AJANKOHTAISTAAjankohtaista 2018Ajankohtaista alalla 2018

Kiinteistöjuristin matkassa: Laadi vuokrasopimus tarkasti – kuka hoitaa huoneiston epäkohdat kuntoon, lista liitteeksi

Huoneiston häiritsevät epäkohdat saattavat hiertää vuokralaisen ja vuokranantajan välejä. Epäselvyyksiltä vältytään, kun lista korjattavista asioista ja kummankin osapuolen vastuualueista laaditaan huolella ennen kuin vuokrasopimus allekirjoitetaan. Oikeudessa selviteltiin tapausta, jossa vuokralainen päätti jättää vuokrat maksamatta, kun taloyhtiö ei hoitanut liikehuoneiston vikoja kuntoon. Poimimme tapahtuneesta kolme tärkeää opetusta.  

Yrittäjä solmi taloyhtiön kanssa toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen liiketilasta. Muuton jälkeen asiat alkoivat mennä pahasti pieleen. Vuokralaista häiritsivät huoneiston räikeänväriset pinnat ja seinän epämääräinen aukko, johon oli sijoitettu patteri. Eteisaula, keittiö sekä WC olivat alkuperäisessä kunnossa ja jääkaappi puuttui. Katon rajassakin oli porattuja reikiä. Vuokralainen pyysi kiinteistöyhtiötä korjaamaan viat ja tekemään tarvittavat hankinnat, mutta mitään ei tapahtunut.  Siispä hän päätti ratkaista asian yllättävällä tavalla – lopettamalla vuokran maksun kokonaan.

Tästä suivaantuneena taloyhtiö haastoi vuokralaisen oikeuteen ja vaati maksamattomia vuokrakuluja 11 kuukauden ajalta yhteensä lähes 6 000 euroa. Taloyhtiön mukaan vuokralaisen kanssa oli sovittu, että hän hoitaa maalaustyöt itse. Sutiin ei kuitenkaan tartuttu, vaikka maalit oli hankittu valmiiksi. Oikeudessa tuotiin esille, että vuokralainen oli tietoinen myös muista puutteista ja siitä, ettei niiden korjaaminen kuulunut taloyhtiön vastuulle. Vuokrasopimuksessa luki, että huoneisto vuokrataan siinä kunnossa, missä se on.

Vaikka vuokralainen oli tutustunut tilaan ja asiapapereihin asianmukaisesti ennen vuokrasopimuksen allekirjoitusta, vastuu korjauksista oli jäänyt epäselväksi. Mikä meni pieleen?

Vuokrasopimus kuntoon: Kuka korjaa, kuka maksaa – laadi lista

Tähän tapaukseen sisältyy tärkeitä opetuksia vuokrasuhteen solmimisesta. Ensinnäkin, tarkkuutta papereiden kanssa ei voi painottaa tarpeeksi. On tavallista, että liiketoimistojen kohdalla tehdään parannustöitä. Niistä täytyy kuitenkin sopia aina kirjallisesti.
– Kyseisessä tapauksessa soppa syntyi, kun osapuolilla oli erilainen käsitys huoneiston kunnosta. Huolellisuutta vaaditaan niin vuokralaiselta kuin vuokranantajaltakin. On selvää, että vuokralaisen on tutustuttava tilaan etukäteen. Jos tässä vaiheessa löytyy epäkohtia, niiden hoitamisesta on sovittava kirjallisesti: mikä vika, kuka korjaa, kumpi maksaa. Lista liitetään vuokrasopimukseen mukaan, Kuhanen, Asikainen & Haarma Oy:n toimitusjohtaja, lakimies Kai Haarma selventää.
Nyt listaa ei löytynyt. Sen sijaan oli epämääräisiä keskusteluja, toisen käden tietoa ja rönsyileviä selityksiä.

Älä koskaan jätä vuokraa maksamatta

Ei ole harvinaista, että vuokralainen on tyytymätön vuokraamansa tilan kuntoon. Kun epäkohtia ilmenee, vuokranantajan puoleen on käännyttävä viivyttelemättä ja puutteista pitää reklamoida ajoissa. Huolimattomuus sopimusta solmittaessa voi johtaa myös osapuolten eriäviin näkemyksiin puutteen merkityksestä ja hoidosta. Oli tilanne mikä hyvänsä, ratkaisu ei koskaan ole vuokranmaksun keskeyttäminen.
– Vuokralaisen keskeinen velvoite on maksaa se, mistä on sovittu. Jos huoneistosta löytyy vuokranantajan vastuulla olevia vikoja, vuokran määrää voidaan alentaa suhteessa tilan muuhun käyttöön. Esimerkkitapauksessa vuokralainen otti oikeuden omiin käsiinsä epämääräisillä perusteilla, mikä on aika hullu juttu, Haarma sanoo.

Puntaroi tarkkaan, kannattaako käräjöinti

Vuokrien maksamatta jättäen johti pitkään ja ikävään oikeustapaukseen, jota hankaloitti se, että vuokralainen hoiti asiaansa oikeudessa itse.  Omatoimisuus merkitsi viivyttelyä, tapahtumien sekoittamista ja juttuun kuulumattomien yksityiskohtien puintia. Vuokranantajalle prosessi oli tuskallinen jo pelkästään sen venymisen vuoksi. Vuokrasuhde oli alkanut vuonna 2014 ja oikeuden ratkaisu tuli syksyllä 2017.
– Vuokranantajan on hyvä tiedostaa, että tällaiset tilanteet kannattaa hoitaa pois päiväjärjestyksestä niin nopeasti kuin mahdollista. Vaikka vuokratappiota tulisikin muutamalta kuukaudelta, se on parempi vaihtoehto kuin monen vuoden oikeustaistelu. Ihan ensiksi pitää hakea sovintoa keskustelun kautta. Jos tilanne osoittautuu hankalaksi, kannattaa kääntyä asiantuntijan puoleen, Haarma muistuttaa.

Tässä tapauksessa käräjäoikeus totesi päätöksessään, että vuokralainen ei kyennyt todistamaan huoneiston puutteellisuutta tai taloyhtiön vastuuta huoneiston parannustöistä. Huoneisto oli sovitun mukaisessa eli tyydyttävässä kunnossa. Hän joutui maksamaan rästiin jääneet vuokrat perintäkuluineen sekä taloyhtiön oikeudenkäyntikulut noin 10 000 euroa korkoineen.

Mistä taloyhtiössä yleisimmin riidellään, onko kiistan paisuminen mahdollista estää ennen kuin päädytään oikeuteen? Tässä juttusarjassa käymme läpi yleisimmät eripuran aiheuttajat ja pohdimme, miten ongelmilta voitaisiin välttyä.

Lue sarjan muita osia:

Perustajaosakkaan konkurssi on hankala tilanne kaikille – varsinkin, jos löytyy rakennusvirheitä

Jääräpäinen hallitus saattaa väittää yhtä, vaikka todisteet kertovat muuta – pahimmillaan muut osakkaat uskovat sokeasti kaiken

Hankala osakas voi aiheuttaa paljon hallaa – pysy asiassa, luota asiantuntijoihin

Hajuhaitta johti huoneiston hallintaanottoon — taloyhtiön keskusteleva ote ja rauhallinen toiminta kannatti

Kun taloyhtiö ummistaa silmänsä ongelmilta