KHO 2016:169: Rahoitusvastikkeiden maksu ei vaikuttanut asunnon luovutusvoiton määrään – taloyhtiön kirjanpitotapa ratkaisi

11.08.2017

Asunnonmyyjä ja veronsaajien oikeudenvalvontayksikkö olivat eri mieltä siitä, ovatko asunnon omistusaikana maksetut rahoitusvastikkeet osa osakkeiden hankintamenoa ja siten vähennettävissä asunnon luovutusvoitosta. Oikeudessa asian lopulta ratkaisi tapa, jolla taloyhtiö oli kirjannut lainasuoritukset kirjanpidossaan.

A teki asuntokaupat vuonna 2004 hintaan 76 700. Kahdeksan vuoden kuluttua hän myi kyseisen huoneiston 101 130 eurolla. Kaupan jälkeisen verotuksen määrän vahvistuttua luvuissa ei kuitenkaan huomioitu 10 410 euron suuruisia rahoitusvastikkeita, joita A oli vuosien saatossa maksanut ja asunto-osakeyhtiö kirjanpidossaan tulouttanut. A teki asiasta oikaisuvaatimuksen, jonka verotuksen oikaisulautakunta hyväksyi. A:n maksama yhtiölainaosuus oli sen mukaan osa luovutettujen osakkeiden hankintamenoa. Luovutusvoiton määrä lasketaan siten, että luovutushinnasta vähennetään omaisuuden hankintamenon poistamatta olevan osan ja voiton hankkimisesta olleiden menojen yhteismäärä.

Veronsaajien oikeudenvalvontayksikkö valitti oikaisulautakunnan päätöksestä hallinto-oikeuteen ja vaati, että luovutusvoittoon lisätään siitä vähennetty yli 10 0000 euron osuus. Oikaisulautakunnan mielestä taloyhtiön tuloksi kirjattuja yhtiölainaosuuksia ei luovutusvoittoa laskettaessa voida lukea hankintamenoon.

Valitus hylättiin. Hallinto-oikeus perusteli ratkaisuaan sillä, että A oli asuntoa ostaessaan ottanut vastatakseen huoneistoon kohdistuneen yhtiölainan vähentämättä maksamiaan yhtiölainaosuuksia vuokratuloista. Verotuksen kannalta ei tässä tilanteessa nähty ratkaisevana sitä, miten lainasuoritukset on taloyhtiön kirjanpidossa kirjattu.

Kirjanpitotavalla kuitenkin merkitystä

Veronsaajien oikeudenvalvontayksikkö valitti hallinto-oikeuden päätöksestä korkeimpaan hallinto-oikeuteen ja vaati hallinto-oikeuden ja verotuksen oikaisulautakunnan päätösten kumoamista sekä luovutusvoiton alkuperäisen verotuksen saattamista voimaan. Vaatimusta perusteltiin edelleen sillä, että rahoitusvastikkeen kohtelu osakkeenomistajan verotuksessa riippuu taloyhtiön tavasta käsitellä vastiketta kirjanpidossaan. Tässä tapauksessa rahoitusvastike on luettu asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa tulosvaikutteiseksi eräksi eikä kysymys siten ole osakkeenomistajan suorittamasta pääomasijoituksesta yhtiöön. Suoritettu määrä ei siis lisää osakkeiden hankintamenoa. Tilanne olisi ollut toinen, jos asunto-osakeyhtiö olisi rahastoinut vastikkeet.

Tästä pääsäännöstä kuuluu veronsaajien oikeudenvalvontayksiön mukaan poiketa silloin, kun osakkeenomistaja suorittaa vastikkeet kertamaksuna. Suoritus luettaisiin hankintamenoon, jos osakkeenomistaja suorittaa yhtiölainaosuuden kertasuorituksena yhtiöjärjestyksen määräykseen perustuen ja se tuloutetaan yhtiön kirjanpidossa. Myös osakkeita rasittavan yhtiölainaosuuden vastaava kertasuoritus ennen osakkeiden myyntiä on luettu osakkeiden hankintamenon lisäykseksi riippumatta kirjanpitotavasta. Tässä tapauksessa osakkeenomistaja oli kuitenkin suorittanut rahoitusvastikkeet kuukausittain ja ne käsiteltiin kirjanpidossa tulosvaikutteisina erinä.

Korkein oikeus hyväksyi veronsaajien oikeudenvalvontayksiön valituksen ja käsitteli asian. Valitus hyväksyttiin, jonka seurauksena hallinto-oikeuden ja verotuksen oikaisulautakunnan päätökset kumottiin ja toimitettu verotus saatettiin voimaan.