Kiinteistölehti 7/2016: Yhtiökokouksen oikeus päättää olla perimättä pesulamaksuja – yhdenvertaisuus ja vastikkeiden käyttötarkoitus

15.09.2016

Korkein oikeus antoi 15.6.2016 paljon keskustelua myös mediassa herättäneen ennakkopäätöksen KKO 2016:43 riidassa, jossa oli kysymys siitä, voiko yhtiökokous yksinkertaisella enemmistöllä päättää, että yhtiön pesutuvan käytöstä ei peritä erillistä korvausta käyttäjiltä, vaan palvelu on maksutonta kaikille osakkaille ja heidän vuokralaisilleen. Asuntoja yhtiössä oli 92. Taustalla oli yhtiön kyllästyminen pesulan rahastusautomaatin jatkuviin murtoihin ja ilkivaltaan. Koska pesulan lakkauttamista ei haluttu, hallitus ehdotti yhtiökokoukselle, että rahastuslaitteita ei uusita ja jatkossa pesulan käyttö rahoitetaan yhtiövastikkeilla tavanomaisina käyttökuluina ja näin yhtiökokous päätti 3.5.2012.

Kahden huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajaparikunta ei hyväksynyt yhtiökokouksen päätöstä ja nosti moitekanteen Pirkanmaan käräjäoikeudessa. Kanteen perusteena oli kaksi asiaa, toisaalta kantajien mielestä yhtiökokouksen päätös oli lain ja yhtiöjärjestyksen vastainen, koska päätöksellä vastikkeita käytettiin tosiasiassa osakkaiden tai asukkaiden elantokustannuksiin, ei yhtiön menoihin, kuten yhtiövastikkeiden käyttötarkoituksena pitäisi olla. Toiseksi päätöstä moitittiin osakkaiden yhdenvertaisuutta loukkaavana, koska pesutupa on luovutettu sitä käyttävien osakkaiden käyttöön muiden osakkaiden kustannuksella. Käräjäoikeudessa vaatimusta perusteltiin myös sillä, että pesutupaa käyttävät lähinnä talossa asuvat vuokralaiset, kun asukasosakkailla on enimmäkseen omat pesutilat. Tällä perustelulla tosin kantajat ampuivat yhdenvertaisuusnuolen omaan jalkaansa.

Kantajien mielestä päätös olisi edellyttänyt kaikkien osakkaiden suostumusta, koska yhtiön varoja käytettiin käytännössä pesutupaa käyttävien osakkaiden tai asukkaiden elantokustannuksiin, jotka kuuluisivat kunkin itsensä kannettavaksi. Osakkaat sivuuttivat sujuvasti sen tosiasian, että kaikilla oli kuitenkin tasavertainen oikeus käyttää talopesulaa – tai olla käyttämättä. Alkuperäisessä kanteessa vaatimusta perusteltiin myös sekoittamalla sujuvasti käyttökorvausten ”periminen” tai perimättä jättäminen ja mm. maksamattoman korvauksen ”perimiseen” liittyvät säännökset.

Suullisen valmisteluistunnon jälkeen osapuolet pääsivät yhteisymmärrykseen siitä, että kanne voidaan ratkaista tuomioistuimessa kirjallisessa menettelyssä, mikä tietysti vähensi myös oikeudenkäyntikuluriskiä olennaisesti. Pirkanmaan käräjäoikeus hylkäsi kanteen 13.5.2013 antamallaan tuomiolla. Osakkaat veivät asian hovioikeuteen ja Turun hovioikeus hylkäsi valituksen 23.1.2014.

Vaikka riidan oikeudenkäyntikulut oli molemmissa oikeusasteissa tuomittu kantajien maksettavaksi, osakkaat hakivat vielä korkeimmalta oikeudelta valituslupaa. Hieman yllättäen korkein oikeus myönsi valittajille muutoksenhakuluvan ja viimein taloyhtiön annettua valitukseen vastauksensa, korkein oikeus hylkäsi osakkaiden valituksen ja katsoi, että päätös oli asunto-osakeyhtiölain mukainen, eikä loukannut yhdenvertaisuutta, koska kaikilla osakkailla oli yhdenvertainen oikeus käyttää pesutupaa.  Korkein oikeus perusteli päätöstään myös sillä, että pesutuvan käytöstä aiheutui yhtiölle noin 1 000 – 2 000 euroa käyttökustannukset, jota ei pidetty suuressa yhtiössä merkittävänä lisäkuluna. Pääosin vastaavanlainen ratkaisu oli myös KKO 1967 II 100, jonka mukaan yhtiökokouksen päätös tarjota kaikille osakkeenomistajilla maksuton saunavuoro ei ollut asunto-osakeyhtiölain vastainen.

Jutun periaatteellista puolta kuvaa sekin, että yhtiössä tehtiin muutaman kuukauden kuluttua riidanalaisesta kokouksesta uusi päätös, jolla maksut palautettiin. Tämä ei kuitenkaan vaikuttanut prosessiin. Oikeudenkäynti maksoi kanteen nostaneille osakkaille oikeudenkäyntikuluina noin 50 pesukoneen hinnan. Joskus on voi olla halvempaa hyväksyä enemmistön kanta, kuin todistaa olevansa oikeassa. 

Matti Kasso, Asianajaja