KKO:2017:22 Nuori asui senioritalossa – yhtiö otti huoneiston hallintaansa

24.05.2017

Alle 30-vuotias A osti asunnon senioritalosta ja asui siellä kaksi vuotta. Yhtiö katsoi yhtiöjärjestyksen määräystä rikottavan ja otti A:n huoneiston hallintaansa. A vaati päätöksen julistamista pätemättömäksi. Oikeutta käytiin aina korkeimpaan oikeuteen asti.

Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiössä saivat asua vain ruokakunnat, joista vähintään yksi oli täyttänyt 55 vuotta. Koska A ei täyttänyt ehtoa, yhtiö päätti ottaa A:n huoneiston yhtiön hallintaan kolmen vuoden määräajaksi

Kanne käräjäoikeudessa

A vaati, että päätös julistetaan pätemättömäksi. Perusteena oli vähäinen rikkomus ja aie, että A:n vanhemmat muuttavat asuntoon myöhemmin.

Yhtiön mukaan asuminen ei ollut tilapäistä. Yhtiön asukkaiden oikeusturva edellytti, että kohde säilyy senioriasumisen mukaisessa käytössä. Jos kanne hyväksyttäisiin, yhtiön olisi haettava muutosta rakennuslupaan, asemakaavaa olisi muutettava ja esim. autopaikkoja lisättävä.

Käräjäoikeus hylkäsi A:n kanteen, koska kantaja käytti asuntoa yhtiöjärjestyksen vastaisesti. Lisäksi katsottiin, että ikärajoituksen mitätöinnillä oli olemassa riski senioritalon tarkoituksen rapautumiseen.

Hovioikeus

A valitti hovioikeuteen. A oli asunut talossa lähes kaksi vuotta, eikä yhtiö ollut puuttunut siihen. Yhtiön puolesta oli vedottu mahdollisiin kustannuksiin, joita rakennuskaavan muuttaminen ja autopaikkojen lisääminen tulisi aiheuttamaan. Nämä kustannukset olivat jääneet näyttämättä.

Hovioikeus katsoi, että A:n rikkomuksella oli vain vähäinen merkitys eikä edellytykset huoneiston hallintaan ottamiselle täyttyneet. Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion.

Ratkaisu korkeimmassa oikeudessa

Yhtiölle myönnettiin valituslupa. Korkeimman oikeuden mukaan yhtiöjärjestyksen määräys on yksiselitteinen, koska A on nuorempi kuin määräyksen edellyttämä 55 vuotta. Koska A:n vanhempien muuttamisella asuntoon ei ollut aikataulua, A:n asuminen ei ollut lyhytaikaista.

Korkein oikeus katsoi, että yhtiön tulee voida puuttua yhtiöjärjestyksen keskeisen määräyksen vastaiseen menettelyyn. Mikäli määräyksen vastainen asuminen sallittaisiin useammalle osakkeenomistajalle, yhtiölle seuraisi todennäköisesti velvollisuus hakea muutosta rakennuslupaan ja rakentaa lisää asemakaavamääräykset täyttäviä lisäautopaikkoja.

Koska A ei ryhtynyt toimenpiteisiin yhtiöjärjestyksen noudattamiseksi, ei yhtiöllä ollut muita tehokkaita keinoja yhtiöjärjestyksen noudattamisen turvaamiseksi kuin ottaa huoneisto yhtiön hallintaan. Korkein oikeus kumosi Hovioikeuden päätöksen ja hylkäsi kanteen.