2018AJANKOHTAISTAAjankohtaista 2018Ajankohtaista oikeuskäytännössä

Helsingin HO: 23.5.2015 nro 784: Vuokralaisen mielestä hänen asuntonsa vuokrankorotus oli kohtuuton, korotuksesta ei ilmoitettu oikein ja se oli vailla perusteita – tästä seurasi irtisanominen ja oikeustaistelu

Vuokrankorotus kesken kauden on mahdollista, jos asiasta on merkintä vuokrasopimuksessa tai siitä neuvotellaan erikseen. Vuokrannousu ei kuitenkaan voi olla kohtuuton. Eräässä oikeustapauksessa vuokranantaja irtisanoi vuokrasopimuksen sillä perusteella, että asukas ei hyväksynyt suurehkoa vuokrankorotusta. Mitä mieltä käräjäoikeus oli asiasta, entä hovioikeus?

Tapahtumien kulku

Joulukuussa 2010 vuokranantaja ilmoitti helsinkiläisen asuinalueen vuokralaisille, että vuokrataso oli jäänyt jälkeen käyvästä tasosta ja sitä aiotaan korottaa. Vuokrasopimuksessa oli sovittu vain pienemmästä elinkustannusindeksiin perustuvasta vuosittaisesta korotuksesta. Vuokralainen, joka ei ollut suostunut korotukseen sai helmikuussa 2012 tiedon, että se on hyväksyttävä irtisanomisen uhalla.

Kun asukas ei tämänkään jälkeen suostunut vuokran tarkistukseen, vuokranantaja irtisanoi vuokrasopimuksen. Sen yhteydessä kuitenkin mainittiin, että irtisanominen perutaan, mikäli vuokralainen irtisanomisajan kuluessa suostuu uuteen vuokraan.

Vuokralainen vei asian oikeuteen ja vaati ensisijaisesti irtisanomisen julistamista tehottomaksi. Toissijaisesti hän vaati tuomioistuinta vahvistamaan, millä kohtuullisilla ehdoilla vuokrasuhde voi jatkua sekä oikeudenkäyntikulujensa korvaamista.

Yli 60 prosentin korotus

Oikeudessa ratkottiin muun muassa, oliko vuokratason nousu kohtuuton ja vuokrasuhteen irtisanominen näin ollen pätemätön. Vuokran korottaminen edellyttää lain mukaan joko erillistä sopimista tai vuokrasopimukseen erikseen otettua ehtoa. Elleivät osapuolet pääse vuokrasuhteen aikana sopimukseen vuokran määrästä, voidaan vuokrasopimus irtisanoa. Vuokralainen saa kuitenkin vedota ns. irtisanomissuojaan, jos korotus on kohtuuton.

Kantajan kohdalla vuokrankorotus oli 63,19 prosenttia, mitä hän piti kohtuuttomana. Hänen mukaansa uuden vuokratason määrittelyssä vedottiin virheellisesti paikkakunnan tilastovuokriin, vaikka vertailun pitäisi tapahtua alueen sisäisesti.

Vuokranantaja katsoi, ettei ollut korottamassa vuokraa yli käyvän tason, mutta korotustarve oli silti yli 60 prosenttia , mikä osoittaa vuokran kohtuuttoman alhaista tasoa. Vuokrankorotus oli tarkoitus toteuttaa vaiheittain, enintään 15 prosenttia kerrallaan. Vastaajalla oli myös Hyvä vuokratapa -ohjeistuksen mukaisesti oikeus ilmoittaa ehdot, joilla sopimus voi jatkua. Näin vuokranantaja oli tehnytkin.

Vuokranantaja oli toiminut tarkasti joka kohdassa

Kantajan mukaan vastaaja ei noudattanut hyvän vuokratavan mukaisesti ohjeistusta siitä, että sovintoneuvottelut on aloitettava kuusi kuukautta ennen aiottua korotusta. Vuokralainen vetosi siihen, että osapuolet eivät olleet missään vaiheessa käyneet neuvotteluja keskenään.

Käräjäoikeuden mukaan vuokranantaja oli ohjeistuksen mukaisesti neuvotellut asukkaiden kanssa riittävällä tavalla, ilmoittanut korotusmenettelystä perusteineen ja aloittanut neuvottelut kuusi kuukautta ennen korotusta. Jokaiselle vuokralaiselle oli esimerkiksi lähetetty henkilökohtainen laskelma vuokratasosta, vuokrannousulaskelma sekä vuosittaisen vuokrantarkistuksen prosenttimäärä. Hyvän vuokratavan tarkoittama neuvottelu ei välttämättä tarkoita saman pöydän ääreen istumista, vaan neuvotteluja voidaan käydä myös muilla tavoin.

Käräjäoikeus katsoi, että alueen vuokrataso on määriteltävissä suhteessa muihin kaupunginosiin. Uusi vuokrataso oli korotusten jälkeen suhteessa sijainniltaan ja kiinnostavuudeltaan samankaltaisiin alueisiin.

Tuomio

Käräjäoikeus hylkäsi kanteen ja määräsi vuokrasuhteen päättymään tammikuussa 2015. Entisen vuokralaisen maksettavaksi tuli vuokranantajan oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti korkoineen. Hän ei kuitenkaan luovuttanut vaan vei asian hovioikeuteen, yhdessä kolmen muun saman vuokranantajan irtisanoman vuokralaisen kanssa. Hovioikeus katsoi yhteisessä tuomiossaan, että korotetut vuokrat eivät olleet kohtuuttomia ja irtisanomiset tehottomia eikä siten muuttanut käräjäoikeuden tuomiota. Vuokralaiset joutuivat vastaamaan vuokranantajan oikeudenkäyntikuluista myös hovioikeudessa.

Tapauksen kolme olennaista:
  • Tapauksessa vedottiin puolin ja toisin Hyvä vuokratapa -ohjeistukseen. Tuomioistuin myös arvioi osapuolten toimintaa sen valossa ja antoi ohjeistukselle merkitystä. Hyvän vuokratavan mukaisia menettelyjä on aina suositeltavaa noudattaa.
  • Vuokrankorotusperusteista tulee sopia ensisijaisesti vuokrasopimuksessa. Jos näin ei ole tehty ja vuokra on jäänyt jälkeen käyvästä tasosta, vuokrasopimus voidaan pätevästi irtisanoa, ellei uusi vuokra ole kohtuuton.
  • Vuokrankorotustarpeesta on ilmoitettava vuokralaiselle hyvissä ajoin ja neuvotteluille on varattava aikaa. Korotustarpeen ilmoittamisen yhteydessä ei tule uhata sopimuksen irtisanomisella. Jos vuokralainen ei suostu ehdotettuun kohtuulliseen korotukseen, vuokrasopimus voidaan irtisanoa. Samassa yhteydessä on suositeltavaa ilmoittaa, millä ehdoin vuokrasopimus voisi jatkua, jos vuokralainen muuttaa mielensä.