2019AJANKOHTAISTAAjankohtaista alallaAjankohtaista alalla 2019

Purkavaan uusrakentamiseen ryhtyminen vaatii taloyhtiöltä uskallusta ja avointa mieltä: hyödyt ovat parhaimmillaan taloudellisesti merkittäviä

Tamronkulma Tammelassa Tampereella

Tamperelaisella taloyhtiöllä on edessään myllerrysten vuodet, kun erillinen liikesiipi puretaan ja kortteliin rakennetaan kolme uutta asuintaloa. Purkavaan uusrakentamiseen liittyvässä työssä kiinteistöjuridiikan ammattilaisen apu on ollut korvaamatonta.  

Asunto Oy Tamronkulmassa väläyteltiin osakkaille lisärakentamisen tarjoamia mahdollisuuksia ensimmäisen kerran noin kymmenen vuotta sitten. Taloyhtiö sijaitsee kahden vilkkaan kadun kulmassa, kivenheiton päässä tunnelmallisesta Tammelantorista. 

Tamronkulma koostuu vuonna 1979 rakennetusta 6-kerroksisesta 30 huoneiston asuintalosta ja matalasta liikesiivestä. L-muotoon asettuvat talot rajaavat kainaloonsa suurehkon parkkialueen. Tulevaisuudessa tämä perinteinen kaupunkitila näyttää hyvin erilaiselta. Vaikka kortteli tiivistyy, sen ilme kirkastuu nykyaikaan. Uusien rakennusmassojen väliin muodostuu viihtyisä viherpiha, joka korttelista vielä puuttuu. Autopaikat siirtyvät maan alle rakennettavaan pysäköintihalliin.

Sinnikästä työtä maaliin saakka

Lisärakentaminen, mahdollinen purkaminen ja vuosia kestävän urakan aloittaminen herättää osakkaissa usein alkuun lukuisia kysymyksiä, jopa pelkoa: mitä tapahtuu maisemille, jakautuvatko hyödyt tasaisesti läpi talon, onko lopputulos taloudellisesti kaiken vaivan väärti?  Jos suurin osa asukkaista on viihtynyt hyvin kotitalossaan vuosikymmenten ajan, on ymmärrettävää, että mittavalle projektille täytyy löytyä vakuuttavat perustelut.

REIM Tampereen toimitusjohtaja Jukka Mäkinen tuntee Tamronkulman pitkältä ajalta. Hän kertoo, että taloyhtiössä käytiin alussa kiivaita keskusteluja lisärakentamisen mahdollisuuksista. Mielenkiintoisia avauksia ei kuitenkaan jätetty ajatuksen tasolle, vaan asiaa edistettiin hiljalleen ja sitä pidettiin aktiivisesti esillä vuosien ajan. Lopulta sinnikkään työn tuloksena saavutettiin piste, jossa viimeisetkin osakkaat alkoivat kääntyä muutoksen kannalle.  

REIM Tampereen toimitusjohtaja Jukka Mäkinen ei olisi voinut kuvitellakaan näin mittavan projektin läpiviemistä ilman kiinteistöjuridiikan huippuammatilaista.

– Tärkein syy projektin edistymiseen oli isojen peruskorjausten lähestyminen. Parvekkeet, julkisivut ja talotekniikka olivat saneerauksen tarpeessa. Rakennusoikeuden myyminen remonttien rahoittamiseksi alkoi yhä useammasta kuulostaa houkuttelevalta vaihtoehdolta. Myös hallituksen aktiivinen ote ja halu viedä hanketta eteenpäin olivat merkittävässä roolissa, Mäkinen kertoo.

Nykyään rakennuksen tai sen osan purkamisesta ja korvaamisesta uudella voidaan tietyissä tilanteissa päättää yhtiökokouksessa 4/5:n määräenemmistöllä.  

