2017AJANKOHTAISTAAjankohtaista oikeuskäytännössäAjankohtaista oikeuskäytännössä 2017

KKO:20.10. 2017 nro 71: Autotalli tuli kalliiksi, taloyhtiön olisi pitänyt puuttua asiaan ajoissa

Uusi autotalli vei asunto-osakeyhtiön ja urakoitsijan oikeuteen kiistelemään kohonneista kokonaiskustannuksista. Oliko urakoitsijalla velvollisuus ilmoittaa arvioidun urakkahinnan ylityksestä, missä vaiheessa asunto-osakeyhtiön olisi pitänyt laittaa hanat kiinni? 

Urakoitsija  ja asunto-osakeyhtiö laativat huhtikuussa 2012 autotallin rakentamista koskevan urakkasopimuksen. Kohde luovutettiin tilaajalle marraskuussa 2013. Siihen mennessä tilaaja oli maksanut tekijälle urakkaan liittyviä laskuja yhteensä 834 389,21 euroa. Tämän päälle se oli maksanut toiselle yritykselle 134 148,70 euroa.  Asunto-osakeyhtiö kuitenkin kieltäytyi maksamasta kahta joulukuussa 2013 päivättyä laskua, joiden summat olivat 110 912,68 euroa ja 17 440 euroa. Syynä tähän oli hankkeen kokonaiskustannusten kohoaminen liian suuriksi. Urakoitsija keskeytti työt ja purki sopimuksen huhtikuussa 2014.

Urakoitsija vaati käräjäoikeudessa tilaajaa maksamaan edellä mainitut summat, yhteensä 128 352,68 euroa viivästyskorkoineen. Käräjäoikeuden ratkaisussa tilaaja velvoitettiin maksamaan urakoitsijalle  107 860,20 euroa viivästyskorkoineen.Tilaaja vaati vastakanteessaan, että urakkasopimuksen kokonaishinnaksi ja maksuvelvollisuuden enimmäismääräksi vahvistetaan 522 721,45 euroa. Käräjäoikeus hylkäsi vaatimukset.

Maksut maksettiin, jotta urakka valmistuisi

Asian käsittely jatkui hovioikeudessa. Asunto-osakeyhtiö vaati urakoitsijalta suorituksia takaisin sovitun kokonaishinnan ylittävältä osalta. Sen mukaan osapuolet olivat myös sopineet, että sopimussuhteeseen sovelletaan kuluttajansuojalakia, jolloin tilaajan maksuvelvollisuus ei voi olla enempää kuin hinta-arvion määrä lisättynä 15 prosentilla.

Asunto-osakeyhtiö väitti, että urakasta oli annettu virheellinen hinta-arvio eikä summan ylittämisestä ilmoitettu ajoissa. Lisäksi urakoitsija oli laskuttanut kohtuuttomia katteita, laiminlyönyt kilpailutuksen ja tilaajan edun valvomisen sekä laskuttanut sille kuuluvia kustannuksia. Asunto-osakeyhtiö oli maaliskuussa 2013 ilmoittanut kirjallisesti urakoitsijalle ja toiselle yritykselle lopettavansa laskujen maksamisen. Asunto-osakeyhtiön mielestä reklamaatio urakkahinnan ylityksestä oli tehty ajoissa, heti kun tieto kustannusten nousemisesta 750 000 euroon vahvistui. Kahta viimeistä edeltävät laskut oli hoidettu vain, jotta kohde valmistuisi aikataulussa.

Urakoitsija vaati, että tilaaja ja toinen yritys maksavat yhteisvastuullisesti perusteettomasti laskutetut erät. Sen mukaan toinen yritys oli urakoitsijan aliurakoitsija ja sen toimintaan liittyvät laskut oli maksettu ainoastaan erehdyksessä.

Asunto-osakeyhtiön toiminta antoi olettaa kaiken olevan kunnossa

Asunto-osakeyhtiö vetosi siihen, että urakoitsija ei ollut maaliskuussa 2013 eikä myöhemminkään ennen kohteen luovuttamista reklamoinut kustannusarvion ylittymisestä tai valittanut laskuista. Kuluttajansuojalain soveltumisesta sopimussuhteeseen ei sen mukaan sovittu.

