Kiinteistölehti 6/2016: Vuokranantajan vastuu vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta

21.06.2016

Asunto-osakeyhtiöiden tyypillisiin kysymyksiin kuuluu vahingonkorvausvastuu ns. suihkuun nukahtamistapauksissa. Toinen hyvin tyypillinen kysymys on vuokranantajan vahingonkorvausvastuu vuokralaisen aiheuttamista vahingoista. Korkeimman oikeuden tuoreessa ratkaisussa KKO 2016:33 yhdistyivät nämä molemmat kysymykset.

Tapauksessa osakkeenomistajan vuokralainen oli aiheuttanut vesivahingon jäämällä suihkussa makaamaan kylpyhuoneen lattiakaivon päälle suihkun ollessa päällä. Henkilö oli alkoholin vaikutuksen alaisena eli vuokralaisen toiminnassa oli selkeästi kyse tuottamuksesta.

Taloyhtiö vaati sekä osakkeenomistajalta että vuokralaiselta vahingonkorvausta 62.639,25 euroa omistamalleen rakennukselle aiheutuneesta vahingosta. Nyt kuvatussa tilanteessa, jossa vuokralainen on nukkunut lattiakaivon päällä alkoholin vaikutuksen alaisena, on vuokralaisen tuottamus usein helppo osoittaa. Huoneistossa olleen vuokralaisen tulisi käytännössä pystyä osoittamaan, ettei huoneistossa syntynyt vahinko johtunut hänen huolimattomuudestaan, vaan esimerkiksi yllättävästä sairaskohtauksesta, johon hän ei ole aiemman sairashistoriansa vuoksi osannut varautua.

Varmemman lopputuloksen kanteen menestymiselle taloyhtiö voisikin varmistaa haastamalla ainoastaan vuokralaisen oikeuteen osakkeenomistajan sijaan. Taloyhtiöiden yhtiökokouksissa kuulee usein puheenvuoroja, joissa kuitenkin toivotaan vuokranantajien oikeuteen haastamista vuokralaisten aiheuttamista vahingoista. Perusteluna tälle käytetään usein sitä, että jos vuokranantaja saa vuokratuoton, pitäisi vuokranantajan myös vastata vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta. Lisäksi vuokralainen on usein myös varaton, jolloin taloyhtiö ei saa perittyä korjauskustannuksia vuokralaiselta edes mahdollisesti voitetun riidan jälkeen. Edellä todetuista näkemyksistä huolimatta vuokranantaja ei oikeuskäytännön mukaan ole ollut vastuussa vuokralaisen aiheuttamista vahingoista.

Ratkaisun perustelut

Käräjäoikeus katsoi, että vahinko oli johtunut vuokralaisen huolimattomuudesta. Käräjäoikeus velvoitti vuokralaisen maksamaan taloyhtiölle vahingonkorvausta ja hylkäsi vuokranantajaan kohdistetun vahingonkorvausvaatimuksen. Vuokranantajan vahingonkorvausvastuu olisi edellyttänyt sen omaa huolimattomuutta, mutta asunto-osakeyhtiö ei ollut näyttänyt vuokranantajan laiminlyöneen asunto-osakeyhtiön väittämin tavoin osakkeenomistajan huolellisuusvelvoitetta vuokrasopimusta tehdessään. Hovioikeus katsoi myös, että vain vuokralainen oli vastuussa korvauksista, tosin vuokralaisenkaan vastuu ei kattanut koko vahinkoa, vaan tätä soviteltiin määrältään.

Taloyhtiö valitti asiasta Korkeimpaan oikeuteen ja katsoi vuokranantajan olevan vahingosta vastuussa, sillä se oli laiminlyönyt asunto-osakeyhtiölain mukaisen kunnossapitovastuunsa, koska huoneiston lattialle oli päässyt useita senttejä vettä. Lisäksi taloyhtiö perusteli vaadettaan vetoamalla siihen, että vuokranantajan pitäisi vastata vuokralaisen aiheuttamista vahingoista kuin omistaan eikä vuokranantaja osoittanut toimineensa asiassa huolellisesti. Lisäksi vuokranantaja oli taloyhtiön mukaan toiminut huolimattomasti, kun se ei ollut edellyttänyt vuokralaiselta kotivakuutusta.

Korkein oikeus hylkäsi kuitenkin vuokranantajaan kohdistetut vaateet, koska se ei ollut aiheuttanut huolimattomuudellaan kanteen perusteena olevaa vahinkoa. Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 pykälän mukaan osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu yhtiöön nähden edellyttää, että vahinko on aiheutettu tahallaan tai huolimattomasti asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla. Osakkeenomistajan on kuitenkin asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 pykälän 2 momentin huolellisuusvaatimuksen perusteella seurattava myös vuokralle antamansa tilan kuntoa. Osakkeenomistajalla on siten kunnossapitovastuu ja huolenpitovelvollisuus huoneistostaan myös silloin, kun hän on luovuttanut huoneiston vuokralaisen hallintaan. Osakkeenomistajan on aiheen tullessa huolehdittava, että vuokralainen ei vahingoita kiinteistön osia ja puututtava epäasianmukaiseen käytökseen, kun saa siitä tiedon.

Osakkeenomistaja voi kuitenkin luottaa siihen, että vuokralainen toimii asianmukaisesti, eikä osakkeenomistaja ole vastuussa sellaisesta vuokralaisen menettelystä aiheutuneesta vahingosta, josta hän ei ole tiennyt eikä voinut tietää tai jota hänen ei ole ollut mahdollista tavanomaisella huolellisella toiminnalla estää. Edes usein huoneiston kuntoa seuraava vuokranantaja ei voi tietää tuleeko vuokralainen yksittäisen juhlitun illan jälkeen nukahtamaan suihkuun vai ei. Tästä johtuen vuokranantaja ei voi joutua vastuuseen kuvatusta vuokralaisen toiminnasta.

Asunto-osakeyhtiö oli vedonnut vielä siihen, että vuokranantaja ei ollut edellyttänyt vuokralaiseltaan kotivakuutusta, mikä olisi parantanut mahdollisuutta saada vahingonkorvauksia. Korkeimman oikeuden mukaan osakkeenomistajalla ei ole asunto-osakeyhtiöön nähden velvollisuutta huolehtia vakuutusturvasta siltä varalta, että asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat rakennuksen osat vahingoittuvat.  Lisäksi kun vakuutusyhtiöt eivät kerro ovatko vuokralaiset ottaneet heiltä kotivakuutuksen vai eivät, ei vuokranantaja pystyisi myöskään valvomaan kotivakuutuksen voimassa oloa. Korkeimman oikeuden ratkaisu on linjassa aiemman oikeuskäytännön kanssa eikä sen voida täten katsoa pitävän sisällään varsinaisia yllätyksiä.

Joel Sariola, Asianajaja