Kiinteistölehti 5/2015: Liikehuoneiston vuokrasopimuksen tulkintaa - vuokrasuhteen kesto

01.05.2015

Toisin kuin asuinhuoneistojen vuokrauksessa liikehuoneistojen vuokrausta koskevassa laissa ei ole vuokrasuhteen kestolle asetettu rajoituksia.

Näin ollen vuokrasopimus voidaan tehdä joko ennalta sovituksi määräajaksi tai olemaan voimassa toistaiseksi. Mikäli itse vuokrasopimuksesta ei käy selvästi ilmi, onko kyseessä määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva sopimus, tulkitaan sen olevan toistaiseksi voimassa oleva eli irtisanottavissa lain mukaista irtisanomisaikaa noudattaen.

Liikehuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa ei ole määräaikaiselle sopimukselle asetettu rajoituksia. Käytäntö usein onkin, että liikehuoneistojen vuokrasuhteet ovat verrattain pitkiä, koska määräajan enimmäiskestoaikaa ei laissa ole määritelty. Koska määräaikainen vuokrasopimus sitoo molempia osapuolia, tulee yleensä tarkoin harkita pitkän vuokrasopimuksen haitat ja hyödyt.

Yleinen vuokrasopimuksen muoto on myös ns. sekatyyppinen sopimus, jolla tarkoitetaan sellaista vuokrasopimusta, joka on voimassa ensin määräaikaisena ja jatkuu sen jälkeen toistaiseksi voimassa olevana eli irtisanomisen varaisena.

Tällöin tulkintaerimielisyyksiä saattaa liittyä siihen tilanteeseen, koska vuokralainen on aikaisintaan oikeutettu irtisanomaan vuokrasopimuksen.

SEKATYYPPINEN SOPIMUS

Korkein oikeus on (KKO 2004:34) tulkinnut vuokrasopimuksen ehtoa tilanteessa, jossa vuokrasopimus oli solmittu 5 vuoden määräajaksi, minkä jälkeen vuokrasopimus jatkui toistaiseksi voimassa olevana siten, että irtisanomisaika oli 6 kuukautta. Kyse oli siitä, oliko vuokralaisella oikeus irtisanoa sopimus ennen 5 vuoden määräajan päättymistä.

Perusteluissaan korkein oikeus katsoi tuolloin, että asiassa oli riidatonta se, että vuokrasopimus oli määräaikainen ja pituudeltaan 5 vuotta ja päättyi siten tiettynä päivänä, tämän jälkeen sopimus jatkui toistaiseksi voimassa olevana sopimuksena, jonka irtisanomisaika oli sekä vuokralaisen että vuokranantajan puolella 6 kuukautta. Tarkoitus oli varata etuoikeus vuokralaiselle neuvotella vuokrasopimuksen jatkosta.

KKO katsoi, ettei sopimusta voitu yksipuolisesti irtisanomalla lyhentää sovitusta 5 vuodesta. Riitakysymys oli siten se, voiko 6 kuukauden irtisanomisaika alkaa jo 5 vuoden määräajan kuluessa vai vasta määräajan kuluttua umpeen. Sopimus oli tältä osin tulkinnanvarainen, eikä sopimuksesta itsestään ilmennyt mitään sellaista, joka olisi estänyt irtisanomisen suorittamisen jo ennen 5 vuoden määräaikaa. Kun vuokralainen oli irtisanonut vuokrasopimuksen 5 vuoden määräajan ollessa vielä voimassa 6 kuukauden irtisanomisajalla siten, että vuokrasuhde päättyi sen kestettyä sovitun 5 vuotta, katsoi KKO irtisanomisen toimitetun sopimuksen mukaisesti. Kyseessä oli äänestyspäätös.

Toisenlaiseen lopputulokseen lähes samanlaisessa tapauksessa on päätynyt Itä-Suomen hovioikeus antamallaan tuomiolla (HO 30.10.2014/780). Kyseessä oli niin ikään liikehuoneistojen vuokrasopimus, joka oli sovittu olemaan voimassa 3 vuoden määräajan ja jatkui sen jälkeen toistaiseksi voimassa olevana 6 kuukauden irtisanomisajalla.

Tapauksessa vuokralainen oli irtisanonut vuokrasopimuksen ennen 3 vuoden määräajan päättymistä, mutta noudattamatta 6 kuukauden irtisanomisaikaa.

Vuokranantaja vastusti irtisanomista ja katsoi, että osapuolet olivat tarkoittaneet, että sopimus on voimassa määräajan ja voidaan irtisanoa vasta määräajan kuluttua 6 kuukauden irtisanomisajalla.

Hovioikeus totesi, että sopimus on sisältänyt määräaikaisen ja kestoltaan 3- vuotisen osuuden sekä toistaiseksi voimassa olevan osuuden, johon on liittynyt irtisanomisaika. Tapauksessa vuokranantaja oli käynnistänyt neuvottelun jo ennen määräajan umpeen kulumista ja pyrkinyt neuvottelemaan uuden määräaikaisen vuokrasopimuksen. Tällöin vuokralainen oli pitänyt parempana toistaiseksi voimassa olevaa sopimusta. Neuvotteluissa ei ollut päästy yhteisymmärrykseen.

Koska sopimukseen ei päästy, vuokralainen oli irtisanonut sopimuksen noin 2 kuukautta aikaisemmin päättymään samaan aikaan määräajan päättyessä. Vuokranantaja vetosi siihen, että irtisanomisaika on voinut alkaa kulua vasta sopimuksessa tarkoitetun määräajan päätyttyä.

Itä-Suomen hovioikeus katsoi, että vuokralaisella oli oikeus luottaa siihen, että sopimus päättyy viimeistään määräajan päättyessä. Lisäksi hovioikeus katsoi, ettei vuokralaiselta voida edellyttää, että sopimuksen ”määräaikaisen osion vielä voimassa ollessa vuokralaisen olisi varauduttava ennakoimattomiin erilaisiin irtisanomisehdon mukaisiin sopimuksen päättymisajankohtiin”. Hovioikeus katsoi siten, että sopimuksen toistaiseksi voimassa oleva ehto eli 6 kuukauden irtisanomisaika ei ollut sovellettavissa ennen määräajan päättymistä. Lopputuloksena oli siten se, että ko. vuokrasopimus katsottiin päättyväksi kolmen vuoden kuluttua eli määräajan päättyessä.

Erona KKO:n ratkaisuun oli siten se, että KKO:n mukaan vuokrasopimus voitiin irtisanoa siten, että irtisanomisilmoitus annettiin määräaikaisen vuokrasopimuksen ollessa voimassa ja kuuden kuukauden irtisanomisaika laskettiin ilmoituspäivästä siten, että sovittu määräaika oli kuitenkin kulunut umpeen.

Sen sijaan Itä-Suomen hovioikeus tulkitsi sopimusta siten, että vuokralaisella oli oikeus vedota siihen, että sopimus päättyy jo määräajan päättyessä. Itä-Suomen hovioikeuden tulkinta tarkoitti käytännössä sitä, ettei sopimuksen mukaisella kuuden kuukauden irtisanomisajalla ollut tosiasiallisesti merkitystä. KKO on antanut muutoksenhakuluvan hovioikeuden tuomioon.

Laura Veltheim-Asikainen

asianajaja, varatuomari

Asianajotoimisto Kuhanen Asikainen & Kanerva Oy