Kiinteistön ostaja – ilmoita mahdollisista virheistä ja vaatimuksista hyvissä ajoin!

08.11.2016

Kiinteistön ostajalla on velvollisuus ilmoittaa myyjälle kohtuullisessa ajassa paitsi virheestä myös siihen perustuvista vaatimuksistaan, jotta hän säilyttää oikeutensa vedota virheeseen. Kiinteistön ostaja ei saa lain mukaan vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole samalla tai sen jälkeen kohtuullisessa ajassa ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan. Tässä tapauksessa vaatimusten esittämisen viivästyminen johti oikeudenmenetykseen.

Ostajat ostivat kiinteistön asuinrakennuksineen elokuussa 2011. Rakennuksen ylä- ja alapohjassa havaittiin kaupan jälkeen laatuvirheitä. Ostajat vaativat, että myyjät velvoitettaisiin suorittamaan heille hinnanalennusta asuinrakennuksen ylä- ja alapohjassa havaittujen laatuvirheiden perusteella. Käräjäoikeus ja hovioikeus hylkäsivät kuitenkin kanteet sillä perusteella, etteivät ostajat olleet ilmoittaneet myyjille virheisiin perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun virheet oli havaittu.

Ostajat olivat saaneet tiedon yläpohjan virheistä joulukuussa 2011 päivätyn tarkastusraportin perusteella. Alapohjan virheistä he saivat tiedon lokakuussa 2012. Molemmista virheistä ostajat olivat ilmoittaneet myyjille noin kaksi kuukautta niiden havaitsemisen jälkeen. Ostajat olivat kuitenkin kummassakin tapauksessa ilmoittaneet virheisiin perustuvista vaatimuksistaan vasta yli vuoden kulutta virheiden havaitsemisesta. Ostajien mukaan vaatimusten esittämistä oli viivästyttänyt korjauskustannusten selvittely ja myyjien vahingonkorvausvastuun perusteiden selvittäminen.

Korkein oikeus katsoi (KKO:2016:69), että ostaja voi kuitenkin epäselvässä tilanteessa esittää aluksi useampia vaatimuksia ja tarvittaessa luopua esimerkiksi vahingonkorvausvaatimuksesta myöhemmin. Korkeimman oikeuden mukaan virheet eivät myöskään olleet laadultaan tai laajuudeltaan tavanomaisesta poikkeavia, joten niiden taloudellisen merkityksen selvittämisen ei voitu katsoa olleen erityisen aikaa vievää. Korkeimman oikeuden mukaan arvio korjauskustannuksista olisi ollut kohtuudella saatavissa huomattavasti lyhyemmässä ajassa. Ostajat eivät olleet esittäneet reklamaatiovelvollisuuteen vaikuttavia syitä sille, miksi he eivät olleet aktiivisemmin ryhtyneet sellaisiin toimiin, jotka olisivat olleet tarpeen edes summittaisen vaatimuksen ilmoittamista varten.

Näin ollen korkein oikeus katsoi, etteivät ostajat olleet ilmoittaneet virheisiin perustuvista vaatimuksistaan riittävän yksilöidysti kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta ja olivat siten menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.