Kiinteistönomistaja: talvi tulee, varaudu vaaroihin

Posted on Posted in 2017, Puheissa nyt -blogi, Puheissa nyt -blogi 2017
Tähän aikaan vuodesta kiinteistön kunnossapitoon on kiinnitettävä erityistä huomiota. Talvi täällä Etelä-Suomessa on alkanut vaihtelevissa merkeissä. Nollan molemmin puolin sahaava lämpötila on aiheuttanut etenkin piha-alueiden liukkautta.

Kuka sitten korvaa aiheutuneen vahingon, jos taloyhtiön asukas tai ohikulkija liukastuu kiinteistön pihamaalla? Vahingonkorvausoikeudellinen lähtökohtana on, että vahingonkärsijä pitää vahingon omana vahinkonaan. Vahingonkärsijä voi vaatia korvauksia vain, jos vahinko on aiheutunut jonkun muun tahallisuudesta, huolimattomuudesta tai laiminlyönnistä.

Kiinteistönomistajan on lain mukaan huolehdittava liukkauden ehkäisemisestä eli jään ja lumen poistamisesta sekä tarvittavasta hiekoituksesta kiinteistön alueella. Lisäksi sen on pidettävä jalkakäytävä kunnossa tontin kohdalla, ellei kunta ole ottanut sen talvikunnossapitoa hoidettavakseen. Vastuuseen kuuluu myös varmistaa, ettei katolta putoava jää tai lumi aiheuta vaaratilanteita.

Kiinteistönomistajan vastuu kiinteistöllä liikkuvia kohtaan on korostuneen huolellisuusvelvoitteen piirin kuuluvaa vastuuta. Sen on osoitettava toimineensa huolellisesti ja ettei huolellisesti toimittuaan vahinkoa olisi siltikään voitu välttää. Vahingon on siis tullut aiheutua kiinteistönomistajan vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella olevasta seikasta.

Tuoreessa Rovaniemen hovioikeuden ratkaisussa (470/2017) katsottiin, ettei taloyhtiö ollut vastuussa sen pihamaalla tapahtuneesta liukastumisesta, sillä riittävä liukkaudentorjunta oli vaikeiden sääolosuhteiden vuoksi ollut tässä tapauksessa ylivoimaista. Taloyhtiö oli vahinkopäivänä useasti hiekoittanut piha-aluettaan, mutta hiekoitusmurske oli jatkuvasti joko sulanut jään sisään tai kulkeutunut veden mukana pois.

Oikeuskäytännössä on tosin ollut tästä tiukempia näkemyksiä kiinteistönomistajan vastuusta. Tapauksessa KKO 2000:1 kiinteistönomistaja katsottiin olevan vastuussa aiheutuneista vahingoista, jotka syntyivät ravintolan seinärakenteeseen kuuluneen lasiruudun rikkoutumisesta sekä sen putoamisesta henkilön päälle. Rikkoutumisen syy oli jäänyt epäselväksi, mutta kiinteistönomistaja ei kyennyt todistamaan lasin rikkoutumisen johtuneen hänen vastuualueensa ulkopuolelle kuuluvasta seikasta.

Piha-alueiden liukkauden sekä katolta tippuvan lumen ja jään suhteen kiinteistönomistajan on toimittava huolellisesti ja vaikeastikin ennakoitavat sääolosuhteiden muutokset huomioiden. Vahinkojen estämiseksi on siis tehtävä kaikki tarpeelliset toimenpiteet, jotta korvausvastuulta vältytään.

Kiinteistöpalveluyritysten kanssa tehtävissä kunnossapitosopimuksissa kannattaa olla tarkkana, jotta ne kattavat talvikunnossapidon riittävällä tavalla. Sopimukseen on syytä määritellä ainakin kiinteistön ja sen edustalla olevan jalkakäytävän liukkauden ehkäisemisen laatutaso sekä ajankohta, jolloin liukkauden torjunta on oltava tehtynä. Lisäksi kannattaa laittaa mukaan maininta siitä, että liukkautta estetään myös iltaisin tai vastaavina ongelma-aikoina sääolosuhteiden vaihdellessa, esimerkiksi keväällä.

Joel Sariola

Asianajaja