Kiinteistölehti 3/2016: Vuokrasopimuksen irtisanomisilmoituksesta

31.03.2016

Korkein oikeus on vuonna 2016 antanut kaksi asuinhuoneiston vuokrasuhdetta koskevaa ennakkoratkaisua: toinen liittyy vuokran korottamiseen (KKO 2016:5) ja toinen irtisanomisilmoitukseen (KKO 2016:6). Tässä artikkelissa käsitelty irtisanomisilmoitusta koskeva tapaus koskee sitä, miten irtisanomisajan päättyminen on irtisanomisilmoituksessa kerrottava.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (AHVL) 54 §:n mukaan vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen on vuokralaiselle annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan vuokrasuhteen päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste. Vastaava irtisanomisilmoitusta koskeva säännös on myös liikehuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa (LHVL 43 §).

Sekä AHVL:ssa että LHVL:ssa on lisäksi säädetty, että jos irtisanomista ei ole suoritettu siten kuin laissa on säädetty, irtisanominen on tehoton. Näin ollen riidassa oli kyse siitä, oliko irtisanomisilmoitus täyttänyt laissa asetetut vaatimukset vai olisi irtisanominen ollut tehoton, jolloin vuokrasuhde olisi jatkunut ennallaan.

Korkeimman oikeuden käsittelemässä tapauksessa vuokranantaja oli irtisanonut asuinhuoneistoa koskevan vuokrasopimuksen irtisanomisilmoituksella, jossa ei ollut ilmoitettu vuokrasuhteen päättymispäivää (-päivämäärää). Sen sijaan irtisanomisilmoituksessa oli ilmoitettu irtisanomisajan pituus ja se, että irtisanomisajan laskeminen alkaa sen kuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanomisilmoitus on annettu vuokralaiselle tiedoksi. Irtisanomisilmoituksessa oli myös annettu esimerkki siitä, miten vuokrasuhteen päättymisajankohta lasketaan.

Vuokranantajan irtisanomisilmoituksessa mainitut irtisanomisajanpituus sekä irtisanomisajan laskemista koskevat tiedot olivat virheettömät ja vastasivat näistä annettua lain säädöstä (AHVL 52 §).

Lainsäädännössä ei ole tarkemmin säännelty, miten irtisanomisajankohta tulee ilmoittaa. Huoneenvuokralainsäädännön esitöissä on todettu, että päättymisajankohta on irtisanomisilmoituksessa yksilöitävä esimerkiksi ilmoittamalla irtisanomisajan pituus, mutta esitöiden mukaan laki ei edellytetä, että päivämäärä olisi nimenomaan mainittava.

Korkein oikeus totesi ennakkopäätöksessään, että vuokranantajan irtisanomisilmoitusta koskevien muotovaatimusten tarkoituksena on, että vuokralainen saa vuokranantajalta tiedot irtisanomisen perusteista ja siitä, milloin vuokrasuhde irtisanomisen johdosta lakkaa. Korkeimman oikeuden perustelujen mukaan vuokralaisen kannalta merkityksellistä on, että vuokrasuhteen päättymisen ajankohta käy irtisanomisilmoituksesta selvästi ja yksilöidysti ilmi. Kun säännöksessä ei ole nimenomaisesti edellytetty tarkan päivämäärän ilmoittamista, muotovaatimusta on tulkittava lain yleistavoitteen mukaisesti vuokralaisen tiedontarpeista lähtien.

Lisäksi edellä mainittujen lainsäädännön esitöiden mukaan vuokrasuhteen päättymisajankohta voidaan yksilöidä irtisanomisilmoituksessa myös esimerkiksi ilmoittamalla irtisanomisajan pituus. Korkein oikeus totesi, että käytännössä päivämäärän ilmoittaminen voikin olla vuokranantajan kannalta hankalaa, kun irtisanomisajan alkaminen riippuu lopulta siitä, milloin irtisanomisilmoitus saadaan annettua vuokralaiselle todisteellisesti tiedoksi.

Korkeimman oikeuden mukaan irtisanomisilmoitun perusteella vuokralainen oli saanut yksinkertaisesti ja varmasti selville, milloin hänen vuokrasuhteensa päättyy. Korkein oikeus katsoi, että irtisanomisilmoitus oli annettu lain edellyttämällä tavalla. Samaan ratkaisuun olivat päätyneet myös käräjäoikeus sekä hovioikeus. Näin ollen perusteita irtisanomisen julistamiseksi tehottamaksi ei ollut.

Aki Rosén, varatuomari