2016AJANKOHTAISTAAjankohtaista oikeuskäytännössäAjankohtaista oikeuskäytännössä 2016

Helsingin HO 28.6.2016 nro 1014: Liikehuoneiston korjattu vastikelaskelma vei taloyhtiön oikeuteen

Taloyhtiössä huomattiin vuosikymmenten jälkeen, että rakennuksessa sijaitsevan liikehuoneiston kellaritilan osalta oli peritty liian pientä vastiketta. Asian korjaus aiheutti kiistan, joka puitiin lopulta hovioikeudessa. Vuonna 1954 perustetun asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä oli säätiön liikehuoneiston kohdalla maininta ”IV pankkihuoneisto + kellari”. Huoneiston kattamien tilojen jakoa ei kuitenkaan eritelty, vaan koko tila oli merkitty 133,5 m2 suuruiseksi.

Taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä 5 § sanotaan seuraavaa: ”Huoneistoista suoritettavan vastikkeen suuruuden vahvistaa yhtiökokous maksettavaksi suhteellisesti huoneistojen pinta-alan mukaan. Kuitenkin voi yhtiökokous päättää, että liikehuoneistoista suoritetaan vastike puolitoistakertaisena, sekä kellarihuoneistoista suoritettava vastike on 40 prosenttia asuinhuoneistoista suoritettavasta vastikkeesta.”

Iso lisälasku linjasaneerauksessa

Liikehuoneiston osalta oli ainakin vuodesta 1991 peritty liiketilan osalta puolitoistakertaista vastiketta ja kellaritilan osalta 40 prosenttia asuinhuoneistoista suoritettavasta vastikkeesta siten, että liikehuoneiston osuudeksi oli laskettu 82,5 m2 ja kellarin osalta ensin 42 m2 ja myöhemmin 51 m2.

Vuonna 2014 yhtiökokouksen vahvisti rahoituslaskelman, jossa liikehuoneiston osuus linjasaneeraushankkeen kustannuksista laskettiin jyvitettyjen kokonaisneliöiden 200,25 mukaisesti eli huoneiston kokonaispinta-ala 133,5 m2, kellari mukaan lukien, oli kerrottu 1,5:llä. Jyvitys koko huoneiston osalta tarkoitti säätiölle saneerauksesta seuranneen yhtiövastikkeen nousua 62 000 eurolla aikaisemmin sovellettuun laskentatapaan verrattuna.

Vastikeperusteeksi vaadittiin yksinkertaista pinta-alaa

Hovioikeudessa säätiö toisti aiemmin käräjäoikeudessa esittämänsä kannan ja vaati, että vuoden 2014 yhtiökokouksen päätös rahoitusvastikkeiden laskutavan taustalla olevasta rahoituslaskelmasta hylätään ja vastikeperusteeksi otetaan kaikkien huoneistojen osalta, käyttötarkoituksesta riippumatta, yhtiöjärjestykseen kirjatut yksinkertaiset pinta-alat. Toissijaisesti säätiö vaati, että liikehuoneiston kellaritilan vastikkeen määräksi sovitaan kutakin neliömetriä kohden 40 prosenttia asuinhuoneistoista suoritettavasta vastikkeesta.

Säätiö katsoi, että yhtiöjärjestyksen pykälän 5 § sanamuoto tarkoitti sitä, että vastikeperusteen määrääminen olisi jätetty yhtiökokouksen harkintavaltaan tavalla, joka oli asunto-osakeyhtiölain vastaista.

Taloyhtiön mukaan säätiön liikehuoneiston käyttötarkoitus oli yhtiöjärjestyksen mukaisesti liikehuoneisto, jolle oli määritelty vain yksi pinta-ala, 133,5 m2. Kellaritilan osalta yhtiövastiketta oli peritty yhtiöjärjestyksen säännöksen vastaisesti aikaisemmin liian vähän, ja virhe oli huomattu vasta ennen vuoden 2014 yhtiökokousta. Vaikka vastiketta oli peritty väärin jo vuosia, taloyhtiöllä oli oikeus muuttaa menettelynsä yhtiöjärjestyksen ja lain mukaiseksi.

Yhtiöjärjestyksen mukainen määräys vastikeperusteesta ei myöskään ollut taloyhtiön tulkinnan mukaan asunto-osakeyhtiölain vastainen, sillä kysymys oli yhtiövastikkeen jyvittämisestä eri käyttötarkoituksiin tarkoitetuille tiloille.

Säätiön oli tyydyttävä uuteen vastikelaskelmaan

Lain mukaan yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä eri osakehuoneistoista maksettavien vastikkeiden keskinäisestä suhteesta siten, että se vaihtelee tilanteen mukaan yhtiöjärjestyksestä – ei yhtiön elimistä – ilmenevien perusteluiden mukaisesti. Koska yhtiöjärjestyksen 5 §:ssä tarkoitettua alennettua ja korotettua vastiketta oli peritty kymmenien vuosien ajan ilman poikkeuksia, hovioikeus katsoi kuten käräjäoikeus, että yhtiöjärjestyksen 5 §:n määräyksellä ei tosiasiallisesti annettu yhtiökokoukselle tarkoitettua harkintavaltaa. Lisäksi pitkäaikainenkaan yhtiöjärjestyksestä poikkeava käytäntö ei johda siihen, että aikaisemmat päätökset sitovat taloyhtiöitä tavalla, joka estäisi yhtiöjärjestyksen mukaisen toiminnan jatkossa.

Koska yhtiöjärjestyksessä ei ollut säätiön hallitseman huoneiston osalta pinta-alaerottelua, katsottiin säätiön hallinnassa olevan liikehuoneiston kuuluvan vastikkeen määräytymisperusteena 5 §:ssä tarkoitettuun tilaan, jonka osalta vastike oli jyvitetty kertoimella 1,5. Käräjäoikeuden tavoin, hovioikeus katsoi, että alennettua vastikeperustetta ei voitu soveltaa säätiön omistaman liikehuoneiston kellaritilaan.

Säätiö hävisi käräjäoikeuden ratkaisun muutoksenhaun ja oli velvollinen korvaamaan taloyhtiön tarpeellisista toimenpiteistä aiheutuneet kohtuulliset oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa.