Kiinteistölehti 4/2016: Korkeimman oikeuden ennakkopäätös KKO 2016:22 asuntokauppalain tulkinnasta

26.04.2016

Tapauksessa oli kyse siitä, sovelletaanko vanhasta rakennuksesta myytyjen asuntojen kauppaan uuden asunnon kauppaa koskevia asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä, kun rakennuksessa oli suoritettu laaja peruskorjaus.

Kiinteistöalalla toimiva osakeyhtiö oli omistanut asunto-osakeyhtiön koko osakekannan ja toteuttanut siinä laajan peruskorjauksen. Korjauksessa rakennukseen oli tehty kattava pintaremontti. Asunnoissa keittiöt, kylpyhuoneet, vesijohdot ja viemärit oli uusittu, samoin sähkökeskukset, kytkimet ja pistorasiat. Parvekkeille oli asennettu lasitukset. Kaikki pinnat ja vesikatto oli maalattu.

Suurin osa asunnoista oli myyty rakennusvaiheen aikana vuonna 2007. Vuonna 2008 havaittiin, että kerrostalon alle oli kulkeutunut vettä ja maa-ainesta. Ryömintätilaan oli jätetty rakennusaikaisia muottilaudoituksia, jotka olivat kosteuden vuoksi homehtuneet. Sadevesiviemäri ja salaojaputkistot olivat kärsineet routavaurioita. Asunto-osakeyhtiö korjautti viat ja vaati osakkeet myyneeltä osakeyhtiöltä kustannusten korvaamista.

Asiassa oli kyse ensisijaisesti siitä, oliko rakennuksen peruskorjaus ollut uudisrakentamiseen verrattavaa korjausrakentamista. Toiseksi asiassa on arvioitu asunto-osakeyhtiön oikeutta vedota myyjää vastaan rakennuksen alapuolisissa rakenteissa ja viemäröintijärjestelmissä havaittuihin vikoihin ja puutteisiin.

Asuntokauppalain 4 luvun soveltamisesta

Asuntokauppalain uuden asunnon kauppaa koskevan 4 luvun säännöksiä sovelletaan, kun perustajaosakas rakennusvaiheessa tai sen jälkeen myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa tai elinkeinonharjoittaja muuten muu asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.

Perustajaosakkaalla tarkoitetaan mm. sitä, joka rakentamisvaiheen aikana omistaa asunto-osakeyhtiön osakkeet.

Uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta on kysymys, jos kokonaiseen rakennukseen tehdään raskaita korjauksia, joiden tarkoituksena on tehdä rakennuksesta uudenveroinen. Käytännössä tulkinnanvaraisuutta aiheuttavat etenkin tilanteet, joissa rakennuksessa on tehty raskaita korjauksia, mutta osa perusjärjestelmistä tai rakenteista on jätetty korjaamatta.

Kun kyse on uuden asunnon kaupasta, asunto-osakeyhtiöllä on ostajan sijasta oikeus vedota virheeseen, jos virhe on ilmennyt asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa.

Asian arviointi Korkeimmassa oikeudessa

Uudelleenrakentamiseen verrattava korjausrakentaminen

Korkein oikeus korosti uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen arvioinnissa sitä, onko korjausrakentamisella pyritty tekemään kunnoltaan ja ominaisuuksiltaan uutta vastaava rakennus. Täsmällisiä toimenpiteitä, joiden tekeminen tai tekemättä jättäminen ratkaisisivat sen, onko kyse uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta, ei ole. Toimenpiteisiin vaikuttavat mm. rakennuksen ikä ja rakennuksessa tehdyt aikaisemmat korjaukset.

Korjaustoimien lisäksi merkitystä on niillä tiedoilla, joita myyjä on antanut ostajalle. Kyse on siten myös ostajan odotuksista; onko ostaja ostopäätöstä tehdessään mieltänyt hankkivansa kohteen, jossa ei ole pitkään aikaan odotettavissa merkittäviä korjaustarpeita.

Korkein oikeus arvioi, että myyntiesitteestä ilmenevät perustajaosakkaan suorittamat ja kiinteistössä jo aikaisempina vuosina tehdyt kattavat korjaukset huomioon ottaen (mm. hissin peruskorjaus, ikkunoiden ja parvekeovien uusiminen, kaukolämpöön liittyminen) ostaja on voinut perustellusti arvioida, ettei myytävään huoneistoon ja rakennukseen tarvitse pitkään aikaan tehdä korjauksia.

Nämä tekijät ratkaisivat sen, että kauppoihin sovellettiin uuden osakkeen kauppaa koskevaa lain 4 lukua.

Asuntoyhtiön oikeus vedota virheisiin

Perustajaosakkaan väitteen mukaan ostaja ei voi virheenä vedota rakennuksen perustusrakenteissa ja sadevesiviemäri- ja salaojaputkistoissa oleviin vikoihin, koska ne eivät ole kohdistuneet hänen huoneistoonsa tai siihen liittyviin tiloihin. Siksi myöskään asunto-osakeyhtiö ei voi ostajan sijasta vedota kyseisiin virheisiin.

Korkein oikeus totesi, että asunnolla on ymmärrettävä kaupan kohdetta kokonaisuudessaan. Virhearviointi ei rajoitu myydyn asunnon tiloihin. Lisäksi on huomattava, että asunto-osakeyhtiössä osakkaat vastaavat kustannuksista, joita aiheutuu yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien osien korjaamisesta, jolloin virheillä on suora taloudellinen vaikutus osakkaisiin.

Oikeuden mukaan kaupan kohteessa on ollut virhe rakenteissa ja viemärijärjestelmissä. Yhtiön oikeus vedota sen kunnossapitovastuulle kuuluviin virheisiin ei riipu siitä, vaikuttavatko nämä ostajan hallinnassa olevaan huoneistoon.

Korkein oikeus tuli asiassa samaan lopputulokseen kuin käräjäoikeus ja hovioikeus. Asunto-osakeyhtiön vaatimukset hyväksyttiin, mutta korvaussummaa alennettiin.

Annika Kemppinen, Asianajaja