Kiinteistölehti 2/2016: Tontin lunastuskorvausta ei lasketa varainsiirtoveronperusteeseen (KHO 2016:6)

26.02.2016

Asunto-osakkeiden kauppaan liittyvän varainsiirtoveron perusteena olevaan vastikkeeseen ei luettu niitä eriä, jotka ostaja maksoi tontinosan lunastamiseen liittyen asunto-osakeyhtiölle

Puheena oleva niin sanottu valinnainen vuokratontti on rakennusliikkeen ja maanomistajan yhdessä toteuttama järjestely, joka on yleistynyt viime vuosina. Järjestelyssä asunto-osakeyhtiön osakas päättää omalta osaltaan, haluaako hän maksaa tontin lunastamisesta aiheutuvat kulut vai maksaako erillistä vastiketta, jolla katetaan tontin vuokrakulut. Lunastuskorvauksen maksaminen perustuu täysin vapaaehtoisuuteen, eikä esimerkiksi asunto-osakkeiden kauppakirjassa ole tontin lunastukseen liittyvää sopimusehtoa.

Järjestelyssä asunto-osakeyhtiölläkään ei ole velvollisuutta ostaa tonttia, eikä asunto-osakkeiden ostajalla osakkaana velvollisuutta maksaa tontinosan lunastushintaa. Kysymys on siis ainoastaan asunto-osakeyhtiön ja sen osakkaan mahdollisuudesta lunastaa tontti tai sen osa. Tonttiosuuden lunastaminen ja osakkaan siihen liittyvä suoritus ovat asunto-osakkeiden kaupasta erillisiä oikeustoimia, eivätkä asunto-osakkeiden myyjä ja ostaja ole osapuolia tässä oikeustoimessa.

Korkein hallinto-oikeus käsitteli ratkaisussaan sitä, onko asunto-osakkeiden kauppaan liittyvän varainsiirtoveron perusteena olevaan vastikkeeseen luettava myös ne erät, jotka osakkeiden ostaja oli maksanut tontin osan lunastuskorvauksena. Sekä asiasta annetun Verohallinnon ennakkopäätöksen että hallinto-oikeuden ratkaisun mukaan varainsiirtoveron perusteeseen olisi tullut laskea myös tuo tontin lunastuskorvaus. Korkein hallinto-oikeus kuitenkin kumosi niin hallinto-oikeuden tuomion kuin Verohallinnon ennakkopäätöksen ja totesi ennakkoratkaisuksi luokitellussa päätöksessä, että tontin lunastuskorvauksen osuutta ei lasketa varainsiirtoveron perusteeseen.

Korkein oikeus perusteli ratkaisuaan muun muassa sillä, että asunto-osakkeiden ostajalle ei synny asunto-osakkeiden ostamiseen liittyen velvollisuutta maksaa tontinosan lunastamisesta. Näin ollen maksaminen ei perustu varainsiirtoverolain 20 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla asunto-osakkeiden luovutussopimuksen ehtoon.

Kun asunto-osakkeiden myyjänä oleva rakennusliike ei omista maa-aluetta ja kun rakennusliike ei muullakaan perusteella saa mitään osuutta mahdollisista tonttiosuuksien kauppahinnoista, tontin lunastamiseen liittyvien maksujen ei myöskään voida katsoa tulevan varainsiirtoverolain 20 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla osakkeiden luovuttajan hyväksi. Kysymys ei myöskään ole varainsiirtoverolain 20 §:n 4 momentissa tarkoitetusta yhtiölainaosuudesta tai saman pykälän 5 momentissa tarkoitetusta osuudesta yhtiön rakennusaikaisiin velkoihin, jotka luettaisiin varainsiirtoveron perusteena olevaan vastikkeeseen. Korkein hallinto-oikeus totesikin, että ei ole perusteltua oma-aloitteisesti tulkita tässä asiassa suoritettavan varainsiirtoveron soveltamisalaa mainittujen pykälien sanamuotoon nähden laajentavasti.  

Helena Kinnunen, OTK