Toinen yritys oli ollut suorassa sopimussuhteessa ja laskutettu veloitus oli asianmukainen. Urakoitsija ei ollut asunto-osakeyhtiöön nähden palautusvastuussa, vaikka toiselle yritykselle olisikin maksettu liikaa. Myös toinen yritys katsoi, että sen ja asunto-osakeyhtiön välillä oli laskutyötä koskeva sopimussuhde.

Hovioikeuden mielestä urakkahinnan ylityksestä olisi pitänyt ilmoittaa

Hovioikeus katsoi ratkaisussaan, että asunto-osakeyhtiö ei ollut tehnyt asiassa varsinaista reklamaatiota maaliskuussa 2013. Reklamaatio hinnan ylittymisestä tai yksittäisistä laskuista ei kuitenkaan edes ollut tarpeen, sillä urakoitsija tiesi ylittäneensä sopimushinnan. Urakka oli sovittu tehtäväksi laskutyönä ja osapuolet olivat sopineet hinta-arviosta. Osapuolten keskinäisen sopimuksen perusteella sopimukseen tuli sovellettavaksi kuluttajansuojalaki, jonka yleisten ehtojen mukaan urakoitsijan on ilmoitettava hinnan huomattavasta noususta viipymättä.

Urakan kokonaiskustannukset olivat muodostuneet arvioon nähden kaksinkertaisiksi. Urakoitsija oli antanut hinta-arvion huolimattomasti ja harhaanjohtavasti eikä se ilmoittanut arvion ylittymisestä. Toiselta yritykseltä oli lisäksi veloitettu asunto-osakeyhtiö maksettavaksi kuuluvia palveluja.

Hovioikeudessa asunto-osakeyhtiön maksuvelvollisuudeksi koko urakasta vahvistettiin 900 000 euroa. Toisen yrityksen katsottiin olleen urakoitsijan aliurakoitsija. Urakoitsijan kanne hylättiin ja  asunto-osakeyhtiö ja toinen yritys velvoitettiin yhteisvastuullisesti palauttamaan  68 537,91 euroa viivästyskorkoineen.

Virheilmoitus on tehtävä ajoissa

Korkeimmassa oikeudessa urakoitsija vaati, että se vapautetaan kaikesta maksuvelvollisuudesta. Lisäksi Asunto-osakeyhtiön tulisi suorittaa saatavia maksamattomista laskuista yhteensä 114 870,92 euroa viivästyskorkoineen. Toinen yritys puolestaan vaati valituksessaan tuomionsa kumoamista ja asunto-osakeyhtiön kanteen hylkäämistä.

Korkeimman oikeuden mukaan asunto-osakeyhtiö oli antanut toiselle osapuolelle aiheen luottaa siihen, että hän hyväksyy sopimusehdon. Hinta-arvion ylittyminen on tullut asunto-osakeyhtiön tietoon ensimmäisen kerran maaliskuussa 2013, jolloin selvisi, että rakennus ei valmistu ainakaan alle 750 000 eurolla. Myöhemmin kokonaiskustannukseksi täsmentyi vähintään 850 000 euroa. Arvion ylittyminen on siis selvinnyt asunto-osakeyhtiölle viimeistään silloin, kun määrän ylittäviä kustannuksia on laskutettu. Silti rakennushanke maksuineen jatkui normaaliin tapaan.

Urakoitsija on näin ollen voinut luottaa siihen, että se tulee saamaan loputkin maksut. Sopimuksen osaksi otettujen yleisten sopimusehtojen mukaan virheilmoitus on tehtävä kohtuullisen ajan, normaalisti 14 vuorokauden, kuluessa siitä, kun tilaaja on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se.

Tilanne kääntyi urakoitsijan eduksi

Korkein oikeus hylkäsi asunto-osakeyhtiön vaatimukset. Asunto-osakeyhtiö velvoitettiin suorittamaan urakoitsijalle 114 870,92 euroa 9,5 prosentin viivästyskorkoineen. Asunto-osakeyhtiön kanne ja vastakanne hylättiin ja urakoitsija ja toinen yritys vapautettiin velvollisuudesta palauttaa urakkahintaa asunto-osakeyhtiölle.