2018AJANKOHTAISTAAjankohtaista alalla 2018

Kiinteistöjuristin matkassa: Perustajaosakkaan konkurssi on hankala tilanne kaikille — varsinkin, jos löytyy rakennusvirheitä

Uudisasunnon ostajan tilanne on huono, jos perustajaosakas ajautuu konkurssiin rakennusvirheiden selvittelyn aikana. Vaikka perustajaosakkaalta vaaditut ostajaa suojaavat vakuudet olisivatkin kunnossa, rahat eivät välttämättä lopulta riitä korvaamaan kuin murto-osan menetyksistä.

Uudiskohde mielletään usein helpoksi vaihtoehdoksi, jossa remonteista ei tarvitse huolehtia vuosikausiin muuton jälkeen. Asunnon etsijän kannattaa kuitenkin pitää matkassa terve varovaisuus, sillä uusi ei tarkoita riskitöntä. Uudiskohteiden rakentamisen laadusta keskustellaan julkisuudessa jatkuvasti. Suhdanneherkällä rakennusalalla on totuttu myös näkemään konkursseja lisääntyvässä määrin aina ennen rakentamisen voimakkaan kasvujakson päättymistä.

Vakuusrahat liikkuvat hitaasti

Joskus perustajaosakkaan konkurssiin vaikuttavat syyt, joita on mahdoton ennustaa. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm kertoo tapauksesta, jossa vakaana pidetyn rakennusalan yrityksen toimintakyky halvaantui yllättäen pääomistajan henkilökohtaisista syistä. Kun siihen päälle tulivat miljoonaluokan rakennusvirheiden selvittelyt useissa taloyhtiöissä, yrityksen ainoa vaihtoehto oli hakeutua konkurssiin.

Tällaisessa tilanteessa taloyhtiöt luonnollisesti jatkavat korvausten hakemista konkurssin jälkeenkin. Vaatimukset valvotaan perustajaosakkaan konkurssissa ja mahdolliselta vakuuden antajalta haetaan korvauksia.

– Näiden asioiden käsittely on hidasta ja korvausten saaminen voi viedä useita vuosia. Tilanne on tietysti kaoottinen asunnon ostajien kannalta: konkurssipesältä saadaan harvoin suuria korvauksia ja konkurssipesän omaisuuden realisoimiseen voi kulua paljon aikaa. Asukkaiden kärsivällisyys on koetuksella, kun tulevaisuus on taloudellisesti epävarma, Furuhjelm sanoo.

Vakuutus ostajan turvana?

Uudiskohteen ostajan turva perustajaosakkaan maksukyvyttömyystilanteessa eli käytännössä konkurssin varalta, on suorituskyvyttömyysvakuutus, joka kuuluu perustajaosakkaan lakisääteisiin velvollisuuksiin. Vakuutuksen tai takauksen on oltava voimassa kymmenen vuoden ajan siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöönoton.

Vakuuden antaja vastaa osakeyhtiölle ja osakkeenostajille niistä virheisiin liittyvistä kustannuksista, joista perustajaosakas on lain mukaan vastuussa – lukuun ottamatta virheitä, jotka olisi pitänyt havaita viimeistään vuositarkastuksessa tai vuositarkastukselle säädetyn ajan päättyessä.

Vakuuden antaja voi rajoittaa vastuunsa kokonaismäärän 25 prosenttiin vakuuden koko voimassaoloajan rakennuskustannuksista. Lisäksi se voi vähentää vastuustaan omavastuumäärän, joka on asunto-osakeyhtiön kohdalla enintään kaksi prosenttia rakennuskustannuksista. Omavastuu on vähennettävissä erikseen kustakin rakennusvirheestä. Jos rakennusvirheen selvittelyn tai korjauksen aikana samassa rakennuksessa havaitaan useita virheitä, vahingot katsotaan yhdeksi vahingoksi ja omavastuu vähennetään vain kerran.

–  Kun tällaiset virheet ilmenevät osittain osakeyhtiön ja osittain osakkeenostajan kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa, vastuusta vähennetään vain osakeyhtiön omavastuu. Käytännössä tämä kuitenkin johtaa siihen, että korvauksia ei saada lainkaan korjauskustannusten jäädessä alle tuon omavastuun, Furuhjelm selventää.

Tutustu huolella rakennuttajaan

Uudiskohteesta asuntoa harkitseva voi jonkin verran etukäteen selvittää hankintaan liittyviä riskejä. Furuhjelm kannustaa tutustumaan rakennuttajan historiaan ja taloudelliseen tilaan – etenkin jos kyseessä on vasta vähän aikaan alalla toiminut ja tuntemattomampi yritys. Tärkeää on myös tarkistaa, että ostajaa turvaavat vakuudet ovat kunnossa. Huoneiston myyjän tai kiinteistönvälittäjän on annettava tiedot vakuuksista ostajaehdokkaalle.

Furuhjelm muistuttaa, että konkurssi voi tulla yllättäen eteen hyvämaineisellekin toimijalle. Rakennusliikkeen omistajan tai omistajien henkilökohtaiset tapahtumat eivät välttämättä ole kenenkään ennustettavissa.

– Osakkaille tilanteet ovat tuskallisia. On selvää, että kaikki virheet, maksoivat ne mitä tahansa, on korjattava omasta pussista ennen kuin konkurssi saadaan lopulliseen päätökseen. Samalla vaivaa epätietoisuus vakuusrahojen määrästä. Tällaisessa välitilassa asunnon myyminen on käytännössä lähes mahdotonta, Furuhjelm sanoo.

Kun pahin mahdollinen tilanne toteutuu, taloyhtiön hallituksen täytyy ennen kaikkea panostaa viestintään ja tehdä tiivistä yhteistyötä ulkopuolisen asiantuntijan kanssa.

–  Yksi hallituksen tärkeimmistä tehtävistä on informoida taloyhtiön osakkaita avoimesti tilanteesta. On ensisijaisen tärkeää säilyttää osakkaiden luottamus hallitukseen ja sen valitsemiin asiantuntijoihin, Furuhjelm painottaa.

Lue sarjan aiempia osia:

Jääräpäinen hallitus saattaa väittää yhtä, vaikka todisteet kertovat muuta – pahimmillaan muut osakkaat uskovat sokeasti kaiken

Laadi vuokrasopimus tarkasti – kuka hoitaa huoneiston epäkohdat kuntoon, lista liitteeksi

Hankala osakas voi aiheuttaa paljon hallaa – pysy asiassa, luota asiantuntijoihin

Hajuhaitta johti huoneiston hallintaanottoon — taloyhtiön keskusteleva ote ja rauhallinen toiminta kannatti

Kun taloyhtiö ummistaa silmänsä ongelmilta