Kiinteistölehti 4/2015: Kehittämiskorvaus kannustavammaksi Helsingissä

01.04.2015

Kunnilla on oikeus periä maanomistajalta korvauksia kunnalle aiheutuvista yhdyskuntarakentamisen kustannuksista silloin kun maanomistajalle koituu asemakaavasta, asemakaavamuutoksesta, vastaavasta poikkeamispäätöksestä tai suunnittelutarveratkaisusta merkittävää hyötyä. Ensisijaisesti korvauksista pyritään sopimaan maanomistajan kanssa maankäyttösopimuksella. Jos sopimukseen ei päästä, kunta voi määrätä kehittämiskorvauksen. Korvauskynnyksestä on määräykset maankäyttö- ja rakennuslain 12 a luvussa, mutta kunnat voivat myös itse päättää lakia alhaisemmasta korvaustasosta.

Helsingin kaupunginhallitus muutti hiljattain yli 10 vuotta voimassa olleen päätöksen maankäyttösopimus- ja kehittämiskorvausmenettelystä. Uuden päätöksen ja kiinteistölautakunnan soveltamisohjeen myötä maanomistajalle maksettavaksi tulevan korvauksen laskentatapa tulee yksinkertaisemmaksi sekä korvauksen määrä vähenee hieman korvauskynnyksen rajan läheisyydessä. Näillä toimilla pyritään mm. kannustamaan täydennysrakentamiseen.

Kehittämiskorvausta määrätään Helsingissä eri perustein riippuen siitä, onko kyseessä alueen ensimmäinen asemakaava vai onko kyseessä asemakaavan muutos. Ensimmäistä asemakaavaa laadittaessa tai suunnittelutarveratkaisua tehtäessä kaupunki perii maanomistajalta 50 % (ennen 45 %) siitä asemakaavan tai suunnittelutarveratkaisun maanomistajan maalle tuomasta arvonnoususta, joka ylittää 700 000 euroa. Maankäyttökorvaus peritään ensisijaisesti tärkeinä raakamaa-alueina, jolloin parannetaan kaupungin maankäytön pitkäjänteisen kehittämisen edellytyksiä ja mahdollisuuksia rahoittaa uusien alueiden infrastruktuurin rakentamista kaavoituksen arvonnousun kautta. Ensimmäisen asemakaavan alueilla suurempi prosentti johtuu siitä, että kaupungille aiheutuu suuremmat kulut yhdyskuntarakentamisen investoinneista. Ensimmäistä kertaa asemakaavoitettavia alueita on pääosin voitu toteuttaa kaupungin maille, Helsingin laajasta maanomistuksesta johtuen. Prosenttiyksikön nostolla varaudutaan Östersundomin alueen kunnallistekniikan rakentamisen kustannuksiin.

Asemakaavan muutosta laadittaessa ja poikkeamispäätöstä tehtäessä kaupunki perii maanomistajalta 35 % kaavamuutoksen tai poikkeamispäätöksen maanomistajan maalle tuomasta arvonnoususta, joka ylittää 700 000 euroa. Asemakaavamuutoksia ja poikkeamispäätöksiä tehdään enemmän yksityisten omistamilla mailla. Tällöin pienempi korvausprosentti on riittävä, sillä kaupungille tulee olennaisesti vähemmän kunnallistekniikan rakentamiskustannuksia. Korvauksella voidaan toisinaan kattaa myös kaavanmuutosalueiden osuus aikaisemmin rakennetun kunnallisteknisen verkon kustannuksista.

Asuntotonttien täydennysrakentamista koskee vielä eri sääntely, joka on ollut voimassa vuodesta 2009. Yksityisten maanomistajien voimassa olevien asemakaavojen mukaisten asuinkerrostalojen (kaavamerkintä AK, AKR tai A) korttelialueiden tonttien täydennysrakentamisen kaavamuutoksissa tai vastaavissa poikkeamispäätöksissä korvaus lasketaan vain arvonnoususta, joka ylittää miljoona euroa. Helsingissä pitkään voimassa ollut ullakkorakentamisen alueellinen poikkeamislupa on myös sellainen ”vastaava poikkeamispäätös”, jonka perusteella korvausta tulisi maksaa kun ullakkorakentaminen toteutetaan.

Korvausten lisäksi maanomistajan tulee luovuttaa korvauksetta kaupungille kaikki omistamansa asemakaavassa osoitetut yleiset alueet. Ensimmäisen asemakaavan tilanteessa luovutetaan kuitenkin enintään määrä, joka vastaa 50 % maanomistajan maapinta-alasta kyseisellä asemakaava-alueella ja asemakaavamuutoksissa 35 %. Korvauksetta luovutettavien yleisten alueiden pinta-ala ei saa kuitenkaan ylittää maanomistajalle kyseisellä asemakaava-alueella osoitetun rakennusoikeuden määrää.

Kehittämiskorvauksen määrä vaihtelee jonkin verran isoimmissa kaupungeissa ja pääkaupunkiseudullakin eroa on. Helsingin korvaustaso on likimain samaa luokkaa kuin muualla pääkaupunkiseudulla, tosin asuntotonttien täydennysrakentamisessa taso on alhaisempi.

 

Jaakko Kanerva, asianajaja

Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy