Kiinteistölehti 3/2015: Yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuumääräyksestä luopuminen osakkaiden yhdenvertaisuuden näkökulmasta

01.03.2015

Vaasan hovioikeuden 9.1.2014 antamassa tuomiossa A 12/397 on käsitelty asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuumääräyksen muuttamista ja tähän liittyvää mahdollista yhdenvertaisuusongelmaa. Asiassa oli kantajana osakkeenomistaja, joka katsoi yhdenvertaisuuttaan loukatun ja vastaajana asunto-osakeyhtiö.

Taustaa

Asunto-osakeyhtiössä oli alun perin noudatettu asunto-osakeyhtiölain mukaista kunnossapitovastuun jakautumista yhtiön ja osakkeenomistajien välillä. Vuonna 2001 yhtiökokous on päättänyt muuttaa yhtiöjärjestystä siten, että kosteiden tilojen lattiapohjien, seinien, vesieristeiden, vesieristeiden läpivientien ja lattiakaivojen kunnossapito- ja korjausvastuu kuuluu osakkeenomistajille.

Kantaja ja pari muuta osakkeenomistajaa olivat sanotun päätöksen jälkeen tehneet huoneistoissaan kylpyhuoneremontit omalla kustannuksellaan.

Vuonna 2011 yhtiökokous teki päätöksen, jolla yhtiöjärjestyksen kunnossapitoa koskeva määräys kumotaan ja sen seurauksena yhtiössä siirrytään noudattamaan asunto-osakeyhtiölain mukaista kunnossapitovastuun jakautumista.

Kantaja vastusti yhtiökokouksen päätöstä ja nosti tästä moitekanteen.

Vastaajana ollut asunto-osakeyhtiö vetosi mm. siihen, että yhtiöjärjestyksen muutos ei merkitse yhdenvertaisuuden loukkaamista, koska lain hyvittämistä koskeva määräys mahdollistaa osakkeenomistajan taloudellisen hyvittämisen jatkossa yhtiön toimesta suoritettavien kylpyhuoneremonttien yhteydessä. Lisäksi yhtiö totesi, että on tarkoituksenmukaista, että vastuu lattiakaivojen ja vesieristeiden kaltaisista riskirakenteista kuuluu yhtiölle.

Käräjä- ja hovioikeuden tuomiot

Käräjäoikeus hylkäsi osakkeenomistajan kanteen. Käräjäoikeus totesi, että kantaja ei joudu jo suorittamansa kylpyhuoneremontin takia eriarvoiseen asemaan muiden osakkeenomistajien kanssa, koska asunto-osakeyhtiölaissa on vastikeperusteesta poikkeamisen sääntely, eli hyvittämistä koskevat määräykset. Yhtiössä mahdollisesti jatkossa tehtävä päätös hyvittämisestä kieltäytymisestä sen sijaan voi loukata yhdenvertaisuutta, jos hyvittämisen edellytykset täyttyvät.

Käräjäoikeus korosti tuomiossaan myös sitä, että asunto-osakeyhtiössä osakkaiden maksamat vastikkeet ja heidän saamansa hyöty ei ole täysin yhtenevät ja että vähäiset eriarvoisuudet täytyy sietää.

Käräjäoikeuden mukaan vesieristeiden ja lattiakaivojen puutteet voivat aiheuttaa mittavia ja ennalta-arvaamattomia vahinkoja, jotka voivat kohdistua myös muihin huoneistoihin. Kun asunto-osakeyhtiö kantaa vastuun näiden rakennuksen osien kunnossapidosta, ne eivät jää kunkin yksittäisen osakkeenomistajan maksukyvyn, vastuuntunnon tai tietoisuuden varaan. Siksi asunto-osakeyhtiölain mukaisen kunnossapitovastuun soveltaminen tuo yhtäläisen edun kaikille osakkeenomistajille.

Yhdenvertaisuutta ei näin ollen ollut loukattu eikä yhtiöjärjestyksen muuttaminen ole edellyttänyt kantajan suostumusta. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

Tapauksen arviointia

Oikeus katsoi, että yhtiöjärjestyksen muuttamista koskeva päätös ei loukannut osakkaiden yhdenvertaisuutta. Asunto-osakeyhtiölain hyvittämistä koskeva säännös turvaa riittävällä tavalla osakkaiden välisen yhdenvertaisuuden noudattamisen kunnossapitohankkeissa.

Käytännössä osakkeenomistaja ei saa läheskään aina itse kustantamastaan remontista hyvitystä, sillä hyvittämisen edellytyksenä on yhtiölle koituva säästö. Yleensä hyvitys tulee ajankohtaiseksi vain silloin, kun yhtiön kaikki märkätilat korjataan yhtiön toimesta ja jokin kylpyhuone voidaan jättää korjaamatta osakkaan itse korjautettua sen. Säästöä ei sen sijaan katsottane aiheutuvan osakkaan itse teettämän kylpyhuoneremontin johdosta, jos yhtiössä korjataan muita kylpyhuoneita yksitellen, sitä mukaa kun niissä ilmenee vaurio

Hyvityksen määrässä otetaan huomioon ikävähennys, joka saattaa johtaa siihen, että yhtiön tekemän kokonaisvaltaisen korjaushankkeen yhteydessäkään säästöä ei katsota aiheutuvan ja osakkeenomistaja jää ilman hyvitystä.

Hovioikeuden tuomion mukaisesti yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuusäännöksistä luopuminen ei edellytä osakkeenomistajien suostumusta, mikä luonnollisesti helpottaa sanottujen muutosten tekemistä. Muutoksille on tarvetta, sillä yhtiöjärjestyksiin on voitu lisätä kunnossapitovastuumääräyksiä, jotka ovat osoittautuneet käytännössä teknisesti toimimattomiksi tai sisällöltään tulkinnanvaraisiksi ja joiden soveltamisesta on tarkoituksenmukaista luopua. Jos kunnossapitomääräysten muuttaminen edellyttäisi osakkeenomistajien suostumuksia, muutos voisi osoittautua mahdottomaksi yhdenkin osakkeenomistajan vastustaessa muutosta.

Annika Kemppinen, OTM

Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva