Kuntotarkastajan vastuu

09.08.2016

Itä-Suomen hovioikeus antoi tammikuussa ratkaisun jossa se katsoi, että kuntotarkastaja on korvausvastuussa myös suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen. Ostajan olisi kuitenkin tullut reklamoida kuntotarkastuksen suorittaneelle yhtiölle sen tekemästä virheestä kohtuullisessa ajassa.

Kaupan kohteessa oli ollut olennaisia virheitä, joiden perusteella ostajalla oli oikeus purkaa kauppa. Ostajan toimien johdosta kiinteistön arvo oli kuitenkin alentunut pihamaan osalta siten, että voidakseen purkaa kaupan ostaja joutui korvaamaan arvonalentumista vastaavan määrän myyjälle.

Kuntotarkastajan vahingonkorvausvelvollisuuden osalta kysymys oli siitä, oliko kuntotarkastaja vahingonkorvausvastuussa ostajalle, kun kaupan kohteessa oli havaittu virheitä, jotka olivat olennaisia ja joiden perusteella ostajalla oli oikeus purkaa kauppa suhteessa kiinteistön myyjään. Hovioikeus ratkaisi ensin asiassa sen, koskiko sopimussuhteissa noudatettava reklamaatiovelvollisuus myös ostajaa suhteessa kuntotarkastajaan. Hovioikeuden tuli ottaa asiassa kantaa siihen, arvioidaanko kuntotarkastajan korvausvastuun edellytyksiä ja sisältöä suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen vahingonkorvauslain vai sopimusoikeudellisten periaatteiden nojalla.

Hovioikeus arvioi myös ostajan oikeutta saada vahingonkorvausta myyjältä. Myyjä voi välttyä vahingonkorvaukselta ainoastaan, jos hän osoittaa, ettei virhe tai sopimusrikkomus johdu hänen huolimattomuudestaan. Hovioikeus katsoi, että myyjä oli laiminlyönyt kuntotarkastusraportissa kehotettujen lisäselvitysten tekemisen, joten virheet eivät olleet salaisia ja myyjä ei ollut näyttänyt toimineensa asiassa huolellisesti. Näin ollen ostajalla oli oikeus vahingonkorvaukseen myyjältä.

Kiinteistönvälittäjän vastuu määräytyy sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti myös suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen. Hovioikeus katsoi, että myös kuntotarkastajalla on velvollisuus valvoa myös toimeksiantajan sopimuskumppanin etua. Tarkastajan ja ostajan suhde voidaan hovioikeuden mukaan siten rinnastaa sopimussuhteeseen (KKO 1992:165 ja KKO 1999:19).

Tässä tapauksessa ostaja menetti hovioikeuden päätöksellä oikeutensa vaatia vahingonkorvausta kuntotarkastuksen tehneeltä yhtiöltä, sillä reklamaatio eli virheilmoitus tehtiin yli kaksi vuotta virheiden havaitsemisen jälkeen.