KKO 19.12.2017 nro 91: Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisu selkeytti vuokran takaajan vastuuta

29.12.2017

Vuokran takaajalta vaadittiin maksamatta jääneitä vuokrasaatavia kuuden kuukauden ajalta. Takaajan mielestä häntä suojasi AHVL 8 §:n 2 momentti, joka rajaa vakuuden enimmäismäärän kolmeen kuukauteen. Asia ratkesi korkeimmassa oikeudessa.

Henkilö antoi vuonna 2013 kahdelle vuokralaiselle omavelkaisen takauksen asuinhuoneiston vuokrien maksamisesta ja muiden vuokraehtojen täyttämisestä. Vuokralaisilla oli huonot luottotiedot, joten takaus oli ainoa mahdollisuus vuokrasuhteen syntymiseen.

Sittemmin vuokrat jäivät maksamatta ja vuokranantajan kanteen johdosta käräjäoikeus velvoitti takaajan suorittamaan erääntyneitä saatavia kuudelta kuukaudelta.

Takaaja vetosi enimmäismäärää koskevaan säännökseen

Takaaja vaati takaisinsaantihakemuksessaan, että tuomio kumotaan ja kanne hylätään. Hän perusteli asiaa sillä, että vuokralaiset olivat jo aiemmin jättäneet vuokraa maksamatta ja käräjäoikeus oli velvoittanut takaajan suorittamaan vuokrasaatavia neljän kuukauden ajalta.

Takaaja katsoi, että AHVL 8 §:n 2 momentin vakuuden enimmäismäärää koskeva säännös rajasi takaajan enimmäisvastuun kolmen kuukauden vuokran määrään, eikä siitä voitu sopimusehdoin poiketa. Vuokranantajan mielestä mainittu säännös ei koskenut omavelkaisen takauksen antajaa.

Käräjäoikeuden mukaan vuokratakuu oli vuokrasopimuksen ehtona, jolloin takauksen osalta sovelletaan asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n 2 momentin pakottavaa säännöstä. Käräjäoikeus hyväksyi takaajan takaisinsaantihakemuksen ja hylkäsi vuokranantajan kanteen vuonna 2015.

Laki ei ulotu vuokrasuhteen osapuolten ulkopuolelle

Hovioikeuden mukaan tapauksen osapuolia olivat ainoastaan vuokranantaja ja vuokralaiset – ei takaaja. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n 2 momentin sanamuodosta tai esitöistä ei voitu päätellä, että vakuuden enimmäismäärää koskevan säännöksen suoja ulottuisi huoneenvuokrasuhteen osapuolten ulkopuolelle.

Koska takaus oli näin ollen itsenäinen ja päävelasta erillinen sitoumus, takaaja ei voinut vedota säännökseen vakuuden enimmäismäärästä. Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja hylkäsi takaisinsaantihakemuksen.

Hovioikeuden tuomio pysyi

Korkein Oikeus katsoi, että AHVL 8 §:n 2 momentin sanamuoto koskee vakuutta, jonka sopijapuoli on sopimusehdon mukaan velvollinen antamaan. Vuokrasopimuksen sopijapuolina olivat vuokranantaja sekä vuokralaiset.

Vuokralainen vastaa vuokrasopimukseen liittyvistä velvoitteista ilman takaustakin. Koska vuokralainen ei sopijapuolena antanut AHVL 8 §:n 2 momentissa tarkoitettua vakuutta, ei myöskään takaajan kannalta ollut kysymys tilanteesta, joka poistaisi takaajan vastuun vuokranantajaa kohtaan. Takaus oli annettu vuokralaisen antaman vakuuden sijasta, eikä vuokralaisen vakuuteen liittyvän suoritusvelvollisuuden turvaamiseksi.

Korkein oikeus päätti, että AHVL 8 §:n 2 momentin sanamuodon mukaan vakuuden määrää koskeva rajoitus koskee vain sopijapuolen antamaa vakuutta eli takaaja ei voinut vedota enimmäismäärää rajoittavaan säännökseen. Hovioikeuden tuomiota ei muutettu.