KKO:20.10. 2017 nro 71: Autotallin rakennuskustannukset kohosivat pilviin, taloyhtiö ei puuttunut asiaan ajoissa

08.11.2017

Asunto-osakeyhtiö kieltäytyi maksamasta urakoitsijalle kahta viimeistä laskua liittyen uuden autotallin rakentamiseen. Lisäksi se vaati palautuksia liian suuriksi kohonneista kokonaiskustannuksista. Oliko urakoitsijalla velvollisuus ilmoittaa arvioidun urakkahinnan ylityksestä, missä vaiheessa asunto-osakeyhtiön olisi pitänyt laittaa hanat kiinni? Kiista ratkaistiin korkeimmassa oikeudessa.

Urakoitsija (jatkossa A) ja asunto-osakeyhtiö (jatkossa B) laativat huhtikuussa 2012 autotallin rakentamista koskevan urakkasopimuksen. Kohde luovutettiin B:lle marraskuussa 2013. Siihen mennessä B oli maksanut A:lle urakkaan liittyviä laskuja yhteensä 834 389,21 euroa. Tämän päälle se oli maksanut C Oy:lle 134 148,70 euroa.

B kuitenkin kieltäytyi maksamasta kahta joulukuussa 2013 päivättyä laskua, joiden summat olivat 110 912,68 euroa ja 17 440 euroa. Syynä tähän oli hankkeen kokonaiskustannusten kohoaminen liian suuriksi. A keskeytti työt ja purki sopimuksen huhtikuussa 2014.

A vaati käräjäoikeudessa B:tä maksamaan edellä mainitut summat, yhteensä 128 352,68 euroa viivästyskorkoineen. Käräjäoikeuden ratkaisussa B velvoitettiin maksamaan A:lle 107 860,20 euroa viivästyskorkoineen.

B vaati vastakanteessaan, että urakkasopimuksen kokonaishinnaksi ja maksuvelvollisuuden enimmäismääräksi vahvistetaan 522 721,45 euroa. Käräjäoikeus hylkäsi vaatimukset.

Maksut maksettiin, jotta urakka valmistuisi

Asian käsittely jatkui hovioikeudessa. B vaati, että A maksaa suorituksia takaisin sovitun kokonaishinnan ylittävältä osalta. Sen mukaan osapuolet olivat myös sopineet, että sopimussuhteeseen sovelletaan kuluttajansuojalakia, jolloin B:n maksuvelvollisuus ei voi olla enempää kuin hinta-arvion määrä lisättynä 15 prosentilla.

B väitti, että A oli antanut urakasta virheellisen hinta-arvion eikä ilmoittanut ajoissa sen ylittämisestä. Lisäksi A oli laskuttanut kohtuuttomia katteita, laiminlyönyt kilpailutuksen ja tilaajan edun valvomisen sekä laskuttanut sille kuuluvia kustannuksia. B oli maaliskuussa 2013 ilmoittanut kirjallisesti A:n ja C:n edustajille lopettavansa laskujen maksamisen. B:n mielestä reklamaatio urakkahinnan ylityksestä oli tehty ajoissa, heti kun tieto kustannusten nousemisesta 750 000 euroon vahvistui. Kahta viimeistä edeltävät laskut oli hoidettu vain, jotta kohde valmistuisi aikataulussa.

B vaati, että A ja C maksavat yhteisvastuullisesti perusteettomasti laskutetut erät. Sen mukaan C oli A:n aliurakoitsija ja C.n laskut oli maksettu ainoastaan erehdyksessä.

B:n toiminta antoi olettaa kaiken olevan kunnossa

A vetosi siihen, että B ei ollut maaliskuussa 2013 eikä myöhemminkään ennen kohteen luovuttamista reklamoinut kustannusarvion ylittymisestä tai valittanut laskuista. Kuluttajansuojalain soveltumisesta sopimussuhteeseen ei sen mukaan sovittu.

C oli ollut suorassa sopimussuhteessa ja laskutettu veloitus oli asianmukainen. Urakoitsija ei ollut B:hen nähden palautusvastuussa, vaikka C Oy:lle olisikin maksettu liikaa. Myös C katsoi, että sen ja B:n välillä oli laskutyötä koskeva sopimussuhde.

Hovioikeuden mielestä urakkahinnan ylityksestä olisi pitänyt ilmoittaa

Hovioikeus katsoi ratkaisussaan, että B ei ollut tehnyt asiassa varsinaista reklamaatiota maaliskuussa 2013. Reklamaatio hinnan ylittymisestä tai yksittäisistä laskuista ei kuitenkaan edes ollut tarpeen, sillä A tiesi ylittäneensä sopimushinnan. Urakka oli sovittu tehtäväksi laskutyönä ja osapuolet olivat sopineet hinta-arviosta. Osapuolten keskinäisen sopimuksen perusteella sopimukseen tuli sovellettavaksi kuluttajansuojalaki, jonka yleisten ehtojen mukaan urakoitsijan on ilmoitettava hinnan huomattavasta noususta viipymättä.

Urakan kokonaiskustannukset olivat muodostuneet arvioon nähden kaksinkertaisiksi. A oli antanut hinta-arvion huolimattomasti ja harhaanjohtavasti eikä se ilmoittanut arvion ylittymisestä. B:ltä oli lisäksi veloitettu A:n maksettavaksi kuuluvia palveluja.

Hovioikeudessa B:n maksuvelvollisuudeksi koko urakasta vahvistettiin 900 000 euroa. C:n katsottiin olleen A:n aliurakoitsija. A:n kanne hylättiin ja A ja C velvoitettiin yhteisvastuullisesti palauttamaan B:lle 68 537,91 euroa viivästyskorkoineen.

Virheilmoitus on tehtävä ajoissa

Korkeimmassa oikeudessa A vaati, että se vapautetaan kaikesta maksuvelvollisuudesta A:lle. Lisäksi B:n tulisi suorittaa saatavia maksamattomista laskuista yhteensä 114 870,92 euroa viivästyskorkoineen. C puolestaan vaati valituksessaan tuomionsa kumoamista ja B:n kanteen hylkäämistä.

Korkeimman oikeuden mukaan B oli antanut toiselle osapuolelle aiheen luottaa siihen, että hän hyväksyy sopimusehdon. Hinta-arvion ylittyminen on tullut B:n tietoon ensimmäisen kerran maaliskuussa 2013, jolloin selvisi, että rakennus ei valmistu ainakaan alle 750 000 eurolla. Myöhemmin kokonaiskustannukseksi täsmentyi vähintään 850 000 euroa. Arvion ylittyminen on siis selvinnyt B:lle viimeistään silloin, kun määrän ylittäviä kustannuksia on laskutettu. Silti rakennushanke maksuineen jatkui normaaliin tapaan.

A on näin ollen voinut luottaa siihen, että se tulee saamaan loputkin maksut. Sopimuksen osaksi otettujen yleisten sopimusehtojen mukaan virheilmoitus on tehtävä kohtuullisen ajan, normaalisti 14 vuorokauden, kuluessa siitä, kun tilaaja on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se.

Tilanne kääntyi urakoitsijan eduksi

Korkein oikeus hylkäsi B:n vaatimukset. B velvoitettiin suorittamaan A:lle 114 870,92 euroa 9,5 prosentin viivästyskorkoineen. B:n kanne ja vastakanne hylättiin ja A ja C vapautettiin velvollisuudesta palauttaa urakkahintaa B:lle.