Kiinteistölehti 2/2016: Kaavamerkinnät rakennusten käyttötarkoituksen sääntelijänä – osa 2

26.02.2016

Jatkan ympäristöpalstalla rakennusten käyttötarkoituksen perkaamista oikeuskäytännön valossa. Käyttötarkoituksen muutoshakemuksia käsitellään rakennusvalvonnoissa vuosittain tuhansia. Osa päätöksistä riitautetaan ja ne käsitellään hallinto-oikeusreittiä mahdollisesti korkeinta hallinto-oikeutta (KHO) myöten.

Muutamassa melko tuoreessa KHO:n ratkaisussa on ollut kysymys pohjimmiltaan siitä, mikä voidaan katsoa ”asumiseksi” tai ”tavanomaiseksi asumiseksi”. KHO:2015:87, joka oli äänestysratkaisu (Ään. 3 - 2) oli arvioitavana se, oliko yhtiö sille myönnetyn rakenteellisiin muutoksiin oikeuttavan rakennusluvan lisäksi rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista koskevan rakennusluvan tarpeessa. Alueella ei ollut voimassa asema- tai yleiskaavaa, jossa rakennuspaikan käyttötarkoitus olisi määrätty. Rakennuslupa perustui poikkeamispäätökseen, joka mahdollisti 400 neliömetrin suuruisen omakotitalon, autotallin ja varaston rakentamisen. Poikkeamispäätöksen mukainen käyttötarkoitus oli siten ympärivuotinen asuminen. Rakennusluvassa haettiin lupaa mm. kahdeksaan makuuhuoneeseen, joilla oli omat kylpyhuoneet. KHO linjasi, että vaikka rakennusta voitiin käyttää hakijayhtiön toimialan mukaiseen matkailu- tai majoitustoimintaan, hakemuksessa ilmoitettu käyttö ei esitetyn selvityksen perusteella vaikutuksiltaan poikennut tämän kokoisen rakennuksen tavanomaisena pidettävästä asumiskäytöstä siten, että yhtiö olisi ollut myös rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista koskevan rakennusluvan tarpeessa. Hakemuksen ja asiassa esitetyn selvityksen mukaan rakennusta ei käytetty vuokraustoimintaan, vaan se oli tarkoitettu yhtiön toimihenkilöiden ja heidän perheidensä käyttöön sekä toimihenkilöiden liikekumppanien tilapäiseen majoitukseen.

Arvio oli toisenlainen ratkaisussa KHO:2014:143, jossa asia lähti alun perin liikkeelle rakennusvalvonnan kiellettyä rakennuksen ja kiinteistön käytön majoitustoimintaan. Naapurit olivat ilmoittaneet häiriöistä kiinteistöllä. Rakennus sijaitsi asemakaavassa erillispientalojen korttelialueella (AO/s) (omakotialue). Asemakaavamääräysten mukaan alueelle oli sallittua sijoittaa myös työ- ja palvelutiloja enintään 50 prosenttia tontin käytetystä rakennusoikeudesta. Kiinteistön omistaja ei ollut hakenut lupaa käyttötarkoituksen muuttamiselle. Tonttia rakennuksineen vuokrattiin eripituisin jaksoin mm. netissä ilmoittelemalla. Jotkut vuokrajaksot olivat melko pitkiä n. 3-4 kk pituisia. Vuokrauksen yhteydessä oli mahdollista vuokrata esim. palju tai tilata ruoka- ja siivouspalveluja. Kiinteistöllä ei ollut henkilökuntaa. KHO totesi, että kiinteistöllä harjoitettavan toiminnan sallittavuutta asemakaavan kannalta arvioitaessa ratkaisevia olivat toiminnan tyypilliset vaikutukset. Vaikutusten kannalta se, että kiinteistön käyttö perustui vuokrasuhteisiin eikä omistusasumiseen, tai se, että kysymys oli liiketoiminnasta, ei sellaisenaan ollut ratkaisevaa. Olennaista oli sen sijaan se, että kysymys oli omakotialueelle epätyypillisistä lyhytkestoisista majoitusjaksoista, osin loma-asuntokäytöstä. Tontille majoittuvat henkilöt olivat alueella vieraina toisin kuin alueella pysyvästi asuvat omakotiasukkaat. Tämä merkitsi naapuruston kannalta muun muassa pysyvään asutukseen nähden heikompaa sosiaalista kontrollia. Kiinteistöllä harjoitettu toiminta ei siis vastannut kaavan pääkäyttötarkoituksen mukaista omakotiasumista.

Toisaalta vanhemmassa KHO ratkaisussa 1991 A 72 rakennuksen käyttötarkoitus ”asuminen” ei muuttunut olennaisesti, kun omakotitalo haluttiin muuttaa psykiatristen potilaiden kuntoutuskodiksi. Rakennuksessa oli kuusi asukasta, joiden päivittäisiä toimintoja ja kuntoutusta ohjasi kaksi erikoissairaanhoitajaa. Sama linja oli myös ratkaisussa KHO 1.12.2000 taltio 3143, jossa asemakaavassa ja rakennusluvassa asuinrakennukseksi merkittyä omakotitaloa käytettiin päihdeongelmaisten yksinhuoltajaäitien asumiseen ja tukemiseen ja jossa asui viisi äitiä lapsineen sekä öisin yksi ohjaaja. Näissä ratkaisuissa katsottiin pääpainon olevan asumisessa ja sitä tukevissa toiminnoissa. 

Jaakko Kanerva, Asianajaja