraamiseen tai lämmönkeruuputkiston asentamiseen.
 

Jaakko Kanerva, asianajaja

Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy