Puheissa nyt

Taloyhtiön tilojen myynnistä helpotusta remonttikuluihin

08.01.2018 Elina Skarra
Elina Skarra

Elina Skarra

Asianajaja

Vuodenvaihteen jälkeen taloyhtiöissä ryhdytään hiljalleen valmistautumaan kevään yhtiökokouksiin.  Korjausrakentamisbuumi ei edelleenkään ole hiipumassa ja monissa kevään yhtiökokouksissa tullaan tänäkin vuonna päättämään erilaisista korjaushankkeista. Osakkaiden maksurasitus voi nousta merkittävästi, varsinkin, jos useampi iso remontti täytyy toteuttaa lyhyen aikavälin sisällä. Helpotusta remonttikuluihin ja osakkaiden vastikkeiden paisumiseen voidaan hakea myymällä yhtiön välittömässä hallinnassa olevia tiloja kuten esimerkiksi ns. talonmiehen asunnon tai muita yhtiön huoneistoja.

Taloyhtiön hallinnassa olevien huoneistojen myynti toteutetaan käytännössä suunnatulla maksullisella osakeannilla ja yhtiöjärjestystä muuttamalla. Tyypillisesti asia etenee yksinkertaistettuna siten, että hallitus valmistelee yhdessä isännöitsijän kanssa asiasta ehdotuksen yhtiökokoukselle, joka päättää osakeannista ja siihen liittyvästä yhtiöjärjestysmuutoksesta. Yhtiökokous voi myös antaa hallitukselle osakeantivaltuutuksen, jolloin hallitus tekee lopullisen osakeantipäätöksen myöhemmin. Yhtiökokouspäätöksen jälkeen ryhdytään etsimään uusille osakkeille merkitsijää esimerkiksi välittäjän avulla, jollei merkitsijä ole jo tiedossa. Merkitsijän löytymisen jälkeen hallitus tekee vielä lopullisen osakeantipäätöksen, jos yhtiökokous on päättänyt ainoastaan osakeantivaltuutuksesta. Osakeantipäätöksen jälkeen yhtiö tekee merkitsijän kanssa merkintäsopimuksen, jolla merkitsijä merkitsee uudet osakkeet. Kun osakkeet on merkitty ja merkitsijä on maksanut niistä merkintähinnan kokonaan, osakkeet ilmoitetaan rekisteröitäväksi.

Merkintäsopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä merkitsijälle annetaan usein väliaikaistodistus osakkeista, koska varsinainen osakekirja voidaan antaa merkitsijälle vasta sen jälkeen, kun osakkeet on rekisteröity. Osakkeiden rekisteröinnin jälkeen osakkeista tehdään osakekirja, joka luovutetaan merkitsijälle väliaikaistodistusta vastaan.

Osakeantipäätös edellyttää käytännössä aina yhtiöjärjestyksen muuttamista vähintäänkin huoneistoselitelmän osalta. Lisäksi yhtiöjärjestystä muutettaessa on päivitettävä vanha yhtiöjärjestys vastaamaan nykyisen asunto-osakeyhtiölain pakottavia säännöksiä, mikäli sitä ei ole jo aiemmin tehty. Myös mahdolliset muut yhtiöjärjestyksen muutostarpeet on toki järkevää huomioida samalla. Osakeantiin liittyvä yhtiöjärjestyksen muutos johtaa käytännössä siihen, että yhtiön tilojen myynti edellyttää 2/3 määräenemmistöpäätöstä yhtiökokouksessa. Mikäli voimassa olevassa yhtiöjärjestyksessä on jotain tiukennuksia päätöksentekoon liittyen, näitä määräyksiä tulee luonnollisesti noudattaa.

Taloyhtiön ja sen osakkaat tunteva hallitus ja isännöitsijä osaavat monesti jo etukäteen arvioida, onko yhtiössä tahtotilaa myydä yhtiön omaisuutta. Itse olen ollut useassa osakeannista päättävässä yhtiökokouksessa puheenjohtajana ja pääsääntöisesti hyvin valmistellut päätökset ovat menneet läpi. Toisinaan yhtiökokouksissa on keskusteltu vilkkaasti siitä, onko järkevämpää myydä vai jättää tilat yhtiölle, jolloin niistä saadaan vuokratuloja. Viimeisimmässä yhtiökokouksessa, jossa itse olin mukana, hallitus oli fiksusti varautunut tähän keskusteluun tekemällä omat arviot kummankin vaihtoehdon kannattavuudesta juuri heidän tilanteessaan sekä selvittänyt etukäteen kiinteistönvälittäjältä mahdollisesta myynnistä saatavaa hintaa. Näin yhtiökokouksella oli hyvät eväät päättää asia ja lopulta vireän keskustelun jälkeen yhtiökokous päätyi myynnin kannalle.

Osakeantipäätöksen tekemiseen liittyy useita muotoseikkoja, joiden kanssa täytyy olla erittäin huolellinen. Pienikin virhe osakeantipäätöksessä johtaa siihen, ettei rekisteriviranomainen suostu rekisteröimään uusia osakkeita, jolloin koko osakeantiprosessi saatetaan joutua tekemään uudelleen. Tästä syystä moni hallitus ja isännöitsijä käyttääkin asiakirjojen laatimisessa apuna asunto-osakeyhtiöoikeuteen erikoistunutta lakimiestä. Mikäli yhtiöllä on korjaushankkeita näköpiirissä ja myytäväksi soveltuvia tiloja, kevään yhtiökokoukselle ehtii vielä oikein hyvin valmistelemaan ehdotuksen osakeannista ja yhtiöjärjestysmuutoksesta.


Kommentit

Matti 11.01.2018 16:37:45

Rakennuslupa ensin

Kannattaisiko kuitenkin ensin selvittää rakennuslupa-asiat?

Avoimuus on hyvä asia myös. Helposti käy niin, jotta tarvitaan asianajajaa sotkun selvittelyyn.


www.museokatu.com

https://museokatu.com/ullakko/ulkkorakentaminen-as-oy-mechelinissa/

https://museokatu.com/tag/kak-laki/


Kommentoi

Pakolliset kentät on merkitty tähdellä.