Uusi rakennus vanhan tilalle - taloyhtiöiden päätöksenteko helpottunee tulevaisuudessa

14.11.2017

Oikeusministeriön nimeämä työryhmä valmistelee parhaillaan ehdotusta, jonka mukaan asunto-osakeyhtiö tarvitsee päätökseen purkavasta lisärakentamisesta vähintään kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista. Nykyisen asunto-osakeyhtiölain mukaan yhdenkin osakkaan vastustus voi kumota hankkeen.

Oikeusministeri Antti Häkkänen asetti lokakuussa työryhmän, jonka tehtävänä on valmistella ehdotus asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta niin sanotun purkavan lisärakentamisen helpottamiseksi. Purkavalla lisärakentamisella tarkoitetaan sitä, että huonokuntoisia rakennuksia puretaan ja tilalle rakennetaan lähtökohtaa enemmän uusia asuntoja. Se tarjoaa mahdollisuuksia ryhmitellä taloja tehokkaammin, nostaa korkeutta useilla kerroksilla tai hyödyntää tehokkaasti tontin tarpeettomia alueita. Tiiviissä kasvukeskuksissa purkava lisärakentaminen onkin tehokas tapa tiivistää yhdyskuntarakennetta.

Vaikka vanhan purkaminen ja uuden rakentaminen tilalle on aina mittava urakka, se on varteenotettava vaihtoehto etenkin niissä taloyhtiöissä, joissa korjauskustannukset ovat jo päässeet kasvamaan asuntojen arvoa suuremmaksi. Pelkästään pääkaupunkiseudulla on reippaasti yli 100 000 peruskorjausikäistä kerrostaloasuntoa, eikä näistä monikaan ole varautunut rahanmenoon.

- Lisärakentamista on tähän mennessä toteutettu pääosin yksittäisissä taloyhtiöissä. Yleistymässä ovat laajemmat hankkeet, joissa mukana on useita taloyhtiöitä suunnittelemassa eri tonteille ulottuvaa kokonaisuutta. Näissä hankkeissa korostuvat yhteiset pelisäännöt ja rakennusten sijoittelu siten, että kaikki osapuolet hyötyvät uudistuksesta suhteessa yhtä paljon, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Jaakko Kanerva sanoo.

Määräenemmistöpäätös ei saa polkea osakkaiden yhdenvertaisuutta

Voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain mukaan purkavaan lisärakentamiseen vaaditaan asunto-osakeyhtiön osakkaiden yksimielinen päätös eli kaikkien osakkaiden suostumus. Nyt käynnistyvän uudistuksen tavoitteena on yksinkertaistaa asunto-osakeyhtiön päätöksentekoa. Työryhmä valmistelee ehdotuksensa siten, että purkavasta lisärakentamisesta voidaan päättää määräenemmistöpäätöksellä.

- Yksimielisyysvaatimus puoltaa perinteistä omistajansuojaa, jossa vallitsevan tilan säilyttäminen asumistarpeiden tyydyttämiseksi nähdään tärkeämpänä kuin omaisuuden taloudellinen arvo. Toisaalta määräenemmistöpäätös puoltaisi omistajansuojaa, jossa annetaan mahdollisuus hyödyntää omistustaan parhaaksi katsomallaan tavalla. Jos määräenemmistöpäätökseen siirryttäisiin, ei hankkeesta päättäminen saisi kuitenkaan johtaa epäoikeutetun edun antamiseen osakkeenomistajalle yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella, Kanerva pohtii.

Selvityksen mukaan purkava lisärakentaminen tuottaa myönteisiä tuloksia

Oikeusministeriö kertoo tiedotteessaan, että nyt nimetyn työryhmän ehdotuksessa tullaan varmistamaan vähemmistöön jäävien osakkaiden mahdollisuus vaatia osakkeidensa lunastamista käypään hintaan. Lisäksi on turvattava osakkaiden asuminen, asuntovarallisuuden arvo ja esimerkiksi asuntolainoittajien oikeudet.

- Pidän tärkeänä, että purkavan lisärakentamisen edellytyksiä parannetaan. On kuitenkin huolehdittava siitä, että asunto-osakeyhtiön osakkaiden tiedonsaannista ja vähemmistöön jäävien osakkeenomistajien oikeussuojasta huolehditaan asianmukaisesti, oikeusministeri Antti Häkkänen painottaa.

Uudistus tuo oikeusministeriön mukaan lisää keinoja asuntopolitiikan toteuttamiseen. Tavoitteena on kohentaa asuntokantaa, vastata asuntojen kysyntään, lisätä asumisen valinnanvapautta ja vastata asuntotarpeen rakenteen muutokseen.

VTT selvitti 11/2016 purkavaa lisärakentamista sekä mahdolliseen määräenemmistöpäätökseen siirtymistä. Selvitys uskoo onnistuneen purkavan lisärakentamisen etenkin pitkällä aikavälillä tuottavan myönteisiä tuloksia. Lausuntokierros muutostarpeesta tehtiin keväällä 2017 ja työryhmä asetettiin 2.10.2017 Lain muutosta valmistelevan työryhmän ja seurantaryhmän toimikausi kestää vuoden 2018 huhtikuun loppuun. Tavoitteena on, että oikeusministeri vie lain muutoksen valtioneuvoston käsittelyyn syksyn 2018 aikana.