Kiinteistölehti 6/2015: Ranta-asemakaavalla ryhtiä rakentamiseen

01.06.2015

Ympäristöjuridiikan palstalla pureudutaan kesän kunniaksi ranta-asemakaavaan ja sen tuomiin mahdollisuuksiin rantarakentamisen toteuttamiseen. Ranta-asemakaavan laatimiseen ryhdytään moninaisista syistä, mutta useimmiten taustalla on tarve saada ranta-alueen maankäyttö sitovasti ja pysyvästi järjestettyä. Ranta-alueille rakentamisen tulisi ensisijaisesti perustua ranta-asemakaavaan tai sellaiseen oikeusvaikutteiseen yleiskaavaan, jonka perusteella rakennusluvan voi myöntää. Ilman em. kaavamuotoja rakentamiseen tarvitaan poikkeamislupa. Vuoteen 2000 asti ranta-asemakaavasta käytettiin nimitystä rantakaava.

Ranta-asemakaavan voi laatia alueelle, jossa ei ole voimassaolevaa oikeusvaikutteista yleiskaavaa. Tällöin ranta-asemakaavassa pitää soveltuvin osin ottaa huomioon myös mitä yleiskaavan sisältövaatimuksista säädetään. Mikäli alueella on yleiskaava, se toimii ohjeena ranta-asemakaavan laadinnassa siten, ettei mm. yleiskaavassa tavoiteltua kokonaisuutta saa heikentää. Ranta-asemakaavatyössä pääsee huomattavasti helpommalla jos alueella on voimassa sellainen yleiskaava tai osayleiskaava, jossa rantarakennuspaikkojen lukumäärä on selvitetty asianmukaisesti.

Ranta-asemakaavan hyötynä on sitova ja pysyvä maankäyttöratkaisu, joka nostaa yleensä kaava-alueen maan arvoa ja parantaa myös sen vakuuskäyttöä. Päätöksen kaavan laatimisesta tekee maanomistaja, joka päättää myös kaavan sisällöstä maankäyttö- ja rakennuslain säännösten rajoissa ja yhteistyössä kunnan kanssa. Ranta-asemakaavan hyötynä on mahdollisuus järjestellä tarkasti kaava-alueen maankäyttöä mm. perinnönjaon tarpeita varten. Kaavassa on mahdollista myös tutkia rakennuspaikkojen siirtämistä maanomistajan kaava-alueella toiseen paikkaan. Hyötynä on myös kaavan pysyvyys verrattuna enintään 2 vuotta voimassa olevaan poikkeamislupaan. Tavallisessa omarantaisessa lomarakentamisessa ranta-asemakaavalla ei kuitenkaan yleensä saa juurikaan lisää rakennusoikeutta yleiskaavaan verrattuna. Negatiivisena asiana voi pitää ranta-asemakaavaprosessin kestoa (n. 1-4 vuotta + valitusmahdollisuus) ja sitä, että maanomistaja vastaa kaavoituksen kustannuksista.

Maanomistajan toimesta laadittavan asemakaavan alueen tulee muodostaa tarkoituksenmukainen kokonaisuus. Tästä syystä ranta-asemakaavaa ei voi laatia minkäkokoiselle kiinteistölle hyvänsä ja pääsääntöisesti kaavahankkeeseen täytyy ottaa muita maanomistajia mukaan. Mikäli muut maanomistajat eivät halua ryhtyä kaavahankkeeseen, maaomistaja ei voi pakottaa heitä siihen. Rantaviivaa kaavoitettavalla alueella tulisi olla vähintään n. 400-500 metriä. Ranta-asemakaava laaditaan pääasiassa loma-asutuksen järjestämiseksi. Ranta-asemakaavalla ei ratkaista vakituiseen asumiseen tarkoitettua aluetta vaikkakin ranta-asemakaavan sisällä voi olla vähäisessä määrin vakituiseen asumiseen tarkoitettua rakentamisaluetta.

Ranta-asemakaavassa on otettava huomioon sen lisäksi, mitä ”tavallisen” asemakaavan sisällöstä on säädetty, erityisiä vaatimuksia mm. maisemaan, virkistyskäyttöön, luonnonsuojeluun, vesiensuojeluun ja –huoltoon sekä maaston ominaispiirteisiin liittyen. Rakentamisen määrää merkittävimmin rajoittaa vaatimus jättää riittävästi rakentamattomia ranta-alueita.

Maanomistajan pitää valita kaavanlaatijaksi pätevä henkilö. Kaavanlaatija tekee ja huolehtii tarvittavan kaava-aineiston karttoineen, kaavaselostuksineen ja –määräyksineen sekä neuvottelee kunnan kanssa kaavaan liittyvistä seikoista. Vaikka maanomistaja voi käynnistää ja laatia ranta-asemakaavan, noudattaa sen käsittely muuten mm. vuorovaikutuksen ja yleisön osallistumisen vaatimusten osalta maankäyttö- ja rakennuslain kaavoitusmenettelyn säännöksiä. Kaava hyväksytään normaaliin tapaan kunnassa, jolloin sen sisältö pitää olla myös kunnan puolesta hyväksyttävissä ja lain mukainen.

Jaakko Kanerva, asianajaja

Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy