Virheellinen tieto rakennuksen kunnosta välittyi ensimmäiseltä asunnonostajalta seuraavalle – yhtiön perustajaosakas ja asunnon myyjä vastuuseen

10.10.2017

Totuus "kauttaaltaan saneeratun" rakennuksen ja huoneiston todellisesta kunnosta selvisi asunnonostajalle karulla tavalla pian muuton jälkeen. Hän vaati virheellisen tiedon ja asumismukavuuden menetyksen perusteella reipasta hinnanalennusta kaupasta.

Vastaaja P perusti yhtiön vuonna 2004 ja merkitsi samalla itselleen kaikki sen osakkeet. P eli yhtiön perustajaosakas toimi yhtiönsä isännöitsijänä alusta alkaen. Myöhemmin P osti yhtiön lukuun vuonna 1971 rakennetun entisen asuntolan ja saneerasi sen asunnoiksi. Vuonna 2006 P myi remontoidusta kiinteistöstään 44 neliön huoneiston kahdelle henkilölle 124 696 euron kauppahinnalla. Vuoden kuluttua toisesta ostajasta, jatkossa H, tuli huoneiston kaikkien osakkeiden omistaja 63 438 eurolla. Vuonna 2008 H myi huoneistonsa kantajalle (jatkossa S) hintaan 112 000 euroa.

Putkiremontti ja vesikaton uusiminen tekemättä

S:n muutettua huoneistoon, selvisi, että todellisuus ei vastannut niitä tietoja, joita P oli antanut H:lle vuoden 2006 tehdyn kaupan yhteydessä, ja jotka H oli välittänyt eteenpäin vuonna 2008. Kantajalle oli muun muassa kerrottu, että rakennus ja huoneisto ovat täydellisesti saneerattu. Todellisuudessa niin putkiremontti kuin huonokuntoisen vesikaton uusiminenkin olivat tekemättä.

Huoneiston todellinen arvo?

Kiinteistövälittäjä arvioi vuonna 2011 huoneiston arvoksi 95 000 euroa, mikä oli 17 000 euroa vähemmän kuin vuonna 2008 maksettu hinta. S:n mukaan vuoden 2008 hinta-arvio oli yleisen hintakehityksen valossa tehty sillä olettamuksella, että putket ja vesikatto ovat kunnossa. Vuoden 2011 arviossa remontit olivat vielä edessä. Huoneiston todellinen arvo vuonna 2008 oli välittäjän laskelmien mukaan korkeintaan 95 000 euroa. Hintaerotus eli 17 000 euroa sisältyi S:n hinnanalennusvaatimukseen. P vaadittiin asiassa vastuuseen sekä isännöitsijänä, perustajaosakkaana sekä asunnon ensimmäisenä myyjänä ja H myyjänä.

Asuinmukavuus koetuksella

Myös itse huoneistossa ilmeni useita ongelmia, jotka vaikuttivat S:n asumismukavuuteen. Kaikki viat ja puutteet yhteenlaskettuna, S:n esittämän hinnanalennusvaatimuksen yhteenlasketuksi summaksi muodostui 20 400 euroa. Tämän päälle S vaati asuinmukavuuden menetyksestä korvausta 4 000 euroa sekä selvittelyyn liittyvistä asiantuntijalausunnoista 4 147,78 euroa.

Isännöitsijäntodistuksen tärkeä liite jäi toimittamatta

Vuoden 2008 asuntokaupan yhteydessä isännöitsijäntodistuksessa luki tehtyjen korjausten ja parannusten sekä päätettyjen korjausten ja perusparannusten osalta sanat ”kts. liite". S tiedusteli liitettä välittäjältä, mutta sitä ei koskaan hänelle toimitettu. Välittäjä kertoi kuitenkin sähköpostitse, että päivätyn isännöitsijäntodistuksen mukaisesti täydellinen peruskorjaus on suoritettu saneerauksen yhteydessä. S:n luottamusta tietoihin lisäsi huoneistoesite, jossa sanottiin samaa.

Kaksi henkilöä vastuuseen

Käräjäoikeudessa todettiin, että rakennuksen muutostyöt ovat vastoin P:n väitettä edellyttäneet rakennuslupaa. Lisäksi rakennuksen käyttötarkoituksen muutos asuntolahuoneista asuinhuoneistoiksi nähtiin uudisrakentamiseen verrattavaksi rakennustyöksi. Perustajaosakkaan ja ensimmäisen myyjän virhevastuu oli käräjäoikeuden mukaan selvä ja yksiselitteinen. P vastasi huolimattomasta toiminnastaan myös isännöitsijän roolissa annettuaan virheellisen isännöitsijäntodistuksen sekä virheellistä tietoa välittäjälle.

H oli asuntoa ostaessaan ollut nuori eikä hän ole tiennyt asuntokauppaan liittyvistä ongelmista. Käräjäoikeus katsoi, että hän ei välittänyt tahallaan virheellisiä tietoja eteenpäin. Myyjänä H vastaa kuitenkin välittäjänsä toimista ja joutui siksi vastuuseen asunnon salaisista virheistä.

Käräjäoikeus tuomitsi P:n ja H:n suorittamaan S:lle yhteisvastuullisesti hinnanalennusta huoneistosta 10 000 euroa. P joutui korvaamaan S:n tilaamista asiantuntijalausunnoista ja arviolausunnosta yhteensä 4 147,80 euroa. Lisäksi P:n maksettavaksi tuli S:n oikeudenkäyntikulut 25 395,85 euroa. H velvoitettiin osallistumaan yhteisvastuullisesti P:n kanssa oikeudenkäyntikulujen maksamiseen 15 795,85 euron osalta. Hovioikeus ei myöntänyt tapaukselle jatkokäsittelylupaa.

Minne katosi isännöitsijäntodistuksen liite?

Käräjäoikeuden mukaan P:n toiminta oli törkeän huolimatonta. Hän suhtautui todisteiden valossa piittaamattomasti siihen, että asunnonostajia johdettiin tahallisesti harhaan.
Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Elina Skarran mukaan asunnon toisen ostajan oli tässä tilanteessa järkevää nostaa kanne paitsi oman asuntokauppansa myyjää H:ta myös perustajaosakkaana ja asunnon ensimmäisenä myyjänä sekä isännöitsijänä toiminutta P:tä vastaan.

- Myyjä ei ollut tahallaan antanut ostajalle virheellistä tietoa, vaan varsinainen syyllinen oli P, mikä on selkeästi huomioitu myös tuomion lopputuloksessa. Mikäli kanne olisi nostettu vain myyjää vastaan, korvaukset olisivat jääneet pienemmiksi, Skarra sanoo.

Hän kiinnittää tapauksessa huomion myös isännöitsijäntodistuksessa mainittuun liitteeseen, jota ostaja ei koskaan saanut käteensä vuoden 2008 asuntokaupan yhteydessä, ja jota ei myöskään oikeudenkäynnin yhteydessä löydetty.

- Kun kyse on vanhasta rakennuksesta, joka on muutettu asuinkäyttöön, olisin ostajana ollut kiinnostunut nimenomaan tuosta liitteestä. Varsinkin saneerauskohteissa ostajan kannattaa riitojen välttämiseksi olla erityisen tarkka siitä, mitä töitä kiinteistössä on tarkalleen tehty ja mitä myyjä tarkoittaa erilaisilla termeillä, Skarra muistuttaa.

​​​​​​​