2018Ajankohtaista oikeuskäytännössäAjankohtaista oikeuskäytännössä 2018

Asunnossa muhi vakava kosteusvaurio vuosikausia, asukas ei puuttunut asiaan: huolimattomuudesta seurasi kallis remontti ja kovat korvaukset

Mies asui äitinsä omistamassa huoneistossa välittämättä ilmiselvästä vesivahingosta, joka levisi keittiön viemäristä ajan mittaan muidenkin riesaksi. Taloyhtiö vaati oikeudessa molemmilta korvauksia osakkaan ja asukkaan rooleihin kuuluvien velvollisuuksien laiminlyönnistä.

Tapahtumien kulku

Ongelman laajuus selvisi, kun osakkaan huoneiston alapuolella sijaitsevaan asuntoon tehtiin muuta tarkastusta. Asunto oli ollut jo pidempään tyhjillään. Tarkastajan havaittua katossa jälkiä kosteusvauriosta, hän meni yhdessä teknisen isännöitsijän kanssa käymään osakkaan asunnossa. Kertomuksen mukaan vastassa oli trooppinen kosteus. Silmiin pistivät valtava tavaramäärä ja epäsiisteys. Kylpyhuoneen poistoventtiilit olivat tukossa, keittiön allaskaapin pohjalevy mädäntynyt ja viemäriputken hajulukko ruostunut puhki. Olohuoneen seinällä oli silmin havaittava laaja kosteusvaurio ja parketissakin näkyi pintavaurioita. Taloyhtiö joutui kuivattamaan ja korjaamaan kahden asunnon märkätilat, keittiön ja muita kuivien tilojen rakenteita.

Putket huonossa kunnossa

Taloyhtiö vaati käräjäoikeudessa korvauksia ylimääräisistä remonteista molemmilta osapuolilta. Sen mukaan osakkeenomistaja oli laiminlyönyt velvollisuuttaan valvoa huoneiston kuntoa, kun se on luovutettu toisen henkilön käyttöön. Asukas oli puolestaan toiminut huolimattomasti aiheuttamalla veden tulvimisen lattiakaivosta sekä jättämällä ilmoittamatta keittiön viemärivuodosta ja pesutilan patteriputken vuotamisesta.

Asukas väitti, ettei hän ollut koskaan havainnut vesivuotoa keittiön allaskaapissa. Hänen mielestään laajaa vahinkoa aiheuttaneen vuodon todellinen syy oli kylpyhuoneen lattiakaivossa, joka oli vuotanut rakenteiden sisään. Hän vetosi myös siihen, että taloyhtiöissä oli aiemminkin hoidettu samanlaisia vesivahinkoja ja putkisto oli tullut tiensä päähän.

Asunnon omistaja täsmensi, ettei hänen tietoonsa tullut koskaan seikkoja, joiden perusteella huoneisto olisi pitänyt katsastaa. Hän ei myöskään laiminlyönyt ilmoitusvelvollisuuttaan.

Taloyhtiö vaati käräjäoikeudessa kaksikolta korvauksia yhteensä 52 275 euroa.

Kosteusvaurio oli selvästi havaittavissa, ilmoitusta ei tehty

Käräjäoikeus katsoi esitettyjen todisteiden perusteella, että vesivahingon ainoa mahdollinen syy oli keittiön viemäriputken vuoto. Vesi oli päässyt runkolaattaa pitkin pitkän matkan keittiöstä olohuoneen seinän viertä pitkin. Kosteus oli kapillaarisesti noussut olohuoneen seinälle aiheuttaen pitkän vesipussin. Putki oli vuotanut pitkään ja sen aiheuttamat vauriot olivat selvästi havaittavissa. Esimerkiksi allaskaapin pohjalevy oli kulunut täysin puhki ja homehtunut. Koska huoneiston kuntoa ei valvottu eikä ongelmista ilmoitettu, syntyneet vahingot olivat tavallista pahempia ja niiden korjaaminen kallista.

Käräjäoikeus velvoitti molemmat vastaajat korvaamaan taloyhtiölle syntyneet vahingot. Se päätyi kuitenkin sovittelemaan korvaussummia ottamalla huomioon vastaajien tuottamus ja taloyhtiön ilmeinen kylpyhuoneiden ja putkistojen saneeraustarve molempien asuntojen osalta. Käräjäoikeus päätti, että vastaajien on maksettava taloyhtiölle korvauksia yhteensä 10 000 euroa. Lisäksi heille lankesi taloyhtiön oikeudenkäyntikulut, 20 100 euroa korkoineen.

Sovittelu ei onnistunut

Kaikki osapuolet veivät jutun hovioikeuteen. Taloyhtiö vaati vastaajilta alkuperäistä korvaussummaa. Hovioikeus katsoi kuten käräjäoikeus, että vesivahingon syy oli keittiön viemäriputkessa. Keittiön allaskaappi oli niin pahoin vahingoittunut, että se oli nähtävissä avaamalla kaapinoven. Vahingon syynä ei ollut ollut rakenteiden ikääntyminen, vaan vastaajien laiminlyönti.

Vahingonkorvauslain 2 luvun 1 §:n 2 momentin mukaan vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos korvausvelvollisuus harkitaan kohtuuttoman raskaaksi ottaen huomioon vahingon aiheuttajan ja vahingon kärsineen varallisuusolot ja muut olosuhteet. Tässä tapauksessa hovioikeus kuitenkin katsoi, että sovittelua vastaan puhui tuottamuksen aste. Alkuperäinen vuotovahinko oli ollut selvästi havaittavissa, ja laajempi vesivahinko syntyi varsin pitkän ajan kuluessa.

Tuomio

Hovioikeus korotti asukkaan korvausvelvollisuuden 52 275 euroksi korkoineen ja velvoitti asukkaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikuluja käräjä- ja hovioikeudessa yhteensä 22 100 euroa.

Hovioikeus ei nähnyt mitään konkreettisia seikkoja, joiden vuoksi asunnonomistajalla olisi ollut syy olettaa, että asunnosta ei huolehdittu asianmukaisella tavalla. Näin ollen hovioikeus hylkäsi vaatimukset osakasta vastaan ja taloyhtiö velvoitettiin maksamaan osakkaan oikeudenkäyntikuluja käräjä- ja hovioikeudessa yhteensä noin 9 299 euroa. Tuomio ei ole lainvoimainen.

Tapauksen kolme olennaista:

  • Taloyhtiön mielestä myös osakkaan olisi pitänyt vastata vahingosta, koska hän ei oikeudessa kerrotun mukaan käynyt kohteessa 20 vuoteen. Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan on pidettävä huoneisto hyvässä kunnossa.
  • Osakkaan ja asukkaan välillä ei ollut vuokrasopimusta, minkä takia yhtiö katsoi, että osakkaan vastuu huoneistostaan on jopa laajempi kuin normaalissa AHVL:n vuokrasuhteessa. Jos osakas ei itse ole voinut käydä tarkastamassa huoneistoa, hänen olisi pitänyt pyytää joku muu tekemään se hänen puolestaan.
  • Hovioikeus ei kuitenkaan hyväksynyt taloyhtiön kantaa vaan osakkaan ei katsottu olevan vastuussa asukkaan aiheuttamasta vahingosta.

Asianajaja Marina Furuhjelm