Itä-Suomen HO 30.10.2014 nro 2014:8 Liikehuoneiston vuokrasopimus

05.01.2015

Itä-Suomen HO 30.10.2014, asianro I-SHO:2014:8

B Oy vuokranantajana ja A Oy vuokralaisena olivat 8.5.2007 allekirjoittaneet liikehuoneiston vuokrasopimuksen, jonka ehdon mukaan "Varsinainen vuokra-aika alkaa tilojen vapauduttua nykyiseltä vuokralaiselta ja on voimassa kolme (3) vuotta jatkuen sen jälkeen toistaiseksi kuuden (6) kuukauden irtisanomisajalla". Kolmen vuoden määräaika on päättynyt 31.3.2011.

Vuokranantaja oli käynnistänyt neuvottelut marraskuussa 2010 pyrkimällä uuteen määräaikaiseen sopimukseen, kun taas vuokralainen oli pitänyt parempana toistaiseksi voimassaolevaa sopimusta. Neuvotteluissa ei päästy yhteisymmärrykseen ja vuokralainen irtisanoi 19.1.2011 sopimuksen päättymään 31.3.2011. Vuokranantaja katsoi, että tuosta irtisanomisesta oli alkanut kulua sopimuksessa tarkoitettu kuuden kuukauden irtisanomisaika ja sopimus olisi sen mukaisesti päättynyt 31.7.2011.

Ratkaisussa oli kysymys siitä, onko irtisanomisaikaa koskeva sopimusehto ollut sovellettavissa ennen kolmen vuoden määräajan päättymistä.

Hovioikeus katsoi, että sopimuksen määräaikaisella osuudella varmistetaan osapuolten keskinäinen luottamus siihen, että sopimus pysyy voimassa ja osapuolilla on häiriötön aika neuvotella ja saavuttaa yhteisymmärrys sopimuksen jatkamisesta aina määräajan päättymiseen saakka. Kun tällaista yhteisymmärrystä ei kuitenkaan tässä tapauksessa ole saavutettu ja vuokralainen oli ilmoittanut ennen määräajan päättymistä tahtonsa päättää sopimus määräajan päättyessä, ei vuokranantaja voinut vedota irtisanomisaikaa koskevaan ehtoon niin, että sopimus sillä perusteella jatkuisikin pidempään kuin se määräaika, johon osapuolet ovat sopimusta tehtäessä ensisijaisesti sitoutuneet.

Vuokralaisella on oikeus luottaa siihen, että sopimus sen niin tahtoessa päättyy määräajan päättyessä, koska se on sopeuttanut oman toimintansa sen mukaisesti eikä siltä voida samalla edellyttää, että sen on sopimuksen määräaikaisen osion vielä voimassa ollessa jo varauduttava sen kannalta ennakoimattomiin erilaisiin irtisanomisehdon mukaisiin sopimuksen päättymisajankohtiin. Näillä perusteilla hovioikeus katsoi, että sopimuksen toistaiseksi voimassaolevan osion irtisanomisaikaa koskeva ehto ei ole ollut sovellettavissa ennen määräajan päättymistä. Sillä, että vuokralainen on sopimuksen päättämistä tarkoittavassa ilmoituksessaan 19.1.2011 käyttänyt sanaa "irtisanominen" ei ollut merkitystä, koska ilmoituksesta ilmenee vuokralaisen tarkoitus päättää sopimus määräajan eikä irtisanomisajan mukaisesti.

Ratkaisu on vailla lainvoimaa ja on siinä mielessä erikoinen, että se on ristiriidassa Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksen KKO:2004:34 kanssa.