Kiinteistölehti 6/2015: Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu

01.06.2015

Helsingin käräjäoikeus antoi 31.10.2014 lainvoimaiseksi jääneen tuomion nro 48759 asiassa L 13/17684, jossa oli kysymys asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuusta ja osakkaan oikeudesta saada yhtiö täyttämään tämä velvollisuutensa. Tiivistetysti tapaus on kallis opetus siitä, kuinka yksinkertaisesta asiasta voidaan tehdä monimutkainen – kun samalla unohdetaan viisaan verokonsultin neuvo: verojen välttäminen ei saa olla kalliimpaa, kuin verojen maksaminen.

Tapauksessa oleva taloyhtiö on helsinkiläinen, 1971 rakennettu yhtiö, jossa on neljä paritaloa eli kahdeksan asuinhuoneistoa. Yhtiötä oli hallinnoitu vuosia enimmäkseen omin voimin, ilman ulkopuolista ammatti-isännöitsijää. Rakentamisaikaisten ratkaisujen ja myös virheiden johdosta yhtiössä oli vuosien mittaan tapahtunut useitakin vesivahinkoja, joiden syynä oli käyttövesiputkien jäätyminen talvipakkasilla. Syynä rakennusten alapohjaan vedettyjen putkien jäätymiseen oli yksinkertaisesti puutteellinen eristys ja kylmän ulkoilman pääsy alapohjatilaan. Yhtiön yhtiöjärjestyksessä ei ollut laista poikkeavia kunnossapitomääräyksiä, joten vastuu putkista kuului riidattomasti taloyhtiölle. Muutamissa yhtiön asunnosta osakkaat olivat kuitenkin omien remonttiensa yhteydessä vetäneet uudet käyttövesiputket katon kautta, minkä jälkeen jäätyminen oli loppunut.

Putkia oli jo usean vuoden ajan sulateltu ja yhtiön ainoa toimiohje oli juoksuttaa vettä pakkasilla, siitäkin riippumatta oleskeltiinko asunnossa vai ei. Toimiohje oli jopa kirjattu yhtiön ”pelastusohjeeseen” eli yhtiö tunnusti siten ongelman olemassaolon. Kun yhtiö ei suostunut muuta tekemään, osakkaat nostivat yhtiötä vastaan kanteen, jossa osakkaat vaativat yhtiötä täyttämään asunto-osakeyhtiölain 4 luvun mukaisen kunnossapitovastuunsa ja korjaamaan putket jäätymisen estämiseksi ja toissijaisesti, että osakkaat oikeutettaisiin korjaamaan putket itse ja yhtiö velvoitettaisiin korvaamaan osakkaille siitä aiheutuvat kustannukset.

Ennen kanteen nostamista asiaa käsiteltiin yhtiökokouksessa, jossa hallitus sai muut osakkaat uskomaan, että osakkailla oli vain tarkoitus teettää lattiaremontti muiden osakkaiden kustannuksella ja että putket korjataan linjasaneerauksessa muutaman vuoden kuluessa, kunhan ensi korjataan vesikatto. Tähän ei vaikuttanut mitään se tosiasia, että asunnossa oli akuutti ongelma, joka vaati toimenpiteitä ja jossa piili vakavan vesivahingon vaara. Yhtiöllä on oikeus valita korjaustapa vastuullaan olevissa korjauksissa ja jäätymisongelma olisi voitu korjata monella eri tavalla, esimerkiksi vetämällä putket yläpohjan kautta, kuten muutamissa asunnoissa oli jo tehty.

Yhtiö vastusti kannetta ja keskittyi oikeudenkäynnissä esittämään näyttöä siitä, kuinka huonosti yhtiön rakennukset oli perustettu ja toisaalta siitä, että osakas ei lämmittänyt asuntoa kunnolla ja oli siten itse aiheuttanut ongelman – muiden erikummallistenkin väittäminen ohella. Sekä osakkaan, että yhtiön asiantuntijat olivat kuitenkin itse ongelmasta samaa mieltä: jäätymisen syynä oli putkien sijoittelu rakennuksen kylmään alapohjaan ja puutteellinen eristys.

Vaikka yhtiölle tarjottiin moneen kertaan mahdollisuutta puhaltaa peli poikki, riita käytiin täysimittaisena pääkäsittelyineen ja todistajia kuultiin lukuisia.

Käräjäoikeus totesi tuomiossaan, että putkien toistuva jäätyminen on asumishaitta ja siitä aiheutuu vahingonvaara, johon taloyhtiö on velvollinen puuttumaan. Päivänselvää. Yhtiö velvoitettiin korjaamaan putket kolmen kuukauden kuluessa tuomion lainvoimaisuudesta ja uhalla, että osakkaat oikeutetaan korjaamaan ne yhtiön kustannuksella. Lopputulos tästä kaikesta oli, että yhtiölle tuli maksettavaksi noin 50 000 euron oikeudenkäyntikulut – sen lisäksi, että se joutui korjaamaan putket jäätymisen estämiseksi. Myrskyisenkin yhtiökokouksen jälkeen hallitus erosi, eikä yhtiö jatkanut asian käsittelemistä hovioikeudessa. Lopulta vaadittu korjaus maksoi yhtiölle noin 5 000 euroa eli alle 10 % oikeudenkäynnin kustannuksista.

Mitä tästä opimme? Kannattaa käyttää ammattilaisia, myös hallinnossa. Oikeassa oleminen on hyvä ominaisuus, josta kannattaa joskus kilauttaa kaverille. Seuraavana talvena putket ovatkin jo kunnossa. Sitä on mukava kesällä miettiä.

Matti Kasso, asianajaja

Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy