KKO:2015:58 Kiinteistön kauppa - Laatuvirhe - Kaupan purkaminen – Maakaari

17.09.2015

A oli vuonna 2011 tehdyllä kauppakirjalla ostanut kiinteistön B:ltä. Kiinteistöllä sijaitsi vuonna 1955 rakennettu asuinrakennus, jonka alapohjassa ja pesutiloissa oli havaittu kaupan jälkeen kosteudesta aiheutuneita vaurioita, jotka oli korjattava ilman aiheetonta viivytystä. B ei ollut tiennyt virheistä. Korkein oikeus katsoi ratkaisussa, että A on kauppakirjan ehtojen ja ennen kauppaa saamiensa tietojen perusteella voinut edellyttää, että talo soveltui sellaisenaan asuinkäyttöön eikä alapohjassa tai pesutilassa tarvinnut tehdä lähiaikoina mittavia korjaustöitä.

Korkein oikeus otti ratkaisussa kantaa muun muassa salaisen virheen olennaisuuteen. Olennaisuusharkinnassa tulee ottaa huomioon se, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää. Mikäli kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan määritellystä tasosta salaisen virheen vuoksi siten, että ostaja ei voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta, virhettä voidaan pitää tästä syystä olennaisena. Olennaisena virhettä voidaan pitää myös silloin, jos virheen korjaaminen on asianmukaisen kiinteistön käytön kannalta välttämätöntä, mutta virhettä ei voida kohtuullisin kustannuksin korjata.

Korkein oikeus katsoi, että alapohjan ja pesutilojen kosteusvauriot ovat laadultaan sellaisia, että kiinteistön käyttö asumistarkoitukseen ja rakennuksen vaurioitumisen jatkumisen estäminen edellyttävät virheiden korjaamista ilman aiheetonta viivytystä. Korkeimman oikeuden mukaan, kun kysymys oli tällaisesta rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida, voi kiinteistön ostaja valita, tyytyykö hän hinnanalennukseen vai haluaako hän purkaa kaupan.

Korkein oikeus katsoo, että kaupan kohteen virhettä on pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena. Sen vuoksi asiassa on edellytykset kiinteistön kaupan purkamiselle A:n vaatimuksesta.

Korkein oikeus kumosi Hovioikeuden tuomion ja jätti asian käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen varaan.