Kiinteistölehden artikkelit 2017

PUTKIREMONTTI JA HYVITYS

Linjasaneeraus eli putkiremontti on suurimpia yksittäisen taloyhtiön remontteja. On ymmärrettävää, että osakas, joka on vastikään remontoinut kylpyhuoneensa, ei haluaisi uutta isoa remonttia.

Kylpyhuoneremontteja on huoneistoissa tehty hyvinkin eri aikoihin, siksi putkiremontin yhteydessä tulee erikseen harkittavaksi se, miltä osin osakkaiden itsensä teettämiä kylpyhuoneremontteja voidaan hyödyntää yhtiön putkiremontin yhteydessä. Voidaanko esimerkiksi huoneisto jättää kokonaan tai osaksi putkiremontin ulkopuolelle.

Kylpyhuoneessa tehtävien töiden laajuus riippuu myös siitä, tehdäänkö putkiremontti perinteisellä menetelmällä, jolloin kaikki putket vaihdetaan vai käytetäänkö vaihtoehtoisia toteutustapoja, sukituksia ym., jolloin kylpyhuoneita ei tarvitse uusia.

Vanhoissa taloissa on todennäköisempää, etteivät kylpyhuoneiden vedeneristeet vastaa nykyvaatimuksia, jolloin ne joudutaan joka tapauksessa joudutaan uusimaan. Tämä johdosta usein päädytäänkin perinteiseen vaihtoehtoon.

Mitkä kylpyhuoneet voidaan jättää korjaamatta

Jos osakas oman muutostyönsä yhteydessä haluaa varmistaa sen, ettei tulevan  putkiremontin yhteydessä hänen huoneistonsa kylpyhuonetta tarvitse remontoida, tulee tämä ottaa huomioon jo suunnittelussa. Tämä merkitsee mm. sitä, että  esimerkiksi viemäri- ja vesiputket tulee remontin yhteydessä toteuttaa niin, että myös naapurihuoneiston tai ylä- ja alakerran huoneistojen puolella tehdään sellaiset muutokset, että myöhemmin tehtävä putkiremontti voidaan liittää sellaisenaan näihin rakenteisiin.

Riskinä on se, että yhtiö voi vapaasti päättää sen, millä toteutustavalla putkiremontti tehdään ja jos osakkaan itse teettämät asennukset on tehty tietämättä sitä, mikä on yhtiön tulevan remontin laajuus, hyväkin suunnitelma ja toteutus saattaa tässä mielessä mennä hukkaan.

Usein tulee esille myös kylpyhuoneiden vedeneristysten kunto putkiremontin laajuuden määrittelyssä. Jos vedeneristeet on viimeksi uusittu jo kauan sitten, eikä niiden kunnosta olla varmoja, päädytään usein jo tällä perusteella perinteiseen remonttiin.

Osakkaan suorittama remontti tulee olla asianmukaisesti tarkastettu ja dokumentoitu. Lain edellyttää, että ilmoitukset, tarkastukset ja ilmoitusten dokumentointi on tehty siten, että voidaan olla varmoja kylpyhuoneen rakenteiden ja erityisesti vedeneritysten asianmukaisuudesta.

Taloyhtiö vastaa asunto-osakeyhtiölain 4 luvun säännösten mukaan joka tapauksessa kylpyhuoneiden rakenteiden, vedeneristeiden putkien ja johtojen kunnossapidosta. Jos yhtiö jättää korjaamatta kylpyhuoneen, joka sitten jonkin ajan kuluttua joudutaankin korjaamaan, yhtiölle aiheutuvat kustannukset voivat olla merkittävästi suuremmat kuin jos korjaus tehtäisiin yhdellä kertaa osana putkiremonttia.

Hyvitys

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §:n 1 momentin mukaan yhtiökokous päättää osakkeenomistajalta perittävän yhtiövastikkeen alentamisesta, jos osakkeenomistajan huoneistossa aiemmin tehty työ vähentää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia. Lainkohdan mukaan alennusta laskettaessa otetaan huomioon yhtiölle tuleva säästö ja osakkeenomistajan yhtiövastikeperusteen mukainen maksuvelvollisuus. Alennuksen enimmäismäärä on pienempi näistä.

Yhtiöllä on velvollisuus tehdä hyvitystä koskeva päätös, jos osakkeenomistaja sitä vaatii ja lain kohdan edellytykset yhtiön saamalle säästölle täyttyvät.

Hyvitys ei ole sellainen automaatio, mikä yhtiön pitäisi oma-aloitteisesti ottaa huomioon remontista ja kustannuksista päätettäessä. Osakkeenomistajan on oma-aloitteisesti vaadittava hyvitystä. Käytännössä hyvitysvaatimus on tehtävä viimeistään siinä yhtiökokouksessa, josta remontista päätetään. Muutehan yhtiön rahoitus hankkeelle ei olisi vielä tiedossa yhtiökokousta pidettäessä.

Suositeltavaa olisi se, että osakkeenomistajat hyvissä ajoin ennen päättävää yhtiökokousta esittäisivät hyvitysvaatimukset. Hyvitys lasketaan lain mukaan vertaamalla yhtiön säästöä ja osakkaan vastikeosuutta.

Yhtiölle tuleva säästö on arvioitava paitsi kustannuksista saatavana säästönä, myös yhtiölle mahdollisesti aiheutuvien lisäkustannusten huomioimisen kautta.

Mikäli osakkaan suorittamasta remontista on kulunut jo pitkän aikaan, ko. kylpyhuoneen yhtiön vastuulle tuleva remontti on kuitenkin tulossa nopeammin kuin se olisi tullut, jos kylpyhuone olisi näin uusittu. Tällöin joudutaan laskemaan kylpyhuoneen arvioitu tulevan remontin ajankohta ja tästä tehdään ns. ikävähennys osakkaalle hyvitettävään määrään.

Säästön laskemisen vaikeuden vuoksi yleensä kohteessa rakennuttajakonsulttina toimiva asiantuntija joutuu arvioimaan säästön määrän em. seikat huomioon ottaen.

Hyvityksen vaikea laskentatapa ja laskentaa liittyvä harkinnanvaraisuus onkin useissa tapauksissa johtanut siihen, että yhtiö varmuuden vuoksi laajentaa remontin kaikkiin tiloihin. Näin vältytään tulevilta riidoilta siitä, onko osakkaiden yhdenvertaisuutta loukattu.

Laura Veltheim-Asikainen
Asianajaja, VT
Kiinteistölehti 8/2017