KKO:2015:87 Kylpyhuoneen bitumieristeen yläpuolella oleva 10 cm paksuinen pintalaatta katsottiin rakenteeksi ja siten yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvaksi

26.11.2015

Yhtiön 1950-luvulla rakennetuissa kylpyhuoneissa bitumieristeen päällä oli vielä kymmenen senttimetrin paksuinen pintalaatta.  Korkein oikeus katsoi, että vaikka yhtiö ei lähtökohtaisesti vastaa rakenteiden ja pinnoitteen välisen tasoitteen kunnossapidosta, edellä mainituin tavoin toteutetussa lattiarakenteessa pintalaatta ei ollut tasoitteeseen tai pintamateriaaliin rinnastuva lattian sisäosa vaan osa yhtiön vastuulle kuuluvaa lattian rakennetta. Siten sen kunnossapito oli lähtökohtaisesti yhtiön vastuulla.

Edellinen osakas oli poistanut kylpyammeen ja tila oli kaakeloitu, mutta vedeneristystä ei muutettu. Korkeimman oikeuden tulkinnan mukaan aiempi osakas ei ollut muuttanut kylpyammeen poistamalla kylpyhuoneen rakenteita ja eristeitä vaan tilan käyttötapaa. Siten kylpyhuoneen rakenne oli aiemman osakkaan tekemän muutostyön jälkeenkin ollut edelleen yhtiön teettämässä alkuperäisessä asussaan.

Korkein oikeus katsoi, ettei kylpyhuoneen rakenteille ja eristeille riskialttiissa käyttötavan muutoksessa ollut kysymys asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 3 momentissa tarkoitetusta osakkeenomistajan muutostyöstä. Näin ollen osakkeenomistaja ei vastannut lainkohdassa tarkoitetun kunnossapitovastuunsa perusteella sellaisesta tilan käyttötavan muutoksesta, jossa ei muuteta rakenteita, eristeitä tai perusjärjestelmiä. Johtopäätöksenään korkein oikeus katsoi, että kosteusvauriot olivat ilmenneet taloyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluneessa lattia- ja seinärakenteessa. Tähän kunnossapitovastuuta koskevaan arviointiin ei korkeimman oikeuden mukaan vaikuttanut se, oliko muutostyö aikoinaan tehty yhtiön luvalla ja valvonnassa vai ei. Korkein oikeus kuitenkin totesi, että osakkeenomistaja saattaisi olla vastuussa sellaisista teettämiensä tai tekemiensä muutostöiden aiheuttamista, myös talon rakenteisiin kohdistuneista vaurioista, jotka ovat johtuneet osakkeenomistajan viaksi luettavasta huolimattomuudesta. Tällöin vastuu voisi toteutua vahingonkorvausvastuuta koskevien periaatteiden mukaan, josta asiassa ei kuitenkaan ollut kysymys.

Korkein oikeus katsoi yhtiön olleen tosiasiallisesti tietoinen sekä korjaustarpeesta että korjausten suorittamisesta, osakas oli saanut teettää kunnostustyön yhtiön kustannuksella, vaikka hän ei ollutkaan tehnyt kirjallista huomautusta yhtiölle.

Koko ratkaisu perusteluineen löytyy täältä.