2018Ajankohtaista oikeuskäytännössäAjankohtaista oikeuskäytännössä 2018

Homeasunto vei käräjille – melkein kaikki korjaukset menivät taloyhtiön piikkiin eikä asuntokauppavirhettä ollut

Ostajalle selvisi pian asuntokaupan jälkeen, että hänen käsissään oli homeasunto. Uudessa kodissa oli monta vakavaa ja terveydelle haitallista ongelmaa. Käräjöinti ei kuitenkaan kannattanut. Vaikka muutosta alkoi ikävä tapahtumasarja, myyjä oli toiminut kaikessa lain puitteissa.

Tapahtumien kulku

Rivitaloasunnosta tehtiin kaupat keväällä 2014, ja loppuvuodesta uudella omistajalla perheineen alkoi vakava sairastelukierre. Syyksi paikantui kevättalvella 2015 kylpyhuoneen katosta löytynyt kosteusvaurio, jonka osittaiseksi syyksi paljastui rakennusvirhe. Tästä alkoi pitkä prosessi, jonka aikana asunnon ongelmia tutkittiin ja korjattiin kauttaaltaan. Muun muassa asunnon eteisestä ja lastenhuoneesta löydettiin vaarallista sädesientä. Osakas joutui alkuvaiheessa muuttamaan asunnosta pois jo terveystarkastajankin suosituksesta. Lisäksi hän joutui luopumaan homeen saastuttamasta irtaimistostaan.

Myyjää syytettiin asuntokauppalain rikkomisesta

Oikeudessa taisteltiin siitä, oliko myyjä toiminut lainvastaisesti useassa eri kohdassa. Uuden omistajan mukaan huoneisto on kosteusvaurion ja sädesieniesiintymien takia merkittävästi huonommassa kunnossa, mitä hänellä oli perusteltua olettaa. Asuntokauppalakia oli rikottu siinäkin, että terveyshaitan vuoksi kohde oli asuinkelvoton eli ei vastannut sovittua. Myyjä oli tehnyt myös asuntokauppalain vastaisen taloudellisen virheen: rahalliset velvoitteet ja vastuut olivat homeongelmien takia osoittautuneet merkittävästi oletettua suuremmiksi. Vuoden aikana yhtiövastikkeen määrä oli kohonnut kaksinkertaiseksi. Näiden päälle myyjää syytettiin vilpillisestä tiedonannosta koskien asunnon pihan kokoa. Selvisi, että se oli puolet ilmoitettua pienempi.

Myyjiltä vaadittiin ensisijaisesti hinnan alennusta saman verran kuin mitä hän oli asunnosta maksanut, 83 500 e korkoineen sekä irtaimiston hävittämisestä vahingonkorvausta 38 091,18 euroa.

Taloyhtiö maksoi korjaukset

Käräjäoikeus totesi, että ainakin asunnon kylpyhuoneen katossa, lattiassa, rakenteissa, keittiön lattiassa sekä lattian ja seinän välisissä liitoksissa oli virheitä, mutta ne olivat kaikki kuuluneet taloyhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Taloyhtiö oli tutkinut ja remontoinut asuntoa keväästä 2015 noin 50 000 eurolla. Ostajan osuus korjauskustannuksista oli ainoastaan 2 400 euroa. Toimenpiteisiin oli ryhdytty välittömästi ja asunnossa tehtiin kaikki terveydensuojelu- ja rakennusalan asiantuntijoiden suosittelemat toimenpiteet. Asuntoa ei missään vaiheessa asetettu asumiskieltoon, vaikka siellä oli todettu hajusta johtuva terveyshaitta. Näiden perusteella käräjäoikeus katsoi, että asunto ei ollut pysyvästi asumiskelvoton. Se ei myöskään ollut varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan huonompi, kuin mitä ostajalla on ollut syytä olettaa.

Ei taloudellista virhettä, ei vääriä tietoja pihan koosta

Rivitaloyhtiö oli rakennettu sen ajan rakennusmääräysten mukaan. Asunnossa oli olemassa riskirakenne, mutta se ei tarkoita samaa asiaa kuin virhe tai vaurio. Ongelmia ei myöskään ole todettu muissa taloyhtiön asunnoissa. Näin ollen käräjäoikeus päätti, että kaupassa ei tapahtunut taloudellista virhettä eli asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut eivät olleet kohonneet odottamattoman vian tai puutteen takia merkittävästi odotettua suuremmiksi.

Myyjä kertoi aikoinaan rakentaneensa uuden piha-aidan samaan paikkaan, missä se oli aiemminkin sijainnut tietämättä toimivansa väärin. Käräjäoikeus piti tässä asiassa esitettyjä todisteita uskottavana. Käräjäoikeuden mukaan pihan koon vaikutus myyntihintaan ja kauppaan olisi joka tapauksessa ollut vähäinen, joten tässäkään kohdassa ei nähty asuntokauppalakia rikkoavaa virhettä.

Tuomio

Ostaja hävisi tapauksen käräjäoikeudessa ja hänen maksettavakseen tuli vastaajan oikeudenkäyntikulut, yhteensä 34 894,66 euroa. Taistelu jatkui hovioikeudessa. Tässä vaiheessa asunnossa oli kantajan mukaan edelleen vakava sisäilmaongelma ja useita korjaustarpeita. Hän oli myynyt asuntonsa helmikuussa 2017 48 000 euron kauppahinnalla, ja nyt hän vaati edelliseltä omistajalta hänen maksamansa ostohinnan ja myyntihinnan erotusta, 35 000 euroa. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden ratkaisua. Kantaja velvoitettiin maksamaan myyjille oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 11 592, 74 euroa.

Tapauksen kolme olennaista

  • Asuntokaupan vastuuseen vaikuttavat taloyhtiön toimenpiteet ja vastuut. Jos ongelma ilmenee taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevassa osassa ja yhtiö hoitaa sen kuntoon, kaupan virheet tulee arvioida sitä kautta: paljonko vastikerasitusta (kustannuksia) ostajalle korjauksista jää. Jos kustannusvaikutus on pieni ja taloyhtiö tosiaan huolehtii korjauksista, voi tilanne olla se, että asuntokaupassa ei ole varsinaista virhettä.
  • On olennaista huomioida, mitä ostaja voi kauppaa tehdessään olettaa kohteen kunnosta niiden tietojen perusteella, joita hänelle on annettu rakennuksen iästä ja tehdyistä korjauksista.
  • Asuntokaupan näkökulmasta on keskeistä se, miten ns. virhe vaikuttaa kauppaan. Tässä tapauksessa piha oli merkittävästi pienempi, kuin mitä ostaja on voinut olettaa, eli ns. virhe oli olemassa. Myyjälle ei kuitenkaan tullut korvattavaa hinnanalennusta, koska oikeus katsoi, ettei pihan koolla ollut merkittävää taloudellista vaikutusta kauppaan.

Asianajaja Marina Furuhjelm