2018AJANKOHTAISTAAjankohtaista oikeuskäytännössä 2018

Helsingin HO 28.2.2012 nro 564: Isännöitsijä käräjäoikeuteen huonosta kirjanpidosta

Isännöitsijä tilasi kirjanpitoa oppisopimuskoulutettavalta ja jätti tekemättä tilintarkastajan pyytämät korjaukset tilinpäätökseen. Taloyhtiö palkkasi ammattilaiset käymään kirjanpitoa läpi ja vaati isännöitsijää vastuuseen käräjäoikeudessa.

Kolme taloyhtiötä vaati entistä isännöitsijäänsä korvaamaan yhtiöille yli 30 000 euroa puutteellisen kirjanpidon korjaamisesta aiheutuneita kuluja. Taloyhtiöt vetosivat asunto-osakeyhtiölakiin, jonka mukaan isännöitsijä vastaa yhtiön kirjanpidon lainmukaisuudesta. Kirjanpidon avaamisessa tuli esille, että yhtiöillä on muun muassa ollut yli 50 000 euroa vastikesaamisia osakkailta ja yhtiölainan hoito pankkiin oli laiminlyöty. Kirjanpito ei ole antanut oikeaa kuvaa taloyhtiöiden taloudesta ja virheet olivat jopa vaarantaneet osakkaiden yhdenvertaisuuden.

Yhtiöiden tilitarkastaja oli joka vuosi antanut isännöitsijälle tiedoksi tilinpäätöksissä olevat virheet ja puutteet. Lupauksista huolimatta isännöitsijä ei ollut tehnyt korjauksia. Tiukoista kokousaikataulusyistä johtuen isännöitsijä oli saanut tilintarkastajalta ns. puhtaan tilintarkastuskertomuksen sillä edellytyksellä, että hän tekee korjaukset ennen yhtiökokousta.

Isännöitsijän mielestä vaatimukset olisi kohdistettava tilintarkastajalle

Isännöitsijä vaati kanteen hylkäämistä ja vahingonkorvauksen sovittelua. Hän ei hoitanut taloyhtiöiden kirjanpitoa itse, vaan antoi sen ammattilaisille. Vaaditut korvaussummat olivat hänestä kohtuuttomia verrattuna yhtiöiden kirjanpidon ja tilintarkastuksen kokonaiskustannuksiin. Koska tilintarkastaja oli hyväksynyt kirjanpidon, korvausvaatimus olisi isännöitsijän mielestä pitänyt kohdistaa hänelle.

Kirjanpitäjä olikin vasta oppisopimuskoulutuksessa

Käräjäoikeudessa kävi ilmi, että yhdellä kirjanpitoa hoitaneista henkilöistä ei ollut edes tutkintoa, vaan hän oli isännöitsijällä oppisopimuskoulutuksessa. Asunto-osakeyhtiölain mukaisesti isännöitsijä vastasi siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Kun näin ei ollut, isännöitsijä oli virheistä aiheutuneista vahingoista ensisijaisesti vastuussa. Vastikeseurannan puuttumisen vuoksi kirjanpito oli välttämätöntä laatia uudelleen sen saattamiseksi lainmukaiseksi.
Käräjäoikeus ratkaisi kiistan taloyhtiöiden hyväksi. Isännöitsijä velvoitettiin maksamaan taloyhtiöiden vaatimat kirjanpidon korjauskustannukset sekä yhteiset oikeudenkäyntikulut.

Hovioikeus pysyi päätöksessä

Isännöitsijä vaati hovioikeudessa kanteen hylkäämistä sekä vahingonkorvausten kohtuullistamista. Hovioikeus katsoi, että puutteet kirjanpidossa johtuivat isännöitsijän ja hänen käyttämiensä apulaisten asiantuntemattomuudesta. Taloyhtiöillä oli virheiden oikaisemiseksi välttämätöntä turvautua ulkopuolisiin asiantuntijoihin, joiden laskutuksesta korvausvaatimus syntyi. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.