Puheissa nyt

Tilan käyttötarkoitus vaikuttaa kunnossapitovastuun soveltamiseen

02.06.2017 Laura Veltheim-Asikainen
Laura Veltheim-Asikainen

Laura Veltheim-Asikainen

Asianajaja, varatuomari

Asunto-osakeyhtiölaissa määritellään osakkaan ja yhtiön välinen korjaus- ja kunnossapitovastuu. Vastuunjako tietyistä korjauksista/kunnostustoimenpiteistä on yleensä melko selvää eri osapuolille. Myös taloyhtiön ns. ennallistamisvelvoite tunnetaan kohtuullisen hyvin. Sen mukaan taloyhtiön korjatessa vastuulleen kuuluvia rakenteiden osia, myös sisäpuoliset pinnoitteet on saatettava alkuperäistä vastaavaan tasoon.

Ongelmia korjauksen tasosta saattaa kuitenkin syntyä silloin, kun huoneistoa käytetään muuhun kuin asumiseen. Huoneistojen käyttötarkoitus on määritelty yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmässä. Tällä yhtiöoikeudellisella käyttötarkoituksella on merkitystä, kun arvioidaan taloyhtiön kunnossapitovastuun laajuutta. Jos käyttötarkoitus on osakkeenomistajan aloitteesta muutettu yhtiöjärjestykseen, myöhemmällä osakkeenomistajalla on oikeus luottaa yhtiöjärjestyksen merkintään käyttötarkoituksesta ja sen mukaan määräytyvään yhtiön vastuuseen - ellei yhtiöjärjestykseen ole merkitty vastuunjakoa koskevaa poikkeavaa määräystä.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiö vastaa rakenteiden, eristeiden, ja perusjärjestelmien korjaamisesta ja kunnossapidosta. Kunnossapitoa koskevat säännökset on tulkittu koskevan ainoastaan asuinhuoneistoa, joten laissa ei ole erikseen säännöksiä kunnossapitovastuun laajuudesta ja tasosta, mikäli käyttötarkoitus on toinen.

Huoneiston käyttötarkoituksen ollessa yhtiöjärjestyksessä liikehuoneisto, on ennalleen saattamista koskeva taloyhtiön vastuu erilainen kuin käyttötarkoituksen ollessa esimerkiksi varasto.

Liikehuoneistojen osalta oikeuskäytännön mukaan yhtiön on pidettävä huoneistoa sellaisessa viranomaismääräysten edellyttämässä kunnossa, että huoneistoa voidaan käyttää yhtiöjärjestyksen mukaiseen tarkoitukseensa sekä myös rakennusluvassa tarkoitettuun käyttötarkoitukseen.

Käyttötarkoituksen ollessa työtila, sovelletaan maankäyttö- ja rakennusasetuksen säännöksiä siitä, että työtilat on suuunniteltava tarkoituksenmukaisiksi ja turvallisiksi. Työtilojen suunnittelussa noudatetaan soveltuvin osin asuntosuunnittelulle asetettuja vaatimuksia. Työtilan ei kuitenkaan tarvitse täyttää asuinhuoneelle asetettuja vaatimuksia kuin soveltuvin osin. Säännösten mukaan työtilan on kuitenkin oltava tarkoituksenmukainen ja turvallinen.

Yhtiöjärjestyksen mukaisesta käyttötarkoituksesta riippuen sovelletaan myös voimassaolevien rakentamismääräysten säännöksiä esimerkiksi ilmanvaihdosta ja muista sellaisista vaatimuksista, joihin kunnan viranomainen voi puuttua.

Oikeuskäytännössä omaksutun linjan mukaisesti rakennuslainsäädännön kannalta on  riittävää, että rakennukset tiloineen on rakennettu kulloinkin voimassa olleiden määräysten mukaisesti. Rakennuksia ei siis lähtökohtaisesti tarvitse saattaa vastaamaan rakennusajankohdan jälkeen voimaan tulleita normeja. Jos tilassa kuitenkin ilmenee korjaustarpeita, on tapauskohtaisesti arvioitava,  tuleeko korjausrakentamisessa huomioida mahdolliset muuttuneet rakentamismääräykset.


Kommentit

Kirjoitusta ei ole vielä kommentoitu.

Kommentoi

Pakolliset kentät on merkitty tähdellä.