Kiinteistölehden artikkelit 2017

Reklamaation laiminlyönti esti urakkahinnan sovittelun

Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO:2017:71 pohdittiin, oliko taloyhtiöllä perusteita asuinrakennuksen ja autotallin uudisrakentamista koskevan urakkasopimuksen perusteella määräytyneen urakkahinnan sovitteluun. Kyse oli pientaloyhtiöstä.

Taloyhtiö ja urakoitsija olivat sopineet laskutustyöurakasta, jolloin urakoitsija laskutti taloyhtiötä toteutuneiden työtuntien ja tarvikekustannustensa perusteella. Jutun tiedoista kävi ilmi, että taloyhtiön edustajat olivat saaneet oikeustieteellistä ja kaupallista koulutusta.

Urakkasopimuksessa oli sovittu, että sopimukseen sovellettiin kuluttajansuojalain säännöksiä. Korkein oikeus katsoi, että urakkahinnan sovittelun mahdollisuutta tuli tarkastella sekä kuluttajansuojalain 4 luvun 1 pykälän että oikeustoimilain 36 pykälän perusteella.

Tuplahinta arvioituun verrattuna

Rakentamiskustannukset olivat kaksinkertaistuneet urakoitsijan alun perin antamasta arviosta (500.000 – 1.000.000 euroa). Taloyhtiö oli kuitenkin maksanut kaikki urakkaan liittyvät laskut, mukaan lukematta kahta viimeistä, yhteensä reilun 100.000 euron suuruista, laskua. Urakoitsijan tuli urakkasopimuksen viipymättä ilmoittaa tilaajalle, jos rakennuskustannukset ylittäisivät arvioidut kustannukset. Tämän velvoitteen urakoitsija oli aluksi laiminlyönyt.

Korkeimman oikeuden perusteluista ilmenee, että taloyhtiö oli saanut tiedon hinta-arvion ylittymisestä keväällä 2013 (ensin 750.000 ja sitten 850.000 euroa). Taloyhtiö oli kieltäytynyt urakoitsijan laskujen maksamisesta ensimmäisen kerran kuitenkin vasta sen jälkeen, kun rakennuskohde oli jo valmis ja luovutettu taloyhtiölle marraskuussa 2013. Tuolloin urakkahintaa oli maksettu noin 970.000 euroa. Tilaaja oli siten maksanut urakasta vielä sen jälkeenkin, kun viimeisin hinta-arvio oli ylittynyt. Sovitteluvaatimus urakkahinnasta oli esitetty myöhemmin.

Taloyhtiön mukaan, kun kustannusten ylittämisestä saatiin tieto keväällä 2013, urakkaa ei voinut enää keskeyttää ja jättää laskuja maksamatta. Taloyhtiö oli selvitellyt rakentamiskustannuksia keväällä 2013 ulkopuolisen asiantuntijansa kanssa. Tämänkin jälkeen laskut maksettiin ilman, että niistä reklamoitiin.

Laskut syyniin ennen maksamista

Korkein oikeus katsoi, että taloyhtiölle oli tilaajana kuulunut laskujen tarkastaminen ja niiden epäselvyyksistä tai virheellisyyksistä reklamointi ennen laskujen maksamista. Korkeimman oikeuden mukaan taloyhtiöllä oli viimeistään syksyllä 2013 ollut riittävät tiedot urakkahinnan kohtuullisuuden arviointiin.

Kun taloyhtiö oli kustannusarvion ylittymisestä tiedon saatuaankin jatkanut rakennushanketta ja maksanut laskut kyseenalaistamatta maksuvelvollisuuttaan, urakoitsija saattoi perustellusti luottaa siihen, että se tulee saamaan sovittujen maksuperusteiden mukaisen vastikkeen rakennustyöstään ja rakentamisen kustannuksista.

Korkeimman oikeuden mukaan urakoitsijan antama virheellinen hinta-arvio ja hinta-arvion ylittymistä koskevan tiedonannon laiminlyönti olivat urakoitsijan virheitä, joihin olisi kuitenkin tullut vedota kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta.

Korkein oikeus katsoi, että pelkästään se seikka, että urakoitsija oli itse tiennyt sopimukseen merkityn hinta-arvion ylittymisestä, ei tehnyt taloyhtiön reklamaatiosta tarpeetonta. Myöskään se, ettei urakan keskeyttäminen keväällä 2013 ollut enää tarkoituksenmukaista, ei ollut estänyt taloyhtiötä riitauttamasta maksuvelvollisuuttaan jo rakentamisen aikana.

Reklamoi, jos olet tyytymätön

Maksuvelvollisuutta koskevien erimielisyyksien ilmoittaminen viipymättä oli urakoitsijan kannalta tärkeää, koska sille aiheutui kustannuksia rakentamisesta niin pitkään, kun urakkasopimuksen täyttämistä jatkettiin. Koska taloyhtiö ei ollut tehnyt reklamaatiota kuin vasta rakennuksen luovuttamisen jälkeen, taloyhtiö antoi urakoitsijan olla siinä käsityksessä, että taloyhtiö hyväksyisi sopimuksen mukaisen maksuvelvollisuutensa, eli maksamisen työtuntien määrän ja hankintojen kustannusten perusteella.

Näin ollen korkein oikeus katsoi, ettei edellytyksiä urakkahinnan kohtuullistamiselle ollut, toisin kuin hovioikeus, joka oli kohtuullistanut urakkahintaa.

Korkeimman oikeuden tuomiosta voi tehdä selkeän johtopäätöksen siitä, että tilaajalla on velvoite kohtuullisessa ajassa reagoida, jos se katsoo urakoitsijan toiminnan tai laskutuksen olevan sopimuksen vastaista tai kohtuutonta. Reklamaation laiminlyöminen voi osoittaa, että sopijakumppani on hyväksynyt toisen sopijapuolen menettelyn. Lopputulos on kaikin puolin järkeen käypä: jos sopijakumppani ei toimi sopimuksen mukaisesti eikä sitä haluta hyväksyä, on siihen puututtava konkreettisin keinoin.

Jarmo Asikainen

Asianajaja, varatuomari
Kirjoittaja työskentelee Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:ssä
Kiinteistölehti 9/2017