Kiinteistölehden artikkelit 2018

Osakkaan ja asukkaan vastuu vaurion ilmoittamatta jättämisestä

Helsingin hovioikeus on antanut 31.5.2018 tuomion (nro 663) asiassa, joka koskee osakkaan ja huoneiston asukkaan vastuuta ilmoittamisvelvollisuuden laiminlyönnistä yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvista vahingoista.

Asunto-osakeyhtiössä oli havaittu alakerran kahdessa huoneistossa vesivahinkojälkiä, jotka olivat aiheutuneet ylemmän kerroksen asunnossa olevasta vuodosta. Ylemmän kerroksen asunnossa asui osakkeenomistajan poika. Osakkaan ja asukkaan välillä ei ollut tehty vuokrasopimusta, mutta tilanne voitiin rinnastaa vuokrasuhteeseen.

Erilaisia näkemyksiä oli siitä, mikä useista huoneiston vaurioista oli vesivahingon varsinainen aiheuttaja. Sekä käräjä- että hovioikeus tulivat siihen tulokseen, että keittiön pitkäaikaista viemärivuotoa on pidettävä aiheuttajana. Vuoto oli siten aiheutunut yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvista putkistoista.

Asukas väitti, ettei ollut havainnut huoneistossa viemärivuotoa. Keittiön allaskaapin pohjalevy oli kuitenkin mädäntynyt ja homeessa ja allaskaapissa oli alusastia, johon vuotovesi tippui. Asukas väitti, että astia oli muuta tarkoitusta varten.

Taloyhtiö korjasi vesivahingon, jonka korjauskustannukset nousivat yli 57.000 euroon, jota yhtiö vaati sekä osakkaalta että asukkaalta.

Asiassa oli kyse siitä, oliko asukas laiminlyönyt huoneiston huolellisen hoidon ja ilmoitusvelvollisuuden putkivuodosta ja aiheuttavatko sanotut laiminlyönnit korvausvelvollisuuden taloyhtiötä kohtaan. Osakkaan osalta kysymys oli siitä, oliko hänen toiminnassaan sellaisia laiminlyöntejä, jotka aiheuttaisivat korvausvastuun.

Asukkaan vastuun arviointi

Asukkaan vastuuta taloyhtiötä kohtaan arvioidaan vahingonkorvauslain säännösten perusteella. Hovioikeuden mukaan laiminlyöntiperusteinen korvausvastuu edellyttää yleensä lakiin perustuvaa toimintavelvollisuutta vahingon estämiseksi tai rajoittamiseksi. Sellaista ei tässä tilanteessa ollut, koska asukasta eivät koskeneen huoneenvuokralain säännökset, mutta asukkaan katsottiin kuitenkin olleen sellaisessa vastuuasemassa yksin hallitsemansa huoneiston osalta, että hänen olisi pitänyt ilmoittaa havaittavissaan olleesta viasta.

Osakkeenomistajan vastuun arviointi

Asunto-osakeyhtiölain vahingonkorvausta koskevien säännösten mukaan osakkeenomistajalla on ns. tuottamusolettama huoneiston sisäpuolisista vaurioista. Vahinko katsotaan aiheutetun huolimattomuudesta, jos se on aiheutettu rikkomalla kunnossapitoa ja muutostöitä koskevia säännöksiä eikä osakkeenomistaja osoita menetelleenä huolellisesti.

Osakkaan on seurattava myös vuokralle antamansa tilan kuntoa, ja jos osakkaalla on syytä olettaa, ettei vuokralainen huolehdi vuokrasuhteeseen perustuvasta huolenpito- ja ilmoitusvelvollisuudestaan, osakkaan on tarkistettava huoneiston kunto riittävän usein. Tavallisesti osakas saa kuitenkin luottaa siihen, että vuokralainen toimii asianmukaisesti.

Asiassa annetut tuomiot

Käräjäoikeus tuomitsi osakkaan ja asukkaan yhteisvastuullisesti korvaamaan 10.000 euroa asunto-osakeyhtiölle aiheutuneista korjauskuluista, joten korvausvelvollisten maksettavaksi tulevaa summaa soviteltiin merkittävästi. Käräjäoikeuden mukaan osakas oli toiminut huolimattomasti ja laiminlyönyt valvoa asunnon kuntoa, kun ei ollut käynyt huoneistossa lähes pariinkymmeneen vuoteen.

Hovioikeus muutti käräjäoikeuden tuomiota ja vapautti osakkaan korvausvastuusta, koska osakkeenomistajalla ei ollut ollut mitään konkreettista syytä epäillä, että asukas jättäisi omat velvollisuutensa hoitamatta. Kun tällaista seikkaa ei ollut, osakas sai luottaa asukkaan asianmukaiseen toimintaan.

Hovioikeus piti käräjäoikeuden tavoin asukasta korvausvelvollisena vahingosta ja korotti tämän maksettavaksi tuomitun korvaussumman 52.275 euroon. Hovioikeus piti asukkaan tuottamusta selvänä ja pitkäkestoisena, mikä puhui korvaussumman sovittelua vastaan, vaikka asukkaan taloudellinen tilanne oli heikohko.

Annika Kemppinen
Kiinteistölehti 9/2018