Milloin asuinhuoneiston irtisanomisperuste on hyvä tavan mukainen

02.12.2016

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa säädetään vuokralaisen irtisanomissuojasta. Laissa turvataan vuokralaiselle niin sanottu välitön ja välillinen irtisanomissuoja.

Välitön irtisanomissuoja oikeuttaa tuomioistuimen vuokralaisen vaatimuksesta julistamaan irtisanomisen tehottomaksi, jos vuokrasuhteen irtisanomisperusteena on vuokran määräytymistä koskevan ehdon tarkistaminen ja pyydettävää vuokraa ei tämän johdosta voida pitää kohtuullisena. Sekä tilanteessa jossa irtisanomista on vuokralaisen olosuhteet huomioon ottaen muutoin pidettävä kohtuuttomana eikä irtisanomiseen ole hyväksyttävää syytä. Vuokrasuhteen aikana vuokranantaja ei siis voi yksipuolisesti korottaa vuokraa vaan korottaminen edellyttää aina joko sopimista tai vuokrasopimukseen otettua ehtoa vuokran tarkistusmenettelystä. Vuokralaisen välillisellä suojalla tarkoitetaan sitä, että jos vuokrasuhde on irtisanottu sellaisella perusteella jota ei voida pitää lain perusteella hyvän tavan mukaisena, vuokralaisella voi olla oikeus saada vahingonkorvausta.

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että irtisanomisperusteen hyvän tavan mukaisuutta on arviotava tapauskohtaisesti. Lähtökohtana on se, että käytetyn irtisanomisperusteen tulee olla todellinen. Arvioinnissa tulee ottaa huomioon muun muassa vuokrasuhteen kesto, irtisanomisen peruste sekä vuokralaisen ja vuokranantajan olosuhteet. Pätevinä irtisanomisperusteina voidaan oikeuskirjallisuuden mukaan esimerkiksi pitää aikaisemmassa laissa mainittuja laillisia perusteita, kuten asunnon ottamista omaan käyttöön, asunnon myyntiä tai näihin verrattavaa syytä. Irtisanomista ei voida pitää hyvän tavan mukaisena, jos irtisanomisen todellisena perusteena on pyrkimys nostaa vuokra kohtuuttoman korkeaksi tai jos irtisanomista on vuokralaisen olosuhteet huomioon ottaen muuten pidettävä kohtuuttomana.

Korkein oikeus on myöntänyt valitusluvan (VL 2016-121) tapauksessa, jossa vuokranantaja oli irtisanonut toistaiseksi voimassa olevan asuinhuoneiston vuokrasopimuksen noin kahden kuukauden kuluttua sopimuksen tekemisestä, koska hän aikoi myydä asunnon. Irtisanomisilmoituksen mukaan irtisanomisaika oli neljä kuukautta. Käräjäoikeus sekä hovioikeus hylkäsivät vuokralaisten vaatimukset korvauksen saamisesta sillä perusteella, etteivät ne katsoneet irtisanomisperusteen olevan hyvän tavan vastainen. Myynnille katsottiin olevan taloudellinen peruste vuokranantajan muutettua toiselle paikkakunnalle ja sitä oli lähtökohtaisesti pidettävä hyväksyttävänä perusteena irtisanoa vuokrasopimus. Irtisanomisen ei myöskään katsottu olevan vuokralaisten olosuhteet huomioon ottaen kohtuuton.

Asunnon myymistä on pidetty oikeuskirjallisuudessa yleisesti ottaen hyväksyttävänä perusteena irtisanoa vuokrasuhde. Korkein oikeus ratkaisee kysymyksen siitä, oliko irtisanominen hyvän tavan vastaista siten, että vuokralaisella on oikeus saada tapauksessa vahingonkorvausta. Jäämme mielenkiinnolla odottamaan korkeimman oikeuden tulkintaan tämän perusteen hyvän tavan mukaisuudesta kyseisessä tilanteessa.