Veloista eroon tontin vuokratuloilla

Kun tahtotila lisärakentamiseen Tamronkulmassa syntyi, taloyhtiön sisäisiin neuvotteluihin otettiin mukaan Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Ari Kanerva. Hän on erikoistunut kiinteistökehityshankkeisiin. Taloyhtiö teki fiksun päätöksen asiantuntija-avusta projektin varhaisessa harkintavaiheessa. Näin luotiin vakaa ja turvallinen pohja jatkolle. Alkumetreillä Arin avustuksella selviteltiin tontin tarjoamia vaihtoehtoja, tehtiin erilaisia viranomaisselvityksiä, käytiin neuvotteluja moneen eri suuntaan ja kilpailutettiin rakennuttajia.

Vuonna 2018 yhtiökokous päätti toteutustavaksi rakennusoikeuden myymiseen ja tontin vuokraamisen. Yhteistyökumppaniksi valittiin Lujatalo Oy ja asemakaavan muutoshakemus jätettiin saman vuoden kesäkuussa. 
Mitä sitten Tamronkulmassa käytännössä tulee tapahtumaan? Osittain purkavassa jälleenrakentamishankkeessa liikesiipi puretaan, ja sen paikalle vapautuvaan tilaan ja nykyiselle parkkialueelle rakennetaan kolme uutta asuintaloa. Ne muodostavat kukin oman yhtiönsä, jotka vuokraavat tontin Tamronkulmalta. 

– Tontin vuokratuloilla Tamronkulma saa kuitattua kaikki tulevat remonttikustannukset ilman velanottoa. Esisopimuksen mukaisella ennakkomaksulla maksoimme jo pois julkisivu- ja parvekeremonttilainan. Kaiken kaikkiaan puhumme jopa muutaman miljoonan hyödyistä taloyhtiölle, Mäkinen kertoo.

Kiinteistöjuridiikan ammattilainen luo varman pohjan urakalle

Pitkä tie on kuljettu, ennen kuin tontilla on mitään varsinaisesti vielä tapahtunut. Tamronkulman kaavahakemus on ollut aktiivisessa käsittelyssä viime helmikuusta lähtien. Jukka Mäkinen myöntää, että projekti on ollut paitsi antoisa myös haastava ylä- ja alamäkineen. 
– Monista asioita on pitänyt vääntää ja kääntää. Esimerkiksi kaavoituksen suhteen mielipiteiden kirjo on laaja: pohditaan, tehdäänkö viherkattoja tai mistä tontille ajetaan. Siinä on iso työ, että kaikki osapuolet saadaan yhteisten päätösten taakse, Mäkinen kertoo.

Tulevaisuudessa tällä tontilla, Tampereen Tammelantorin läheisyydessä, kohoaa kolme uutta taloa. Lisäsiipi puretaan ja maan alle rakennetaan pysäköintilaitos. Kaupunkikuva tiivistyy, mutta samalla kortteliin saadaan vihreyttä ja viihtyisyyttä. Kuva: Rami Marjamäki.

Ilman kiinteistöjuridiikan asiantuntijaa Mäkinen ei voisi kuvitellakaan tämän mittakaavan projektin läpiviemistä. 

– Olen toiminut isännöitsijänä yli 20 vuotta, mutta mieleeni ei edes juolahtanut, että hoitaisin lisärakentamisprojektiin liittyvän paperi- ja selvitystyön itse. Ari Kanervan osaaminen on ollut erinomaista, ja olen voinut luottaa siihen, että kaikki paperit ovat kunnossa. Myös keskusteluyhteys Kanervan suuntaan on ollut aina auki. On rauhoittavaa edistää asioita, kun tietää, että osaava kiinteistöjuristi ottaa huomioon taloyhtiön edun kaikissa käänteissä, Mäkinen sanoo.

Tärkeimmät opit projektista, Jukka Mäkinen?

  • Työ vie taatusti paljon aikaa, ole kärsivällinen.
  • Hyväksy kompromissit.
  • Muista, että hyöty ei saa kanavoitua harvalle.
  • Käytä asiantuntijoita.
  • Tee työ ammattimaisesti joka kohdassa, älä harjoittele.

Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asiantuntijoilla on vahva kokemus asunto-osake- ja kiinteistöosakeyhtiöiden lisä- ja jälleenrakentamishankkeista. Ota yhteyttä, kun taloyhtiössänne tarvitaan parasta asiantuntija-apua monitahoisen hankkeen juridiikassa.